常見(jiàn)的商品房交付的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些

所謂商品房的交付，即指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買(mǎi)受人交付，商品房買(mǎi)受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。

1、逾期型交房糾紛。雙方約定的交房期限屆滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)商卻因?yàn)樽陨淼呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制及施工進(jìn)度控制失控等種種原因沒(méi)有將符合交付使用條件的房屋交付給買(mǎi)受人的行為。

如果出現(xiàn)了逾期交付的情形，出賣(mài)方可以以書(shū)面形式履行及時(shí)告知義務(wù)。若沒(méi)有對(duì)逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類(lèi)房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算買(mǎi)受人的實(shí)際損失。

2、不符合交付條件型交房糾紛。這類(lèi)糾紛大都是因?yàn)樗_(kāi)發(fā)的房產(chǎn)不符合交付條件，而開(kāi)發(fā)商為避免承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任而致。交付條件有兩種類(lèi)型，即法定條件和約定條件兩種。

法定條件是法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如有些地方會(huì)出臺(tái)管理辦法，規(guī)定商品房的交付不僅要取得商品房交付使用的備案文件，如竣工驗(yàn)收備案表等，還要取得《商品房交付使用通知書(shū)》，另外是住宅的可能還要同時(shí)取得《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。這幾個(gè)條件是同時(shí)具備，而不是只具備其一即可。

3、設(shè)計(jì)變更型糾紛交房糾紛。設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門(mén)對(duì)原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，將導(dǎo)致變更后的商品房或周?chē)h(huán)境不符合當(dāng)初決定購(gòu)房時(shí)的意愿，實(shí)質(zhì)上是對(duì)買(mǎi)受人權(quán)益的一種侵害。因此，對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，買(mǎi)受人有知情權(quán)。

但是，并不是所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更都要通知買(mǎi)受人，只有發(fā)生規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形時(shí)，開(kāi)發(fā)商才有義務(wù)通知買(mǎi)受人，而且只限定通知受到侵害的買(mǎi)受人。

4、未盡書(shū)面通知義務(wù)型交房糾紛。書(shū)面通知是一種要式行為，是以郵件或數(shù)據(jù)電文等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的送達(dá)方式。采取書(shū)面的送達(dá)方式既有利于督促當(dāng)事人積極履約，也有利于在發(fā)生糾紛時(shí)有據(jù)可查。

書(shū)面通知的方式有郵寄送達(dá)、傳真送達(dá)及公告送達(dá)等。最有效的方式就是用特快專(zhuān)遞郵寄的方式向買(mǎi)受人發(fā)出《入伙通知書(shū)》或《交房通知書(shū)》。買(mǎi)受人持上述通知書(shū)要求的證件及其他相關(guān)資料，在交房期限內(nèi)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)辦理交房手續(xù)。

5、質(zhì)量問(wèn)題型交房糾紛。商品房質(zhì)量問(wèn)題是指開(kāi)發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的糾紛。

此時(shí)，驗(yàn)收房屋顯得尤為必要。據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第二款：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修房責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修房。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。”可見(jiàn)只有在房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，買(mǎi)受人可以據(jù)此拒絕收房。

6、先交費(fèi)后簽收的流程交房糾紛。而對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有看房驗(yàn)房就先交錢(qián)，是絕對(duì)不合理的，由此就會(huì)發(fā)生糾紛。而制定先驗(yàn)房后交費(fèi)的流程，開(kāi)發(fā)商將面對(duì)執(zhí)行難的問(wèn)題，由此延長(zhǎng)辦證的時(shí)間。因此，為避免此類(lèi)糾紛的發(fā)生，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)對(duì)合同中的相關(guān)條款進(jìn)行修改，把先交錢(qián)后收房的交房流程作為房屋交付條件。但是如果已經(jīng)發(fā)生此類(lèi)糾紛，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡可能的取得買(mǎi)受人的理解和支持，不可強(qiáng)行實(shí)施交付行為。

7、虛假宣傳型交房糾紛。在現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商有時(shí)為了引起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲，會(huì)把宣傳資料制作的非常精美，讓消費(fèi)者新馳神往。而實(shí)際建造的項(xiàng)目多多少少都會(huì)與廣告宣傳資料有點(diǎn)出入。因此，大家對(duì)于項(xiàng)目的宣傳一定要嚴(yán)格把關(guān)，防止夸大或不實(shí)的宣傳而引發(fā)相關(guān)的糾紛。

辦理房屋交付要注意什么問(wèn)題?

1、臨近交房日期前，購(gòu)房人可提醒出售人做好交房準(zhǔn)備

購(gòu)房人在已經(jīng)履行了自己的大部分義務(wù)后，在臨近交房日期前，可以提醒出售人做好交房準(zhǔn)備，如真的遇到出售人提出推遲交房或拒絕交房時(shí)，應(yīng)主動(dòng)了解具體原因、保留好相關(guān)證據(jù)(如短信、微信、通話(huà)錄音)，并積極與出售人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，尋求解決辦法。如協(xié)商不行，也可以考慮訴訟解決。

2、出售人應(yīng)移走自有物品，騰空房屋，但不得損壞房屋及附屬設(shè)施設(shè)備除合同約定的作價(jià)物品外，對(duì)于房屋內(nèi)的自有物品，出售人應(yīng)當(dāng)在交房之前移走、并騰空房屋，以便購(gòu)房人驗(yàn)收房屋。但騰房時(shí)，出售人不得損壞房屋及附屬設(shè)施設(shè)備，盡量保持房屋處于正常狀態(tài)。

3、仔細(xì)做好物業(yè)交割、驗(yàn)收房屋、交接鑰匙

交付房屋時(shí)，出售人與購(gòu)房人應(yīng)認(rèn)真做好物業(yè)交割，結(jié)清水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用，做好相關(guān)更名手續(xù)(如有線(xiàn)電視、物業(yè)服務(wù)合同等)，仔細(xì)查驗(yàn)房屋及設(shè)施的狀況，并交接門(mén)卡、鑰匙，避免雙方因小事產(chǎn)生不必要的糾紛。必要時(shí)，可以讓經(jīng)紀(jì)人陪同辦理相關(guān)事宜。

以上就是律霸網(wǎng)小編為大家整理的有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)資料。綜上所述，商品房在購(gòu)買(mǎi)是應(yīng)該特別注意開(kāi)發(fā)商的證件是否齊全以及有沒(méi)有應(yīng)該蓋的印章，還有校區(qū)的設(shè)計(jì)，景觀(guān)等等問(wèn)題大多方面進(jìn)行了解。如還有其他疑問(wèn)，歡迎在線(xiàn)咨詢(xún)。