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寧波
未來抵押貸款的影響是什么
未來房屋抵押的效力是什么
不承認未來房屋抵押的效力。現實中，較為普遍的現象是預售商品房貸款抵押，即通常所說的按揭貸款：買受人將與出賣人簽訂的房屋買賣合同項下預售房屋的全部權益抵押給貸款銀行，貸款銀行向買方貸款一定數額的款項，并以買方的名義將款項交給賣方。與本案類似，在這一法律關系中，出賣人必須向銀行承諾，如果買受人不能按期還款，銀行有權對在建房屋行使抵押權，這是抵押權生效的必要條件。
銀行把錢交給賣方后，房屋的預售和貸款手續就登記了。只要賣房人不違約，房子變成現房只是時間問題。筆者認為，為了充分發揮期房的擔保功能，充分利用期房的交易價值，維護貸款銀行的利益，有必要在法律上明確期房按揭的有效性和對抗性，因此有必要對現行法律進行修改。1995年實施的《擔保法》雖然對不動產抵押沒有明確規定，但并未禁止在法律所列的未抵押財產中抵押不動產。
一般來說，在建房屋由出賣人控制，出賣人是在建房屋的所有人。買方未來的產權能否順利實現，取決于賣方的建造和交付行為。出賣人對未來財產的處分行為決定了買受人財產權的實現。因此，僅靠買賣雙方的預售合同并不能保證買受人對在建房屋的處分權。
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