問題一：是對市場價值或價格的評估，還是對其限定價值或價格的評估？在國有土地上住宅房屋征收評估中，往往存在一些與房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)容積率不符的房屋。例如，一戶一院的私人住宅合法占用的土地面積超過了標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的占用面積。在實踐中，對補(bǔ)償價值或補(bǔ)償價格的評估方法多種多樣。如《國務(wù)院國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《條例》）實施前，根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第十二條規(guī)定，“土地面積是否合法占用被拆遷房屋超過建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超出部分的土地面積按照《浙江省實施條例》第二十九條《中華人民共和國土地管理法辦法》規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。”根據(jù)這一規(guī)定，杭州市有關(guān)部門已對超出土地面積的補(bǔ)償價格進(jìn)行了具體明確。但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《辦法》）實施后，是否繼續(xù)執(zhí)行該規(guī)定存在分歧。

有人認(rèn)為，《辦法》第十一條規(guī)定，“被征收房屋價值是指在被征收人正常交易條件下，熟悉情況的雙方在評估時點(diǎn)以公平競爭的形式自愿進(jìn)行的交易金額房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，但不考慮被征收房屋的租賃、抵押、查封等因素的影響。”同時，第十四條再次強(qiáng)調(diào)：“被征收房屋的價值評估，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的位置、用途、用途等因素，建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、建筑面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素”，也就是說，被征收房屋的價值是一個公開、公平的市場價值，它包括被征收房屋占用土地的價值。持不同意見的人認(rèn)為土地不同于住房。房屋具有所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。土地所有權(quán)屬于國家，土地占有人只有使用權(quán)。因此，對超過房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)容積率的土地，不能按照市場價格進(jìn)行評估和補(bǔ)償，只能按照調(diào)控前的政策法規(guī)進(jìn)行評估。如浙江省將根據(jù)《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條進(jìn)行補(bǔ)償。雖然有人認(rèn)為，對超過房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)容積率的土地，應(yīng)當(dāng)用市場價格進(jìn)行評估，但由于土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，因此應(yīng)當(dāng)從市場價格中扣除權(quán)屬價格。作者同意第一種觀點(diǎn)。由于《條例》實施前的拆遷政策法規(guī)是在一定歷史條件下制定和實施的，這些政策法規(guī)在很大程度上未能體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場性質(zhì)，不符合現(xiàn)行征收條例和評估方法的要求，不能充分反映房地產(chǎn)的市場性質(zhì)。按照規(guī)定和辦法，對土地補(bǔ)償價值或價格超過房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)容積率的評估，應(yīng)當(dāng)是對其市場價值或價格的評估，所謂土地權(quán)屬價值或者價格，不應(yīng)當(dāng)從市場價值或者價格評估中扣除，而應(yīng)當(dāng)按照原政策規(guī)定進(jìn)行評估和補(bǔ)償。這是因為土地的市場價值或價格是指在正常交易條件下，熟悉情況的雙方在價值時點(diǎn)以公平競爭的形式自愿交易的金額，評估的價值或價格客觀、公正地反映了土地的市場價值或價格。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，土地市場價值或價格本身是指土地使用權(quán)的價值或價格，即不包括所有權(quán)的價值或價格。出讓土地的市場價值或價格通常被稱為出讓國有土地的市場價值或價格。因此，從土地的市場價值或價格中扣除所謂所有權(quán)的價值或價格是不合理和合法的。

問題2：如何評估？

根據(jù)房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)的要求，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地估價可以選擇適當(dāng)?shù)姆椒ǎ缁鶞?zhǔn)地價修正法、比較法、成本法等。這些方法的應(yīng)用是房地產(chǎn)估價師所熟悉的。在具體應(yīng)用中，對影響地價的一個重要因素——容積率的選擇，眾說紛紜。有人認(rèn)為，修正容積率應(yīng)該是對估價對象實際容積率和可比案例容積率的修正，這在不采用標(biāo)準(zhǔn)調(diào)價法進(jìn)行估價時是毋庸置疑的。但標(biāo)準(zhǔn)調(diào)價法對估價對象的實際容積率和可比案例的容積率進(jìn)行修正并不合適。這是因為現(xiàn)在超過房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)容積率的土地，是指估價對象占用的土地與標(biāo)準(zhǔn)容積率相比超過標(biāo)準(zhǔn)容積率的土地。“超額”是以標(biāo)準(zhǔn)容積率為基礎(chǔ)的，也就是說，在這塊多余的土地上，可以建標(biāo)準(zhǔn)容積率的房子。因此，在超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地評價中，容積率應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)容積率。

問題3：在賠償方面，除了貨幣賠償外，產(chǎn)權(quán)是否可以交換。在大多數(shù)地方，超過房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)容積率的被拆遷人只能選擇一種貨幣補(bǔ)償方式，浙江省杭州市就是這樣。因為很多人認(rèn)為選擇房屋產(chǎn)權(quán)交換只是對被征收房屋產(chǎn)權(quán)的交換，即房產(chǎn)證上記載的房屋面積是房屋產(chǎn)權(quán)交換的依據(jù)。但國有土地使用證記載的土地使用權(quán)面積不能作為房屋產(chǎn)權(quán)交換的依據(jù)，被征收人合法占用的房屋可以與土地分離。這顯然與現(xiàn)行的法律和政策不符。《辦法》明確規(guī)定，被征收房屋價值是指在正常交易條件下，熟悉情況的雙方在價值時點(diǎn)以公平競爭的形式自愿交易的被征收房屋及其占用面積的土地使用權(quán)金額。也就是說，房地產(chǎn)的價值或價格是房地產(chǎn)權(quán)益統(tǒng)一前提下的價值或價格，其統(tǒng)一的權(quán)益是不可分割的。另外，如果僅以房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋面積作為房屋產(chǎn)權(quán)交換的依據(jù)，那么是否有必要對所有被征收房屋和土地的價值或價格進(jìn)行分割，然后扣除土地價值或價格，而不是以此作為產(chǎn)權(quán)交換的依據(jù)？這顯然違背常理，也有必要對被征收人超過標(biāo)準(zhǔn)容積率的房地產(chǎn)這是不公平的。當(dāng)然，除了違章建筑。你知道嗎