商品房買賣合同沒有備案影響合同效力嗎

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》及其相關解釋有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

所謂商品房合同登記備案，就是開發商與商品房買受人簽訂商品房買賣合同后，根據法律規定，將該合同送房地產主管部門審查并登記在案的行為。我國實行強制備案件登記制度，《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市房地產開發經營條例》、《城市商品房預售登記管理辦法》等法律、法規均規定了商品房買賣合同簽訂后，開發商須將合同送房地產主管部門登記備案，其主要目的顯然是為了規范開發商的預售行為，避免出現“炒房”、“一房多賣等現象發生，以保障房地產行業持續、健康發展，維護購房者的權益。

實踐中，由于開發商的原因，常會出現商品房買賣合同未依法登記備案情況，買受人以此為主要理由而主張合同無效的爭議也時有發生。如何正確判斷該類合同的效力問題尤顯重要，這對于幫助普通購房者理性、正確維權十分關鍵。

其實，與未取得預售許可證簽訂的合同的效力分析方法相似，行政管理性法規調整和規范的僅是開發商的合同登記備案行為，而無權約束合同本身，判斷合同的效力屬性問題，必須由民事法律、法規規定。鑒于在商品房合同糾紛維權法律常識解讀一已經作了較為詳細的分析，故不再贅述。

根據未登記備案的商品房買賣合同約定的差別情況，可以大致按以下兩種方式進行判斷；一、約定優于法定。合同本質上屬于契約，根據“契約自由”的締約精神，法無禁止即可為，在民事領域，特別是合同方面，只要法律、法規沒有明確禁止，當事人均可以根據自己的意志將相關事項約定，體現在合同條款中。《合同法》第45條：“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。”就明確賦予當事人對合同效力問題享有約定附條件的選擇權利。體現到商品房買賣合同，開發商、買受人可以在合同中約定附條件，將“商品房買賣合同登記備案”作為合同生效的條件進行約定，則此時，如果因合同未備案而引發爭議，買受人則可根據該約定條件，主張合同無效；二、無約定從法定。如果該類合同中未將“合同登記備案”作為合同生效條件進行約定，則只能適用法律的規定進行該合同的效力判斷。《合同法》第44條：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”商品房買賣合同自開發商、買受人簽訂后即成立，且我國目前沒有法律、行政法規規定商品房買賣合同應當辦理批準、登記等手續才生效，故該類合同自雙方依法簽訂時即生效。三、司法解釋明確規定該類合同的效力問題。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”

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