二手房屋買賣兵法十篇（一）—— 調(diào)查篇

作者：初志磊律師

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。做事情之前應(yīng)進(jìn)行謀劃和調(diào)查，做好充分的前期準(zhǔn)備工作，以事實(shí)為依據(jù)來(lái)作出判斷。對(duì)購(gòu)買二手房的家庭而言，購(gòu)房前需要考慮的因素有很多，比如地段、價(jià)位、房屋年代、配套設(shè)施、社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等。與新房相比，二手房交易市場(chǎng)普遍存在各種各樣的問(wèn)題，不可測(cè)風(fēng)險(xiǎn)較大，如中介市場(chǎng)虛假?gòu)V告、權(quán)屬不清、房屋質(zhì)量問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)糾紛等。因此，在購(gòu)房前期對(duì)包括房產(chǎn)現(xiàn)狀在內(nèi)的相關(guān)情況進(jìn)行必要的調(diào)查分析，做到知己知彼，既知其一、亦知其二是非常有必要的。

具體而言，買房前期，需要調(diào)查清楚的事項(xiàng)主要有如下一些：

一、產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題

產(chǎn)權(quán)情況一般是購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題。目前我國(guó)房屋權(quán)屬現(xiàn)況較為復(fù)雜，既有可以自由上市轉(zhuǎn)讓的普通商品房，又有各種交易受到各種限制的房屋類型，比如安居工程房、經(jīng)濟(jì)適用房及部分房改房依照法律規(guī)定上市交易是要受到達(dá)到一定年限等條件限制的。如確定要購(gòu)買該類受限二手房，購(gòu)買者最好要求出售一方出具保函，保證在后期出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)承擔(dān)所有的法律責(zé)任，從而避免或降低將來(lái)能因權(quán)屬爭(zhēng)議所導(dǎo)致的不利后果。還有的房屋是屬于單位集資建設(shè)的，單位可能與房主約定需要服務(wù)一定年限或滿足其他條件才能出售，所以簽訂購(gòu)房合同前應(yīng)察看房主原來(lái)與單位所簽的購(gòu)房合同，并取得單位的同意。

另外，有些房屋有多個(gè)共有人，最常見(jiàn)的是夫妻共有和因繼承所形成的親屬共有。按照法律規(guī)定，房屋出售應(yīng)經(jīng)過(guò)全體共有人的同意。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買賣合同并未經(jīng)其他共有人同意，那么合同一般是無(wú)效的。應(yīng)注意，夫妻共有的情形較為特殊。有時(shí)房產(chǎn)證只寫(xiě)了一方的名字但實(shí)際仍可能屬于夫妻共有。不過(guò)這并不是絕對(duì)的，比如一方婚前取得的房產(chǎn)歸其一人所有。

無(wú)論存在哪種共有關(guān)系，后期簽訂合同時(shí)都應(yīng)由全體共有人共同在房屋買賣合同上簽字。如果一方無(wú)法當(dāng)面簽署，那么應(yīng)出具授權(quán)委托書(shū)。同時(shí)，簽字或授權(quán)書(shū)最好由相關(guān)部門進(jìn)行公證或見(jiàn)證，并應(yīng)附在房屋買賣合同后面作為附件，以證明共有人同意轉(zhuǎn)讓，意思表示真實(shí)。這么做能夠較好地保護(hù)購(gòu)房者的利益，而不致因一些突如其來(lái)的情況影響到所簽訂合同的效力。比如，經(jīng)過(guò)公證或見(jiàn)證的簽字能夠有效地對(duì)抗共有人另一方不同意出售房產(chǎn)的主張。

二、土地使用年限情況

目前，對(duì)于城鎮(zhèn)建設(shè)用地，我國(guó)采取土地使用權(quán)出讓制度，其中居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，也就是說(shuō)，對(duì)于住宅商品房而言，應(yīng)繳納70年的土地出讓金。

二手房買賣過(guò)程中，土地使用權(quán)還有多少剩余年數(shù)經(jīng)常并不為購(gòu)房者注意。實(shí)際上，這也是一個(gè)需要考慮的因素。打個(gè)比方，如果購(gòu)買一套已經(jīng)使用10年的住宅，那么其土地使用權(quán)剩余年限可能還有60年，但如果實(shí)際上該地塊土地使用權(quán)取得之后到原房屋產(chǎn)權(quán)辦理之前還耗費(fèi)了一定的建設(shè)周期，那么土地使用年限將更短。住宅建設(shè)用地使用權(quán)年限到了之后，雖然按照《物權(quán)法》的規(guī)定將自動(dòng)續(xù)期，但目前法律法規(guī)對(duì)續(xù)期是否可以免交土地出讓金并未明確規(guī)定，屆時(shí)可能是重新交納土地出讓金，這樣將加重購(gòu)房者未來(lái)的負(fù)擔(dān)，變相增加了房屋的總成本。

三、房屋是否被抵押

目前房屋價(jià)格普遍較高，許多購(gòu)房者買房時(shí)采用銀行按揭貸款的支付方式。有時(shí)候，買方并不知道準(zhǔn)備購(gòu)買的是尚處于抵押還款狀態(tài)，設(shè)有抵押權(quán)的二手房，這樣就導(dǎo)致后期存在很大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋?a href='http://www.7756740.cn/diya/22.html' target='_blank' data-horse>抵押擔(dān)保的貸款一旦不能實(shí)現(xiàn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)而且一定會(huì)通過(guò)法律手段要求拍賣該房屋以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的。有的購(gòu)房者為了盡快取得房屋產(chǎn)權(quán)，甚至約定以總購(gòu)房款的一部分先行替售房者付款解押，殊不知這里隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谫J款結(jié)清，抵押解除一直到產(chǎn)權(quán)登記為購(gòu)房者名下的這段期間里，如果賣方進(jìn)行一房?jī)少u或把房產(chǎn)又抵押出去則購(gòu)房者將面臨無(wú)法取得房款的風(fēng)險(xiǎn)，雖然此時(shí)可以按照約定追究賣方責(zé)任，但畢竟債權(quán)效力不及物權(quán)效力，付出時(shí)間、精力卻很可能得不到充分、有效的補(bǔ)償。

因此，對(duì)房屋是否存在抵押進(jìn)行充分調(diào)查是必要的，一般應(yīng)到該房產(chǎn)所在地的房管部門進(jìn)行核查。

四、是否涉及拆遷問(wèn)題

目前，我國(guó)城市建設(shè)發(fā)展較快，許多城市都在進(jìn)行著大規(guī)模的舊城區(qū)改造工程，每年都有大量的房屋被拆遷。尤其是周邊環(huán)境差、樓齡較長(zhǎng)的舊樓，很有可能面臨著被拆遷的命運(yùn)。在現(xiàn)階段，大部分城市對(duì)二手房的拆遷補(bǔ)償費(fèi)事實(shí)上是低于同區(qū)域同類房屋的重置價(jià)格的?？上攵?，如果買了一套房屋后僅住了不到一年就將被拆遷的話，很可能將給購(gòu)房者造成較大的損失。如果購(gòu)房者買房后還將房屋重新裝修，那么再加上裝修費(fèi)的損失就更不合算，也更令人煩惱了。更有甚者，有的購(gòu)房者本身是因?yàn)?/span>原有住房要拆遷才購(gòu)置的二手房，當(dāng)?shù)街薪闄C(jī)構(gòu)辦妥買賣手續(xù)后，才發(fā)現(xiàn)所購(gòu)二手房也將要被拆遷。

因此，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房前應(yīng)盡量了解房子有沒(méi)有動(dòng)拆遷的可能性。一般來(lái)講，如果某區(qū)域在一兩年內(nèi)會(huì)被拆遷，那么可以從當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心或房管部門查到相關(guān)拆遷信息，有的城市甚至提前5年至10年前就會(huì)將拆遷區(qū)域列入規(guī)劃。而且，現(xiàn)在很多地方會(huì)把納入年度拆遷計(jì)劃的項(xiàng)目在網(wǎng)上公布，可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢。

五、擬購(gòu)房屋的出租情況

許多二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)屬于在租狀態(tài)。有的購(gòu)房者不太重視這種情況，認(rèn)為產(chǎn)權(quán)證拿到手后繼續(xù)出租與否自己可以做主。但實(shí)際上，按照我國(guó)合同法“買賣不破租賃”原則，房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同，房屋的買賣不影響原房屋租賃合同的效力，應(yīng)由買受人替代原房屋出租人繼續(xù)履行租賃合同直到原租賃合同終止。若忽略這一問(wèn)題，租賃期間較短還好說(shuō)，當(dāng)租賃合同約定租期較長(zhǎng)時(shí)，比如5年，可以想見(jiàn)，將給購(gòu)房者帶來(lái)多大的煩惱。

同時(shí)，我國(guó)合同法還規(guī)定承租人擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即如果房屋已經(jīng)出租的，房東在賣房時(shí)，要提前30天通知承租人。承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果沒(méi)有履行這一程序，后果有可能是承租人向法院提起訴訟要求判令買賣行為無(wú)效，并主張以同等價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買該房屋。
因此，房屋的出租情況是購(gòu)房者必須了解清楚的一個(gè)重要方面。而且，為了保證合法權(quán)益的順利實(shí)現(xiàn)，最好要求售房一方出具房屋未出租或已解除租賃關(guān)系的說(shuō)明及保證。

六、戶口情況

二手房交易過(guò)程中，一般購(gòu)房者的關(guān)注重點(diǎn)集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境等方面，往往忽略了未來(lái)生活中必然要涉及的我國(guó)所特有的戶口問(wèn)題。有這樣的案例，購(gòu)房者交齊了房款，并且也在售房者的協(xié)助下辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但是當(dāng)去派出所辦理戶口遷入手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，賣方的戶口并沒(méi)有從房屋中遷出，以致購(gòu)房者的戶口無(wú)法遷入。目前，戶籍問(wèn)題直接關(guān)系到子女上學(xué)、社會(huì)保障以及是否具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格等居民的基本權(quán)益，這些都可能是售房者不遷出戶口的原因。

從目前的司法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)于請(qǐng)求遷出戶口的這類案件法院基本是不予受理的。法院一般認(rèn)為，戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍，所以通常是裁定不予受理或駁回起訴。而公安機(jī)關(guān)處理戶口糾紛要依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和國(guó)家政策，有些情況下也會(huì)左右為難。比如，在售房者沒(méi)有其他的房屋可供遷入戶口的情況下，無(wú)論購(gòu)房者多么有理有據(jù)，公安機(jī)關(guān)都無(wú)法將賣方戶口強(qiáng)行遷出。民警同志會(huì)說(shuō)，總不至于讓原戶主成了非洲來(lái)客——黑人吧。這樣一來(lái)，購(gòu)房者的利益難免將受到損失。

那么，有購(gòu)房者可能要問(wèn)，既然有理有據(jù)都沒(méi)有用，是不是真的就沒(méi)有招了呢？

事在人為，辦法還是有的。對(duì)戶口問(wèn)題的解決可以從幾個(gè)方法入手。一是要求賣房一方出示戶口本，必要時(shí)再去派出所查詢一下房屋的戶籍情況，做到心中有數(shù)，盡量不購(gòu)買無(wú)法遷出戶口的二手房；二是在后期簽訂購(gòu)房合同時(shí)，訂立專門的戶口條款，約定以戶籍遷出作為支付部分房款的條件，只有原房主戶口遷出后，購(gòu)房者才支付該部分款項(xiàng)。并且還可以約定，逾期不遷出的每天按照房款的萬(wàn)分之五扣除。這樣一來(lái)，購(gòu)房者由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)，無(wú)疑將大大提高售房者及時(shí)遷出戶口的積極性；三是在售房一方堅(jiān)決不同意前一招而購(gòu)房者又非此房不買的情況下，可以將扣款改為單純的違約責(zé)任約定，也就是規(guī)定如果到了日子原戶主還沒(méi)遷走戶口，那么售房者要賠償違約金，直到遷走為止。以追究違約責(zé)任為由來(lái)提起訴訟法院應(yīng)該是會(huì)受理的，通常如果訴請(qǐng)的違約金數(shù)額合理也是會(huì)得到支持的。其實(shí)，同前一方法中約定逾期扣除款一樣，在合同中約定違約責(zé)任可以促使賣家高度重視，主動(dòng)及時(shí)地把戶口遷出，說(shuō)大一點(diǎn)就是達(dá)到不戰(zhàn)而屈人之兵的用意了。

七、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)

耳聽(tīng)為虛、眼見(jiàn)為實(shí)，實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。二手房屋情況千差萬(wàn)別，進(jìn)行充分的、多次的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)是作出購(gòu)買決定前必須經(jīng)過(guò)的重要步驟。查驗(yàn)一般應(yīng)包含這么幾項(xiàng)內(nèi)容：

一是對(duì)二手房周邊環(huán)境的考察。

近年來(lái)，隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的要求也逐漸提高。一般而言，可以通過(guò)觀察獲得直觀的印象，比如了解周邊的道路、公交車站、小區(qū)規(guī)模、樓間距、采光和車庫(kù)設(shè)施等情況，還可以了解超市、菜市場(chǎng)、學(xué)校和醫(yī)療機(jī)構(gòu)等情況，以及四周有無(wú)噪音、污水等污染源。另外，還可以通過(guò)向其他居民詢問(wèn)來(lái)了解真實(shí)情況。畢竟之間沒(méi)有利害關(guān)系，被詢問(wèn)的居民往往更能客觀地告訴購(gòu)房者小區(qū)的相關(guān)情況。

二是對(duì)房屋狀況的考察。

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)考察，可以初步了解房屋是否出租，戶型是否合理，房屋面積是否與產(chǎn)權(quán)證標(biāo)示的相一致，房屋布局是否合理，水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備是否完好，房屋有無(wú)因裝修等原因?qū)е碌闹黧w結(jié)構(gòu)損壞的隱患等情況。

三是對(duì)房屋物業(yè)服務(wù)的考察。
目前，不同的小區(qū)普遍物業(yè)服務(wù)水平差別較大。良好的物業(yè)服務(wù)能夠給業(yè)主的生活、工作帶來(lái)許多便利，所以還應(yīng)注重對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的考察。一是通過(guò)接觸了解物業(yè)服務(wù)人員的專業(yè)水平如何、服務(wù)態(tài)度好壞、安全防范措施是否到位、小區(qū)是否清潔、舒適等；二是了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，以及水電氣暖的價(jià)格、停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

八、售房者是否涉及法律糾紛

目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系復(fù)雜，購(gòu)買二手房前期調(diào)查中，還應(yīng)注意查實(shí)房產(chǎn)是否涉及產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議、售房者是否涉及與房產(chǎn)有關(guān)的法律糾紛，比如是否存在房屋被查封等情況。一旦購(gòu)房者不慎購(gòu)買了這一類的二手房，哪怕僅僅是交了一部分房款，后期將必然會(huì)面臨許多出乎意料的麻煩。因此，盡管購(gòu)房者進(jìn)行此類調(diào)查相對(duì)比較困難，但還是應(yīng)該盡力而為，通過(guò)多種渠道多方面地進(jìn)行了解和核實(shí)。

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