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寧波
土地使用期限能否從實際使用之日算起
A： 國務院頒布的《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定了不同用途土地的最高使用年限。與此同時，《條例》第二十二條規(guī)定，“土地使用者通過出讓取得的土地使用權(quán)的使用年限，為土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去出讓后剩余年限原土地使用者已經(jīng)使用的年限年數(shù)。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條的規(guī)定基本相同。也就是說，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓人可以使用土地的年限，自出讓之日或者開工之日起不重新計算，但原使用者使用年限后的剩余年限，從原土地出讓合同約定的年限中扣除。以問答為例，如果土地出讓年限為40年，出讓時土地已使用（土地出讓后因民間原因造成的閑置土地仍視為使用）7年或8年，則新受讓人剩余土地使用年限為33年或32年。但需要指出的是，《國務院條例》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》都沒有規(guī)定土地使用期限的起算時間。有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓合同的參考文本大多規(guī)定“土地使用期限自出讓人交付土地之日起計算”。然而，什么是交貨和交貨標準在本文中并沒有統(tǒng)一的表述。實踐中，土地出讓合同對此往往沒有約定或約定不明確。有人認為，轉(zhuǎn)讓方應完成“三通一平”（還有“五通一平”、“七通一平”等）。如果沒有明確的交付標準和交付方式，土地使用年限的起始計算就會成為一個問題。由于政府原因，土地不能按時交付或長期閑置的情況并不鮮見。從公平的基本原則和《土地出讓期限規(guī)定》的初衷出發(fā)，土地使用期限應當自受讓人實際使用之日起計算。因此，因政府未按時交付土地或者交付土地不符合條件，使用人不能實際使用土地的，土地使用年限應當從符合條件之日起計算，而不是從原出讓合同約定的時間起計算。
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