房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的條件是什么？《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定了收入確認(rèn)的原則：“銷售商品收入在滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)：

（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；

（2）企業(yè)未轉(zhuǎn)移保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不控制已售出的商品；

（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；

（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房對(duì)外銷售收入的確定，按照銷售收入確認(rèn)原則執(zhí)行?！?/P>

可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)原則與其他企業(yè)沒有區(qū)別。但結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，不難找到不同觀點(diǎn)的線索。與一般工商企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有以下顯著特點(diǎn)：

1。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，一般跨越多個(gè)會(huì)計(jì)年度。這是由房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)決定的。一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、取得土地使用權(quán)到建設(shè)、竣工，至少需要一兩年，最多需要三四年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資巨大。為了籌集資金，房地產(chǎn)銷售往往采取預(yù)售的方式，即在商品尚未完工時(shí)向客戶收取價(jià)款。因此，交貨和收貨之間有很大的時(shí)差。

3。產(chǎn)品成本的計(jì)量滯后。一方面，由于項(xiàng)目建設(shè)與成本決算的時(shí)差，成本測(cè)算滯后于形象進(jìn)度；另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)往往滯后于商品房建設(shè)。特別是在統(tǒng)一規(guī)劃、滾動(dòng)開發(fā)“大”項(xiàng)目的情況下，一期商品房已交付使用，而花園、會(huì)所等公共配套設(shè)施可能無法竣工甚至無法開工，導(dǎo)致工程造價(jià)無法準(zhǔn)確計(jì)量。鑒于上述業(yè)務(wù)性質(zhì)的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易濫用會(huì)計(jì)政策，操縱經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。出于不同的目的，他們往往選擇自己的收入確認(rèn)原則，如有利于事先確認(rèn)利潤(rùn)的“合同收款原則”粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表；有利于稅收籌劃和盈余管理的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移原則”。那么，如何公平合理地確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入呢？

小編認(rèn)為，首先要正確認(rèn)識(shí)“商品風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的轉(zhuǎn)移”。商品房風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)轉(zhuǎn)移的核心是交付商品，即交付符合客戶購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)的房屋。這里的標(biāo)準(zhǔn)包括法律規(guī)定的強(qiáng)制性質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和客戶在合同中約定的個(gè)性化標(biāo)準(zhǔn)。住房是一種特殊商品，其銷售條件受到相關(guān)法律法規(guī)和銷售合同的嚴(yán)格限制，顧客在收到商品時(shí)有權(quán)在特定條件下退貨。比如，建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，“商品房銷售應(yīng)當(dāng)具備下列條件：已通過竣工驗(yàn)收；供水、供電、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施配套，通信、燃?xì)饩邆浣桓稐l件；其他配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施具備交付條件或已確定建設(shè)進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)與買賣雙方訂立書面的商品房銷售合同。如果按單位定價(jià)的房屋類型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，或者相關(guān)面積超過約定誤差范圍或者面積誤差率絕對(duì)值超過3%，購(gòu)房人可以要求退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/P>

只有符合上述標(biāo)準(zhǔn)，商品房才能被客戶接受。在這種情況下，不辦理產(chǎn)權(quán)過戶不能構(gòu)成退房的依據(jù)。從而真正實(shí)現(xiàn)“商品風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的轉(zhuǎn)移”。其次，必須合理地理解成本能夠可靠地計(jì)量。住房開發(fā)成本滯后的上述特點(diǎn)決定了“住房成本能夠可靠計(jì)量”，這在實(shí)踐中不易實(shí)現(xiàn)。因此，成本計(jì)量不僅要用到實(shí)際費(fèi)用，還要用到大量的估計(jì)數(shù)據(jù)。已竣工驗(yàn)收的房屋成本可以從公司的會(huì)計(jì)記錄中取得。未完工公共設(shè)施的成本需要估算。這些數(shù)據(jù)來源包括項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目預(yù)算等，在合理估計(jì)公共配套設(shè)施成本的情況下，可視為“成本能夠可靠計(jì)量”。綜上所述，小編認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的具體條件應(yīng)包括以下四個(gè)方面：

1。項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收，符合銷售合同約定的交貨條件；

2。已通知買受人接管房屋，結(jié)算單已提交買受人審批；

3。已確定測(cè)量面積對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)，已開具發(fā)票，已收到價(jià)款或已取得付款承諾書；

4。商品房成本已經(jīng)實(shí)際發(fā)生并能夠可靠計(jì)量，公共配套設(shè)施成本能夠合理估計(jì)。你知道嗎