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[明明白白買房子]購房“陷阱”全知道

來源: 律霸網整理 蘇瑩 · 2020-07-09 · 256人看過

購房“陷阱”全知道

轉載 摘自:北京合同律師網 編輯:藍天

一撥又一撥的購房熱,使有的買家往往失去理智,不自覺地鉆進了不法房地產商設置的各種陷阱。虛假廣告、面積縮水、延期交房、拖延辦證等讓購房人吃虧上當的事屢屢發生,從而引發大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么,在實踐中,有哪些需要購房人在買房時加以警惕的陷阱?

廣告陷阱

為了賣掉房子,有的開發商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、景觀、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施作美好的描述,但對于這種承諾不寫在合同里。結果當出現綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況,買房人要求有一個說法時,開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由,推卸責任,或以合同約定不清搪塞,消費者一般很難得到補償。

發生爭議、對簿公堂時,法官一般會以合同條款作為依據判斷是非曲直,而不完全看廣告。

銷售陷阱

國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理,一聽說哪個樓盤觀者如潮,那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理,有的開發商就給買房人設下了陷阱:

其一,以小利誘之,在拿到預售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價格相對較低,對那些買房人自然有吸引力。在此過程中,買房人認為自己得到了便宜,開發商也借此機會籌到了資金。然而,內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的,其銷售行為是不合法的,因此,一旦出了問題,購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣,買房人的投資就充滿了風險。

其二,制造假象,在房子數量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。開發商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一,并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是揀最差的戶型和樓層先出手,這樣一方面可聲稱那些好的單元已經“名花有主”,另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當然,這其中也要混雜一些好房型,否則會造成目標客戶的流失。

在價格的制定上,則會根據前期所推單元的銷售情況,對其余單元的定價進行調整。一般而言,剛開始銷售(開盤)時,開發商往往會把價格定得低一些,以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶,而一旦有客戶來購房,那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到,只要銷售現場布置以及廣告炒作成功,價格都會節節升高。

其三,大力營造現場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象,開發商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現場做“托兒”,在銷售業績示意圖上偽裝得一片紅(紅色標識代表已售單元),讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺,從而引發客戶的購買欲望。

其四,設置定金陷阱。我們經常會碰到這樣的情況,一旦客戶看中某種戶型、表現出一點點購房的意向,售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了,如果不交付定金別人就會買走,要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金,售樓人員就會要求客戶先交500到1000元的“小定”,簽訂認購協議書,然后要求客戶次日交齊“大定”。而一旦客戶把“大定”也交了,售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為,我們看到的認購協議書經常會有這樣的條款:“如果在約定的時間內未能簽約,所付定金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協議書后,經過再三考慮不想購買已經認購的房子,但為了避免定金的損失,就會簽署自己并不愿意簽的合同,從而給自己帶來更大的損失。

“五證”陷阱

一個合法正規的房地產開發商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(也叫建設工程開工證)、《商品房銷售預售許可證》;“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,這也是法律對銷售方的基本要求。

但在實踐中,有些開發商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況,經常找借口不出示這些文件的原件,要么說正拿著相關文件在報批某項手續,要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同,而客戶一旦交完定金或購房款,再有什么問題,開發商(售樓人員)便會即刻變臉,客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。

合同條款陷阱

客戶決定購房了,得與開發商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下,開發商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同,合同會有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關內容的,而有些選擇性填寫處可能還空著。這時,購房者往往以為該說的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開發商日后作弊提供了條件。比如,標準合同第十五條“遲延辦理產權證的,違約金每日按購房全款的萬分之三計算”,但您一不留神,開發商(售樓人員)便將此條款設計成按已付房款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例:遲延辦證一年多,只賠付96元?;蛘咴诓荒馨磿r辦理好時,干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平,實際不公平。例如:約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人,開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。

特別提醒

為避免購房人吃虧上當,建議您防止陷阱的對策如下:

第一,要有強烈的法律意識。對于購房人來說,挑選所購房屋的位置和壓低價格固然重要,但我們認為更重要的是要看到在尚不規范的房地產市場中,陷阱無處不在。因此,學習了解有關法律、法規,向專業人士(特別是專業律師)咨詢、了解有關購房方面的法規、知識是十分必要的,唯此,才有可能較好地維護自己的合法權益。

其次,要充分行使法律賦予的權利,在交易過程中始終堅持平等互利、協商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產交易過程中,開發商(售樓人員)處在強勢地位,與購房者之間信息極不對稱,存在開發商(售樓人員)做霸王買賣的現象。為此,消費者要擺正心態,購房時要把問題搞清、搞細,對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的,就堅決不簽,堅決不買;該堅持的原則就一定要堅持,不要圖一時之快,隨便妥協,從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經濟損失。

再次,要認真簽約,保留好證據。在購房過程中,不要輕信一些開發商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款,把相關問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾,和雙方業已形成的協議內容,務必以書面形式記錄下來,以免日后空口無憑。收樓時和入住后,一旦發現問題,應保存好各種證據,必要時對相關事實可以通過辦理公證的方式保留證據,以證明侵權事實的存在。

最后,要學會依靠專業人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買賣不同于一般消費,涉及工程、質量、合同、物業管理等多個領域,有關法律法規比較復雜。購房人即使經多方考察,一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結所在。因此,如果發生了對您不利的事情,或者您預料到風險可能到來時,為有效地維護自己的正當權益,就應及時和該領域專業人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯系,以求得幫助。

買房首先從位置和距離來講,要先確定好自己的目標。同時要合理評估自己的經濟能力。這跟總房款有關。不要太過前瞻,要考慮到現在與未來的資金承受能力,從自己的經濟實力出發來考慮買房。而在買房時也要看開發商項目證件是否具備了銷售條件。注意整個項目的開發計劃工程進度,這關系到買房者的入住時間以及其他工程的施工干擾等情況。

要看清楚整個項目的規劃設計和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒適度?,F在精裝修房比較多,要注意前期樣板間的裝潢和后期房的裝潢是否統一。而對于毛坯房來講,一定要注意房屋內部的格局合理性,包括真正的使用面積到底有多少等。因為塔樓、板樓的分攤面積都不一樣。

目前很多投訴熱點都在期房上。新的商品房合同從3月5日起開始使用,其中有很多注解需要買房者注意到的,包括合同的附件內容等都需要注意是否對買房人自己有利。

物業管理也是買房時候需要關注的方面。購房人越來越成熟,應該在買房前弄清楚物業的收費標準,以免在入住后發生糾紛。而在購房的時候還需要注意的一點是,要看所購買的房屋是否已經被按揭過或者被抵押過的。

從整體的購房趨勢來看,房價的上漲是毋庸置疑的。未來2到3年內降價的可能性也不大。那么消費者應該根據自己的需求去買房。因為今后的政策對開發商的要求會越來越高,加上土地的控制、開發商資金問題、新材料新技術的運用和整體環境、規劃的提高,這些都使得房屋成本會增加。因此如果有住房需求,不必持幣待購,今后這種上漲還有可能延續下去甚至會漲得更高。
購房過程中涉及的法律問題

作為購房者來講,是老百姓一生當中一個非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業,所以,對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題,不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實,很多問題應該說是如果購房者比較謹慎,對于購房的知識比較了解,很多問題是可以避免的。

本文關鍵詞:房屋買賣合同、合同條款、三門峽律師

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