李先生和黃先生于2012年登記結(jié)婚，2013年在某社區(qū)購(gòu)買了一套住房。房地產(chǎn)登記在李先生名下。2015年8月，在未通知黃某的情況下，李某與張某簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將房屋轉(zhuǎn)讓給張某。談判過(guò)程中，李某帶著張某看房，謊稱妻子黃某已同意出售房屋。由于黃某在外地出差，李某還向張某出示了黃某簽署的授權(quán)書等材料。后李某在房管部門協(xié)助張某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

<2015年10月，黃某得知共同財(cái)產(chǎn)系李某擅自轉(zhuǎn)讓后，以李某為被告，張某為第三人向法院起訴，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，張某退房。糾紛李、張簽訂的房屋買賣合同有效嗎？張某是否構(gòu)成善意取得？合議庭在審理過(guò)程中有兩種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，居住區(qū)內(nèi)的房屋屬于李某和黃某的共同財(cái)產(chǎn)，李某未經(jīng)黃某同意處分共同財(cái)產(chǎn)，與張某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。第二種意見是住宅小區(qū)的房屋登記在李某名下。在討論房屋買賣時(shí)，李某出示了黃某出售房屋的委托書，張某盡到了應(yīng)有的謹(jǐn)慎義務(wù)。有理由認(rèn)為，房屋過(guò)戶是李某和黃某的共同意圖，且房屋已辦理過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)產(chǎn)權(quán)公示的原則，房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋有效。審判判決書作者同意第二種意見，理由如下：。動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)收回；除法律另有規(guī)定外，受讓人有下列情形取得該房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人善意轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀霓D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，原所有人有權(quán)向無(wú)權(quán)處分該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的人要求賠償?！案鶕?jù)上述法律規(guī)定，夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)當(dāng)由雙方約定。一方未經(jīng)另一方同意處分共有財(cái)產(chǎn)的，原則上屬于無(wú)效合同。但第三人善意取得的，應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法上的善意取得原則確認(rèn)買賣合同的成立，以保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。

2。本案中，張某沒有主觀過(guò)錯(cuò)，已盡到合理的審查注意義務(wù)。他和李某以正常的市場(chǎng)交易價(jià)格購(gòu)買了該房屋，雙方已在相關(guān)部門辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。張某和李某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。李某故意隱瞞真相并完成法律認(rèn)可的交房行為，致使黃某的合法權(quán)益受到損害。黃某的損失可以與李某分開索賠。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，無(wú)論是注重保護(hù)共有人的權(quán)益還是善意第三人的合法權(quán)益，都應(yīng)從社會(huì)秩序和交易安全出發(fā)，嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，判斷買賣合同是否有效根據(jù)案件的具體情況。考慮到本案的具體情況，如果只考慮共有人的利益，認(rèn)定買賣合同無(wú)效，必然會(huì)發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，導(dǎo)致法律關(guān)系的重新調(diào)整，不利于維護(hù)社會(huì)動(dòng)態(tài)交易的安全。因此，在嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，確認(rèn)應(yīng)當(dāng)給予善意買受人法律保護(hù)，維護(hù)交易秩序的安全。最后，法院駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

（以上內(nèi)容來(lái)源于中國(guó)法律Ba網(wǎng)）

實(shí)用法學(xué)知識(shí)提供了以下特殊安排：

善意取得的相關(guān)法律依據(jù)

物權(quán)法

第106條如果不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)由無(wú)擔(dān)保人轉(zhuǎn)讓給受讓人處分權(quán)，所有權(quán)人有權(quán)收回；除法律另有規(guī)定外，受讓人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，符合下列條件的，取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)是善意的；（二）轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)（三）依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀霓D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，原所有人有權(quán)向無(wú)權(quán)處分的人要求賠償。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款的規(guī)定。在《最高人民法院關(guān)于適用物權(quán)法若干問(wèn)題的解釋（一）》中，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十八條，物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱受讓人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，是指不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記或者動(dòng)產(chǎn)交付依法完成的時(shí)間。當(dāng)事人按照《物權(quán)法》第二十五條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律行為生效的時(shí)間為動(dòng)產(chǎn)交付的時(shí)間；當(dāng)事人按照《物權(quán)法》第二十六條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效的時(shí)間為動(dòng)產(chǎn)交付的時(shí)間讓與人和受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓和返還原物的權(quán)利生效的時(shí)間是動(dòng)產(chǎn)交付的時(shí)間。法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時(shí)間確定債權(quán)人是否善意。第十九條物權(quán)法第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱合理價(jià)格，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的的性質(zhì)、數(shù)量、支付方式等具體情況綜合確定，參照轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地的市場(chǎng)價(jià)格和交易習(xí)慣。第二十一條有下列情形之一的，受讓人依照《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定取得所有權(quán)的請(qǐng)求不予支持：（一）違反《合同法》第五十二條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效；（二）因法律原因被撤銷例如欺詐、脅迫或利用他人的危險(xiǎn)?！狈蓪?shí)務(wù)知識(shí)律師事務(wù)所《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（三）》第十一條一方未經(jīng)另一方同意出賣夫妻共同所有的房屋，第三人善意購(gòu)買，支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張收回房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共有房屋，給對(duì)方造成損失的，離婚時(shí)對(duì)方要求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。你知道嗎