1、 房子抵押后能賣嗎。首先，根據(jù)我國法律規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)告知抵押物的抵押權(quán)人和受讓人；抵押人未告知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。抵押物轉(zhuǎn)讓價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，抵押物不得轉(zhuǎn)讓。其次，抵押人應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償有擔(dān)保債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。第三，抵押期間抵押人未告知抵押權(quán)人或者受讓人抵押物的轉(zhuǎn)移，抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代表債務(wù)人清償全部債務(wù)，解除抵押。受讓人清償債務(wù)人債務(wù)后，可以向抵押人請求賠償。

（2）房屋抵押后能否出售？

根據(jù)上述法律規(guī)定，已抵押給銀行的房屋如要出售，買受人應(yīng)通知銀行。如果銀行同意出售，購房者可以提前還貸、解除抵押或辦理轉(zhuǎn)按揭，從而實現(xiàn)房屋出售。那么，具體來說，如何買賣抵押房屋呢？第二，抵押房屋如何買賣？

抵押房屋的轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中一種非常典型的模式。通常，原業(yè)主通過向銀行申請貸款的方式購買房屋，并將房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。在按揭期間，如果房東想轉(zhuǎn)讓房屋，交易方式與無按揭轉(zhuǎn)讓房屋有很大區(qū)別。

房地產(chǎn)交易中心將根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或是否已注銷抵押登記來判斷房屋是否可以轉(zhuǎn)讓，從而保護銀行的合法權(quán)益，確保整個房地產(chǎn)交易系統(tǒng)的安全。一般來說，在實踐中，房屋買賣雙方都可以采用的交易方式有幾種，既符合法律規(guī)范，又具有可操作性：

（1）提前還款和解除抵押。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，原業(yè)主一次性將欠銀行的全部貸款余額提前歸還，銀行解除抵押，房地產(chǎn)交易中心取消抵押登記。這樣，原業(yè)主將獲得房屋的全部產(chǎn)權(quán)，然后雙方就可以按照一般二手房銷售流程完成交易。

這種方式的優(yōu)點是，在房東取得全部產(chǎn)權(quán)之前，購房者不支付房款，因此購房者資金的保障性很高；缺點是如果房東集資還貸，就要求房東有較強的資金實力或融資能力，而且沒有充分利用購房者的首付參與還款，這不是最經(jīng)濟的解決方案。（2） 申請轉(zhuǎn)按揭。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理再抵押手續(xù)。

這種方式的優(yōu)點是不需要籌集資金提前還貸，也沒有融資壓力。相反，房東原來的還款義務(wù)轉(zhuǎn)移給買受人，抵押人通過變更抵押登記由房東變?yōu)橘I受人；但如果買受人需要到另一家銀行貸款，就會出現(xiàn)跨行抵押過戶的問題，操作繁瑣。（3） 買房為原業(yè)主提前還貸。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，買方將用首付款幫助房東歸還貸款余額。

這種方式的優(yōu)點是充分利用了資金的流動價值，搞活了買家的首付，雙方共同解決了交易的最大障礙；缺點是買家的首付存在一定的風(fēng)險。如果原房主用購房人的資金幫助其還貸，然后取得房屋的全部產(chǎn)權(quán)，再將房屋轉(zhuǎn)售給他人而逃逸，購房人既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又使首付破產(chǎn)。當(dāng)時，他只能通過其他法律途徑追討，這是非常被動的。第三，如果法律規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一起抵押，就沒有合法的抵押。所謂法定抵押，是指未經(jīng)當(dāng)事人同意設(shè)定抵押或者抵押登記，依法直接生效的抵押。從世界各國的抵押制度來看，法定抵押的情形如下：

1。公法性質(zhì)的法定抵押。例如，根據(jù)《瑞士民法典》第836條，以公法或其他對土地所有人具有普遍約束力的法律為基礎(chǔ)，由地方和州法律規(guī)定的不動產(chǎn)抵押，即使未經(jīng)登記，也仍然有效，除非另有規(guī)定。這種抵押是為了保證國家稅收等權(quán)利的實現(xiàn)。基于與抵押人特殊關(guān)系的法定抵押。例如，《法國民法典》第2121條規(guī)定，一方對另一方的財產(chǎn)享有法定抵押權(quán)，未成年人和監(jiān)護人對監(jiān)護人或法定管理人的財產(chǎn)享有法定抵押權(quán)，國家，省、市行政事業(yè)單位對稅務(wù)人員、會計人員的財產(chǎn)享有法定抵押權(quán)。這種法定抵押的目的是保護配偶一方、未成年人或者國家、省、市等的合法權(quán)益，保障其對配偶另一方、監(jiān)護人、國家特殊工作人員債權(quán)的實現(xiàn)。因為在上述主體關(guān)系中，另一方夫妻、監(jiān)護人、稅務(wù)人員或會計在很大程度上占有對方的財產(chǎn)，利用這一優(yōu)勢侵吞對方利益、增加自己財產(chǎn)的風(fēng)險和可能性很大，因此，法律有必要給予特別保護。

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