一、五證。

五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工許可證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由規(guī)劃局核發(fā)，開工許可證是由建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由土地資源和房屋管理局核發(fā)。

買房時如何看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，如果存在這兩證，看準(zhǔn)確了，一般原則上就不會存在什么問題了，特別是預(yù)售許可證。

特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

二、個人在購房中，大體上分三個階段。

第一，購房前的準(zhǔn)備，我們在購房前除了要考慮地理位置、戶型以及周邊環(huán)境等因素外，非常重要的一點(diǎn)是應(yīng)該對開發(fā)商或者房主(二手房)的資信能力進(jìn)行了解。

例如，購房一手房就要提前考慮到開發(fā)商在房地產(chǎn)市場中的信譽(yù)如何;前期樓盤質(zhì)量如何;施工隊伍是哪家建筑企業(yè);業(yè)主評價如何;資金實力如何;是否存在資金鏈斷裂風(fēng)險等。

購買二手房則要特別針對對房主的身份信息、婚姻狀況、工作單位、收入、個人品行、售房動機(jī)、經(jīng)濟(jì)實力等因素進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查。

第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段。

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

三、購房過程中涉及到的具體法律問題

售樓宣傳海報(售樓書)有沒有法律效力?

宣傳海報通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，有些海報可以界定為法律上的要約邀請，是可以具備法律效力的。

售樓海報往往體現(xiàn)的是樓盤外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，根據(jù)最高法相關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果要從法律上確保宣傳海報本身具有法律效力，可以把宣傳海報中的具體內(nèi)容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報內(nèi)容作為售房合同的附件，以此制約開發(fā)商虛假宣傳和后期的違約行為。即使不對宣傳海報進(jìn)行約定，我們在買房時也一定要對宣傳海報進(jìn)行留存，如果一旦日后就房屋格局、面積、質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等事宜發(fā)生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關(guān)鍵證據(jù)。

提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專業(yè)法律術(shù)語，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，一方不履行合同義務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，一方不履行合同義務(wù)可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是“定”還是“訂“。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中都規(guī)定定金條款，一旦要求退房定金將不退還。

建議：購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同不能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。

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