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寧波
商品房買賣的計價方式與面積標注
商品房買賣的計價方式有三種：按套內建筑面積計價、按建筑面積計價以及按套計價。商品房的面積分為建筑面積、套內建筑面積和實得面積。商品房交易中的商品房分現房和期房，現房因已測量完成，面積固定，但現在開發商采取的一般為商品房預售方式，也就是期房，套內面積與實測面積差異較大，所以多采用按建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積由套內使用面積和套內墻體面積及陽臺面積組成。人們常說的實用率是指套內建筑面積與建筑面積之比，使用率是套內使用面積與建筑面積之比。
根據《住宅設計規范》、《房產測量規范》的有關規定，房屋使用面積是指房屋戶內實際能使用的面積，按房屋的內墻面水平投影計算，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積，也未包括陽臺面積。
根據《房產測量規范》的有關規定，房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，切具備有上蓋、結構牢固、層高2.2米以上(2.2米)的永久性建筑。
那么，商品房買賣的三種計價方式應該如何在買賣合同中標注面積呢?
《商品房銷售管理辦法》對此有明確規定，該法第十八條規定，按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。第十九條規定，按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。第二十條規定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。第二十一條規定，按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。
有記者采訪中提出，有些樓盤銷售現場的樓書和戶型介紹冊中只標注總建面，不標注實用面積，甚至不標注開間、面寬、進深這些基本的尺寸數據，當購房者問及具體實用面積時，銷售人員也遮遮掩掩，并沒有給予正面回答。這種行為是否侵犯購房者的權益，是否屬于違規操作?筆者顏*丹律師認為，相關法律法規未規定樓書、戶型介紹冊等銷售廣告和宣傳資料必須標注實用面積，開間、面寬、進深等數據，因此沒有標注這些數據不屬于違規操作。
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