一、案例：

丈夫去世，在外地留有房子一套，房產(chǎn)證登記在其名下。繼承人有配偶、兒子(9歲)和公婆，配偶決定出售此房，公婆也同意，如何變更產(chǎn)權(quán)人并順利出售?兒子是未成年人，這樣處理合法嗎?

二、解答：

根據(jù)《繼承法》第10條，配偶、子女、父母為第一順序繼承人，遺產(chǎn)分割之前各繼承人對(duì)遺產(chǎn)形成共同公有關(guān)系。房產(chǎn)繼承與出售首先要考慮是否侵犯未成年人的合法利益。《民法通則》第18條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”如果監(jiān)護(hù)人擅自處分外地房產(chǎn)，一則侵犯未成年兒子的繼承權(quán)，導(dǎo)致買賣合同無(wú)效;二則無(wú)人甘冒風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買存在產(chǎn)權(quán)瑕疵的房產(chǎn)，致使變現(xiàn)目的不能實(shí)現(xiàn)。

繼承人可以考慮將外地房產(chǎn)分配于配偶，將同等份額的其他遺產(chǎn)分配于兒子或公婆，這樣分配既不侵犯未成年人利益，又可順利出售房產(chǎn)。首先，根據(jù)《繼承法》第3條、26條，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的全部個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品等，而不局限于外地房產(chǎn)，這是將其他遺產(chǎn)分配于兒子的前提條件。其次，根據(jù)《繼承法》第29條，遺產(chǎn)分割應(yīng)當(dāng)有利于生產(chǎn)和生活需要，不損害遺產(chǎn)效用，針對(duì)遺產(chǎn)形態(tài)與繼承人需求，可以采用實(shí)物分割、變價(jià)分割、作價(jià)補(bǔ)差、共同共有等方式分割遺產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)物盡其用。考慮到外地房產(chǎn)計(jì)劃變現(xiàn)，旨在實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值，故應(yīng)當(dāng)將該房產(chǎn)分配于具有完全民事行為能力、可以實(shí)際辦理出售事宜的繼承人。

各繼承人協(xié)商一致后應(yīng)當(dāng)向被繼承人死亡時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地的法院提起訴訟，由法院對(duì)繼承事宜做出判決，憑借法院生效判決可以到房屋登記機(jī)關(guān)辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。繼承人也可辦理法定繼承公證，憑公證書辦理房屋移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。

移轉(zhuǎn)登記手續(xù)辦理完畢后，配偶可以憑借房產(chǎn)證委托當(dāng)?shù)嘏笥鸦蛘叻课葜薪闄C(jī)構(gòu)代理出售，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)明確約定委托權(quán)限、委托期限、最低售價(jià)、房款支付、溢價(jià)分配、報(bào)酬數(shù)額等事項(xiàng)。如果需要委托辦理過(guò)戶手續(xù)的，授權(quán)委托書需要辦理公證手續(xù)。

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