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不管是進(jìn)行什么的租賃，此時(shí)最好是能夠恰當(dāng)一份租賃合同，而要是租賃的是房屋的話，那么簽訂的當(dāng)然就是房屋租賃合同。不過這個(gè)房屋租賃合同也有可能無效，那么一般什么情形下房屋租賃合同無效呢？本文將對(duì)這個(gè)問題做詳細(xì)解答。

一、什么情形下房屋租賃合同無效

(一)根據(jù)我國合同法第52條的規(guī)定，合同無效的法定情形有以下幾種：

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

3、以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;

4、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。主張合同無效的一方需要舉證證明合同簽訂的過程中存在上述幾種情形之一，而本案中李某所依據(jù)的就是第五種情形。

(二)根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋，以下房屋出租的租賃合同無效：

1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋;

2、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋;

2、未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑;

4、未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑;

5、租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但同時(shí)又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準(zhǔn)的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。

二、房屋租賃合同無效怎么辦

按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規(guī)定，房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，按照無效合同的處理原則，主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵扣租金等。造成合同無效的過錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。即承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。

因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

什么情形下房屋租賃合同無效？從我國《合同法》以及相關(guān)司法解釋中的規(guī)定可以知道，共有八種情況可能導(dǎo)致所簽訂的房屋租賃合同無效。而要是房屋租賃合同被確認(rèn)無效的話，就要做出相應(yīng)的處理，如及時(shí)騰房、退還房租等等。

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