一、租賃期間房屋被賣出后承租人可以繼續(xù)租賃嗎

租賃的房屋被賣出之后，租房合同期未滿可以繼續(xù)租賃。這是買賣不破租賃的原則，該原則是指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是說，出租人在租賃期間轉讓租賃物所有權的，該轉讓所有權的行為不影響出租人與承租人之間的租賃合同的效力，承租人可以基于原租賃合同對抗租賃物新的所有人基于所有權的權利主張，直至原定租賃期限屆滿。買賣不破租賃原則突破了債權的一般效力，有力地維護了承租人的利益，同時也有利于物盡其用原則的貫徹。

二、房屋租賃的原則有哪些

1.房屋租賃是公民、法人和其他組織關于財產權交易的民事活動，當事人應當依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利的原則。

2.公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。其中，國家授權管理和經(jīng)營的房屋，是指各級政府交由機關、部隊、團體和企事業(yè)單位經(jīng)營管理的國有房屋。根據(jù)政府授權規(guī)定，其中有的房屋可以出租經(jīng)營，有的房屋不得出租經(jīng)營。

3.住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

4.房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權，房屋所有人仍享有對房屋的處分權，可以出賣、交換其所有的房屋。但是，承租人依據(jù)房屋租賃合同享有的房屋使用權同樣受法律保護。因此在租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

5.房屋租賃合同是租賃雙方權利義務的約定，任何一方不履行約定，就會給對方造成損害。因此，出租人如果在租賃期限內死亡，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同，以保障承租人的承租權。

6.我國尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策。緣于住房性質的特點，這種住房福利不僅限于承租人，也包括與其共同居住的家屬。因此，為保障承租人家屬的住房權利，住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租該房屋。

7.房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

三、簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的一些法律問題

現(xiàn)實案例中，簽定租賃合同時容易出現(xiàn)的合同漏洞主要有：

1、對租賃標的物約定不明確，尤其是對租賃房屋的數(shù)量(合同約定租賃面積和實際租賃使用面積的誤差，決定著租金的少退多不補。)和質量(房屋租賃前后的狀況，決定著交付房屋前后的修繕義務。)約定不明確導致的糾紛;

2、對租賃房屋的使用用途約定不明確，承租人對租賃房屋進行超負荷、掠奪性的任意使用，致使租期屆滿后租賃房屋的租賃狀況堪憂，甚至無法繼續(xù)合理使用。比如，有一典型案例：當事人提供產權證所載租賃房屋位于共有建筑的一二樓，用途為“商業(yè)用房”，首次承租者將其開設為娛樂場所或者餐飲行業(yè)。租賃期間，承租人為了追求利益最大化，通宵24小時營業(yè)，賓客絡繹不絕，三樓以上左鄰右舍(業(yè)主共計128戶)苦不堪言，造成極其惡劣的影響。租賃期滿，承租人揚長而去。而，物業(yè)公司和共有建筑物所有人大為不滿，經(jīng)業(yè)主大會開會舉手表決，一致研究決定，該商鋪不得經(jīng)營娛樂及餐飲行業(yè)，最終導致房屋所有人的所有權受限并缺失。

3、租賃房屋的維護義務和修繕義務約定不明確，導致合同解除時的保證金退費產生糾紛。根據(jù)合同法有關規(guī)定，一般應由出租人負責維修和保養(yǎng)，但當事人另有約定的除外。

現(xiàn)實案例中，在合同履行過程中常見的欺詐主要有：

1、出租人不按合同規(guī)定的時間交付租賃房屋，或者交付的房屋有瑕疵。實踐中往往表現(xiàn)為遲延履行，或者履行有瑕疵，損害承租人的利益(停水斷電，道路不暢，場地不清，等等。)。

2、出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務。租賃房屋的缺損雖然不是因為承租人的過錯所引起，但糾紛的發(fā)生卻是頻頻出現(xiàn)。

3、承租人不按合同約定支付租金，主要是遲延交付。

4、承租人擅自改變租賃房屋的現(xiàn)狀。

5、承租人擅自將租賃房屋變相轉租、轉讓、變相合租等。

6、承租人逾期不返還租賃房屋，或拒不騰房。

7、出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉讓費。此種情況比較典型，現(xiàn)舉一案例：出租人利用租賃合同的缺陷(是否容許轉租)，將租賃房屋轉租，并套取了押金，履約保證金，轉讓費，以及房租差價。當租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人(轉租人)，出租人(轉租人)實際已經(jīng)席卷大筆金錢消失。蒙受巨大損失的承租人當然不會輕易騰房給房東，而房東理所當然地要收回房屋，此種利益沖突無法調和，只有訴諸法律。最后受損失的，恰恰是無辜的房東和善良的第三人(承租人)。

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