1、 什么是“一房兩賣”？

一房二賣，是指出賣人以兩份買賣合同將同一特定房屋先后或同時出售給兩個不同的買受人，又稱“雙賣”。無論是個人賣家、房地產(chǎn)公司還是房地產(chǎn)中介，一房兩賣都屬于欺詐行為，情節(jié)嚴(yán)重的是欺詐行為。第二次和第二次出售房屋的法律后果是什么？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，出賣人在簽訂合同并將房屋轉(zhuǎn)讓給其中一方后，應(yīng)當(dāng)與多個購房人承擔(dān)違約責(zé)任。

出賣人與多個買受人簽訂合同后，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給任何一方，買受人都要求履行合同。如何確定轉(zhuǎn)讓對象？《合同法》及相關(guān)司法解釋沒有明確規(guī)定，各地法院的運(yùn)作也不盡相同，如《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》規(guī)定，不辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，首先要考慮實際合法占有房屋的是誰；如果房屋沒有實際占有，每個購房者實際支付金額的數(shù)量和順序，是否進(jìn)行了網(wǎng)簽，合同成立的先后順序應(yīng)當(dāng)綜合考慮，公平合理地確定。（1） 犯罪主體多為出售二手房的自然人。畢竟，在一手房交易中作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商是比較有信譽(yù)和資質(zhì)的。即使一房兩賣，一般也容易被認(rèn)定為民事糾紛。但仍有開發(fā)商因銷售一房二房被判刑的案件。（2） 罪名：合同詐騙罪

出賣人通過簽訂房屋買賣合同向他人收取購房款，事后將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給其他購房人，很容易構(gòu)成合同詐騙罪。

刑法第224條所稱合同詐騙罪，是指在合同簽訂、履行過程中，以非法占有為目的，騙取對方財物的行為。

在“一房兩賣”中，行為人構(gòu)成合同詐騙罪，還需要符合詐騙罪的基本結(jié)構(gòu)，即，行為人的欺騙——對方（被騙方）有錯誤的理解——對方基于錯誤的理解處分財產(chǎn)——行為人或第三人處分財產(chǎn)——受害人遭受財產(chǎn)損失。因此，要認(rèn)定“一房兩賣”行為人為犯罪，必須同時具備三個條件：出賣人有非法占有購房款的主觀目的，買受人有錯誤認(rèn)識，出賣人實際取得購房款。（三）構(gòu)成要件a.出賣人不是房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，與他人簽訂合同收取購房款；

B.出賣人偽造房屋所有權(quán)證，與他人簽訂合同收取購房款；

C.出賣人實際將房屋出售給他人，并與他人簽訂合同收取購房款；與他人簽訂合同后，出賣人不履行房屋交付、轉(zhuǎn)讓義務(wù)，逃避并拒絕退還購房款；

e.出賣人多次抵押或者明知自己沒有償還能力而出賣房屋取得貸款或者購房款的；

（4）排除情形

下列“一房二賣”應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民事糾紛，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為犯罪：

a.出賣人作為房屋的實際所有人，與他人簽訂多份合同、將房屋轉(zhuǎn)讓給一人、與他人承擔(dān)違約責(zé)任或退還房款；

B.雖然出賣人未向買受人辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記，它實際上已經(jīng)將房屋交付給了買受人，并不影響買受人的實際使用；

C.這叫房屋買賣，但實際上是房屋抵債。（1） 兩份合同均未辦理登記，標(biāo)的房屋尚未交付，屬于兩份合同未實際履行的狀態(tài)，故應(yīng)優(yōu)先考慮之前簽訂的合同。

（2）兩份合同中一份已登記，另一份未登記（無論房屋交付給哪一方）。確認(rèn)辦理過戶登記的一方擁有房屋所有權(quán)。（三）第一買受人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)后，出賣人出賣第二人的，出賣人此時沒有所有權(quán)，第二次出賣無效。一套房子賣了兩次，如何保障購房者的權(quán)利。”“一房兩賣”應(yīng)符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。買受人可以要求解除合同，退還已付貨款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不超過已付貨款兩倍的賠償責(zé)任。

如果出賣人是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通人，在這種情況下，糾紛的解決應(yīng)依據(jù)合同法，向違約方索賠違約責(zé)任。此時，我們不能要求懲罰性賠償，只能要求返還貨款和利息并賠償損失。你知道嗎