設計方案土地流轉近年來，一些城市開展了設計方案土地流轉試點探索。所謂方案出讓，是指在土地出讓前，政府明確城市設計、建設項目方案、功能運行、基礎設施建設要求等相關條件，作為土地出讓的前提條件納入土地出讓合同。受讓人取得土地后，必須按照合同約定的條件進行建設和經營，并落實有關條件和要求。根據方案的不同，土地出讓可分為四種類型：城市設計方案、建設工程設計方案、基礎設施條件和功能運行要求。有了方案出讓，可以有效提高城市建設質量，提高土地利用綜合效益，但在推進過程中也遇到了一些問題。計劃轉讓有什么問題？方案編制標準有待提高。轉會規則并不嚴格。監管機制仍然缺乏。在已實施的四個方案中，只有部分城市有編制城市設計方案的規范性文件指導。對于有運營管理和基礎設施的方案編制，相關編制指南不完善。主要表現在：方案編制主體不明確，方案深度標準不統一，方案指標要求過于嚴格，方案編制方法不夠科學。同時，現有的轉讓規則還需要進一步明確。部分城市的出讓方可能利用方案出讓的特點，故意設置嚴格的限制門檻，避免公開競爭，變相劃定前期投資標的。目前，出讓方選擇方案地塊出讓方式時，隨機性較大。這就產生了兩個問題：一是出讓方式不合理，最終找不到最佳出讓企業，地塊帶來的方案難以實施；二是部分出讓人選擇競價供地時，通過設置評標資格變相限制競爭，從而使意向企業獲得土地征用的優勢，阻礙了土地流轉的公平公正。根據目前的審批流程和工作規則，部分城市只有在建設方案經規劃部門審批后，才能以建設工程設計方案出讓土地。但是，對于政府部門編制的建設方案，在沒有明確受讓人的情況下，相關部門一般不批準建設方案，這給我麻煩的這類土地的出讓帶來了一定的困難。此外，缺乏有效的監管機制。一些限制往往附加到地塊與方案轉讓。由于缺乏明確的目標和量化的考核標準，即使寫入轉讓合同，也往往因目標不明確而難以實施。《方案》中的一些調劑要求是由幾個相關職能部門在調劑前提出的，但在后續監管過程中，由于沒有相應的職能部門，往往難以有效落實這些要求。地塊出讓后，即使發現部分項目未按方案要求開發經營，由于缺乏相應的處罰措施，出讓人也難以有效監管。如何制定有計劃的調動計劃？目標是實現“三個結合”。要因地制宜，因地制宜。要完善工作機制，進行科學準備。針對計劃生育工作中遇到的問題，在總結部分城市計劃生育工作經驗的基礎上，提出以下建議。制定計劃時，首先要明確目標定位。一般來說，土地計劃出讓的目標是實現“三個結合”：一是實現土地出讓的經濟效益、環境效益和社會效益的有機結合；二是實現土地出讓的短期效益和長期效益的有機結合；三是實現土地出讓的短期效益和長期效益的有機結合，實現土地出讓的局部效益與整體效益相結合。在選擇方案時，要因地制宜，因地制宜，因地制宜。城市設計方案的移交雖然有利于完善區域整體功能，落實規劃要求，但其實施往往受到一些地區尚未編制城市設計規劃方案的制約。本方案適用于：城市重點區域和重要景觀區域，如公共活動中心區、歷史保護區、重要景區等；出讓土地面積較大，可進行城市總體設計，便于后續分期實施；該區域處于城鄉一體化、工業城市一體化的區域，地下公共設施需要整體開發。建設工程設計方案的移交雖然有利于保證建設的整體安全和區域景觀的和諧，但也存在政府投資大、前期編制建設方案成本高的弊端。本方案適用于：與主要基礎設施緊密結合，對基礎設施使用時間和整個建筑施工安全要求較高的地塊，如地鐵覆蓋層、交通樞紐等；對建筑景觀設計要求較高的地塊，如標志性建筑等，等；地上部分和地下部分分別開發和出售的地塊。雖然具備基礎設施條件的出讓有利于更好地促進區域整體發展，解決基礎設施不足的問題，但并不是所有地塊都缺乏基礎設施，基礎設施出讓會增加出讓企業的負擔，這可能會降低基礎設施建設的質量，以獲取利潤。本方案適用于：出讓土地所在區域缺乏公共建設配套設施，特別是大型居住社區，以及公共建設配套設施不完善的郊區居住區；出讓土地所在地政府缺乏相應的基礎設施建設資金。功能運行方案的出讓雖然有利于出讓方獲得出讓土地的長遠利益，提高區域綜合效益，但過度的功能要求也會限制公平競爭，容易形成變相的定向出讓。此外，該項目的功能運作也受制于受讓企業未來發展的不確定性，容易造成一定的風險。本方案適用于：地塊所在區域功能定位明確，出讓地塊對實現功能定位起主導作用。制定規劃時，要完善工作機制，科學編制。一是在制定思路上，方案的制定必須符合市場機制的運行規律，按照“利益均衡、管理方便、運行良好”的原則實施。地塊方案必須實現政府公共利益與企業自身利益的“雙贏”。同時，轉讓方在方案編制過程中不應提出過多的指標要求，應給予受讓方一定的空間，以適應外部形勢的變化。二是在編制主體和編制方法上，建議以出讓方為編制主體，采取“開放式編制策劃”的方式，適當吸引相關企業和公眾的參與。三是在設立深度上，建議根據不同方案實施差別化管理辦法，明確強制性指標和建議性指標。如何改進帶方案調撥的調撥規則？加強方案的合規性和合理性審查，加強方案的宣傳和解讀，根據每個方案的特點選擇合適的交易方式，完善出讓規則，規范有方案地塊的出讓行為。在土地出讓前，要加強方案的合規性和合理性審查。與傳統的土地出讓方式相比，方案出讓前應加強以下內容：方案是否經過相關部門的確認，如城市設計方案、建設工程設計等，必須經過規劃委或規劃部門的確認，具備基礎設施條件的方案和具備功能的運行方案，必須經有關職能部門批準；圖表要求是否與文字要求相匹配；是否有設計、施工等內容