2008年4月29日，原告劉某與被告王某簽訂房屋租賃合同，約定劉某租賃王某位于北京市通州區(qū)西海子西街x號(hào)的房屋經(jīng)營(yíng)酒樓。租期為2008年5月29日至2011年5月26日，劉某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，后來(lái)又開張了。2010年4月1日，出租房屋所在的西海子西街被納入拆遷范圍。該路段自2010年12月開始施工。劉某在支付至2010年11月26日的租金后，以道路建設(shè)無(wú)法經(jīng)營(yíng)為由拒絕支付租金，起訴王某解除租賃合同，要求王某支付裝修費(fèi)和經(jīng)營(yíng)損失。王某同意解除租賃合同，但認(rèn)為拆遷是政府行為，租賃合同中沒(méi)有約定拆遷損失應(yīng)由王某承擔(dān)，因此不同意劉某的其他主張，而反訴要求劉某按正常租金水平支付租金，直至房屋實(shí)際騰空之日。北京市通州區(qū)人民法院認(rèn)為，被告王某將x房產(chǎn)權(quán)出租給原告劉某，雙方達(dá)成的租賃協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。現(xiàn)在劉某要求解除租賃合同，王某也同意，本院無(wú)異議。劉某要求王某賠償其經(jīng)營(yíng)損失，并不是王某造成的，原因是劉某經(jīng)營(yíng)狀況不佳，直到他停業(yè)。劉某無(wú)法證明自己遭受了商業(yè)損失，商業(yè)損失與王某之間存在因果關(guān)系。因此，由于缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不支持劉某的訴訟請(qǐng)求。劉某未能向法院提供可靠有效的證據(jù)，證明其對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修或者支付了相應(yīng)的裝修費(fèi)用。因此，法院不支持劉某要求賠償裝修費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求。西海子西街自2010年12月起因拆遷受阻。我院受理了劉某的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為道路建設(shè)影響了運(yùn)營(yíng)，并予以關(guān)閉。現(xiàn)王某反訴，要求劉某于2010年下半年支付房屋租金。由于依據(jù)不足，我院不予支持。綜上所述，法院判決原告劉某與被告王某簽訂的房屋租賃協(xié)議自判決生效之日起終止，駁回原告劉某的其他訴訟請(qǐng)求和被告王某的反訴。

判決作出后，雙方均未提出上訴，現(xiàn)判決生效。

[分歧]

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是道路建設(shè)對(duì)劉某經(jīng)營(yíng)的影響是“不可抗力”還是“情勢(shì)變化”。房屋租賃協(xié)議經(jīng)雙方同意終止后，劉某的經(jīng)營(yíng)損失和王某的租金損失該如何承擔(dān)？對(duì)此有三種不同的意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為劉某和王某是完全自愿的，以商業(yè)銀行為基礎(chǔ)訂立的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)有效。劉某提出解除租賃合同，不符合《合同法》規(guī)定的解除合同條件。如果王某不同意，劉某應(yīng)繼續(xù)履行合同。雖然王某同意解除合同，但劉某要求王某賠償損失的主張不應(yīng)得到支持，他應(yīng)繼續(xù)支付租金。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，劉某的房屋租賃合同存在不可抗力，即政府組織的道路拆遷改造導(dǎo)致食客不再光顧，生意萎縮，而日常租金等費(fèi)用仍需支付，導(dǎo)致餐廳嚴(yán)重虧損，無(wú)法經(jīng)營(yíng)。由于不可抗力是合同終止的法律原因，合同終止后應(yīng)駁回王某的反訴，王某應(yīng)賠償劉某一定的損失。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，道路建設(shè)不可歸責(zé)于雙方，作為合同依據(jù)的客觀情況發(fā)生了雙方無(wú)法預(yù)見(jiàn)的根本性變化，并在一定時(shí)期內(nèi)造成了劉某經(jīng)營(yíng)損失，而造成損失的原因并非劉某的主觀故意或管理不善。如果劉某要對(duì)損失負(fù)責(zé)，那就違背了公眾利益。因此，合同終止后，業(yè)務(wù)萎縮的風(fēng)險(xiǎn)損失應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。作者同意第三種觀點(diǎn)。理由是房屋租賃合同是房屋出租人將房屋交付承租人使用并取得收益，承租人支付房屋租金的合同。因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，一方才能解除合同。那么，公路建設(shè)是屬于“不可抗力”還是“情勢(shì)變化”。所謂情勢(shì)變更，是指由于雙方法律關(guān)系不成立而導(dǎo)致的法律關(guān)系的根本性變化或法律基礎(chǔ)不成立的法律制度，導(dǎo)致當(dāng)事人行為目的未能實(shí)現(xiàn)。如果繼續(xù)維持，將是不公平的，必須改變或終止原有的法律關(guān)系。兩者的主要區(qū)別如下：

1。直接原因、外部績(jī)效及其對(duì)績(jī)效的影響是不同的。人們普遍認(rèn)為不可抗力可能是由自然或社會(huì)因素引起的。前者，如洪水、地震、臺(tái)風(fēng)、火山爆發(fā)、泥石流等，在各國(guó)民法中都得到承認(rèn)，當(dāng)事人愿意承擔(dān)其法律后果；后者，如戰(zhàn)爭(zhēng)、暴動(dòng)、罷工、革命等，在一些國(guó)家的民法中都不得到承認(rèn)，主要由當(dāng)事人約定合同當(dāng)事人在實(shí)踐中。這些災(zāi)難性事件的出現(xiàn)使合同無(wú)法履行，也就是說(shuō)，它符合我國(guó)合同法關(guān)于不可抗力的規(guī)定，成為免責(zé)事由。但如果合同不是不可能履行，而是履行的結(jié)果會(huì)明顯不公平，該如何適用呢？也就是說(shuō)，如果造成變更的情形不構(gòu)成當(dāng)事人行為的根本障礙，如非典，合同一般不是絕對(duì)不可能履行，但履行后對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平，應(yīng)當(dāng)按照情勢(shì)變更原則處理。還有一個(gè)經(jīng)濟(jì)因素導(dǎo)致局勢(shì)發(fā)生變化。比如，物價(jià)的異常波動(dòng)，幣值的暴漲暴跌，市場(chǎng)的異常變化，國(guó)民經(jīng)濟(jì)、法律、政策的重大變化，都是無(wú)形的，不可忽視。不可抗力既可適用于合同行為，也可適用于侵權(quán)行為，其結(jié)果是獨(dú)特的，即免除了履行合同義務(wù)和違約責(zé)任。

情況的變化是“自由裁量免責(zé)”，即合同是否變更或終止，由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)自由裁量；因不可抗力不能實(shí)現(xiàn)合同的，是“自然免責(zé)”，即：，當(dāng)事人有權(quán)通知對(duì)方因不可抗力終止合同，通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同終止，可以免除履行義務(wù)和違約責(zé)任。情勢(shì)變更原則的意義在于通過(guò)司法權(quán)的介入，強(qiáng)行變更合同條款或解除合同，并在雙方的合同意志之外，重新分配雙方在交易中應(yīng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn)。其價(jià)值目標(biāo)是公平正義。然而，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，許多非自然因素導(dǎo)致事故的發(fā)生，使得大量合同的履行極為困難。但是，無(wú)過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人不能援引不可抗力的規(guī)定請(qǐng)求免責(zé)。1998年8月20日頒布的《合同法（草案）》第77條規(guī)定：“由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)客觀情況的重大變化，合同的履行將失去意義或者對(duì)一方造成重大損害，當(dāng)事人訂立合同時(shí)不能克服的，協(xié)商不成的，可以要求對(duì)方修改合同，也可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)修改或者終止合同。前款規(guī)定不適用于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。”這已成定局