很多人在陌生的環(huán)境下工作，一開始都不買房，也拿不到足夠的資金。他們選擇房屋租賃的方式，主要包括住宅房屋租賃和經(jīng)營性房屋租賃。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房屋租賃越來越普及。然而，我國的法律規(guī)范過于原則化，人們的法律意識淡薄，糾紛層出不窮。本文以7月30日公布的《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（發(fā)審[2009]11號，以下簡稱《房屋租賃解釋》）為依據(jù)，總結(jié)了房屋租賃中常見的法律風(fēng)險及防范措施，2009我國《合同法》規(guī)定，租賃期限超過六個月的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為無限期租賃。這意味著，如果口頭約定的租賃期限超過6個月而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限將被視為無法成立，只能被視為無限期租賃。另外，由于缺乏書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。因此，無論租期長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。一般來說，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付方式、租賃維修等條款。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》之前，實(shí)踐中對房屋租賃合同的無效問題眾說紛紜，嚴(yán)重?fù)p害了法律的確定性和統(tǒng)一性。《房屋租賃解釋》限定了無效合同的范圍，只有違法建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同才視為無效。同時，允許當(dāng)事人在一審法院辯論結(jié)束前采取補(bǔ)救措施，最大限度地發(fā)揮合同效力。另外，即使租賃合同無效，承租人仍需交納入住費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

在認(rèn)定違法建筑范圍時，確定未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者未按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定建設(shè)的房屋、未按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定審批或者建設(shè)的臨時建筑經(jīng)批準(zhǔn)的內(nèi)容，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑為違法建筑。因此，承租人在簽訂房屋租賃合同前，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人是否為該房屋的合法所有人，該房屋是否為合法房屋。根據(jù)我國合同法，租賃期限不得超過20年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不超過二十年。

需要注意的是，如果租賃期限超過六個月，但沒有簽訂書面租賃合同，房屋租賃只能視為非正常租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限前通知承租人。第四，房屋裝修的處理一直是實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》之前，對承租人裝修房屋的處理缺乏統(tǒng)一的規(guī)定。根據(jù)房屋裝修是否經(jīng)出租人認(rèn)可、租賃合同是否有效、是否附裝修，房屋租賃的解釋適用完全不同的規(guī)則：

1。租賃合同無效時，沒有附屬物的裝修，出租人同意使用的，可以轉(zhuǎn)租給出租人；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。出租人同意使用所附裝修的，可以轉(zhuǎn)換為出租人的所有權(quán)；出租人不同意使用的，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。承租人經(jīng)出租人同意裝修，租賃期滿或者合同終止的，除當(dāng)事人另有約定外，不構(gòu)成附著物的裝修可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。（1） 因出租人違約而解除合同的，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)的裝修殘值損失；（2）因承租人違約而解除合同的，在剩余租賃期內(nèi)，承租人無權(quán)要求出租人賠償裝修殘值損失。但出租人同意使用的，應(yīng)當(dāng)在使用價值范圍內(nèi)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

（3）因雙方違約而終止合同的，剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失由雙方按各自過錯承擔(dān)；（4）因不可歸責(zé)于雙方的原因終止合同的，剩余租賃期內(nèi)的裝修殘值損失，按照公平原則由雙方分擔(dān)。租賃期屆滿，承租人無權(quán)要求出租人賠償附帶裝修費(fèi)用，但當(dāng)事人另有約定的除外。我們注意到，根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效力，房屋租賃的解釋對裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)值損失是指合同無效時裝修的現(xiàn)存價值。合同無效時，承租人通常已占用和使用租賃房屋一段時間，在此期間享有的裝修利益不應(yīng)計入無效合同的損失范圍。殘值損失是指合同終止時裝修的剩余“價值”。該“價值”的確定以合同終止時裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，不能低于合同履行期間攤銷的裝修費(fèi)用。因此，承租人需要裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)在征得出租人同意的情況下合理確定租賃期限，并在租賃合同中明確約定租賃期限屆滿或者合同終止時如何處理裝修。5房屋擴(kuò)建的處理。《房屋租賃解釋》還根據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人批準(zhǔn)，是否辦理合法建設(shè)手續(xù)，對房屋擴(kuò)建的處理適用不同的規(guī)則：

1。承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行擴(kuò)建所發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，出租人有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。經(jīng)出租人同意，承租人同意擴(kuò)建工程，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理意見不一致的，按下列情況分別處理：

（1）辦理合法施工手續(xù)的，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān)；經(jīng)出租人同意的，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān)未辦理合法施工手續(xù)，擴(kuò)建費(fèi)用由雙方按過錯分?jǐn)偂Ｒ虼耍凶馊诵枰獢U(kuò)建房屋的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并辦理合法的建設(shè)手續(xù)。同時，應(yīng)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰承擔(dān)。為了最大限度地維護(hù)法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人不同意為理由要求解除轉(zhuǎn)租合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。因此，出租人知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)及時行使權(quán)利。在實(shí)踐中，我們經(jīng)常會遇到出租人因訴訟時效已過而不能主張租金的情況。一方面，由于出租人不知道一年的特別訴訟時效適用于遲延或拒絕支付租金，他認(rèn)為訴訟時效為兩年。另一方面，出租人往往產(chǎn)生誤解，認(rèn)為只要雙方的租賃關(guān)系繼續(xù)，租金就沒有訴訟時效，這是錯誤的。

租賃合同為連續(xù)合同，租金訴訟時效按每個支付周期計算，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。支付期限沒有約定或者約定不明確的