司法解釋規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，確認(rèn)了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不同于基于共有權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，效力不同。共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為何不如共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有效力，司法解釋認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法定的優(yōu)先訂約權(quán)，是債權(quán)，對(duì)第三人沒(méi)有效力。（2） 侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式是賠償損失。正是因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)、優(yōu)先締約權(quán)，而不是物權(quán)，司法解釋規(guī)定，出租人侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)是賠償損失，而不是保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這一規(guī)定不同于以往的理解。筆者認(rèn)為，這種做法總體上是可行和合理的，因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力較弱，這與共有人的效力不同。因此，當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)，宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效不再適用。

如何認(rèn)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害，如何解釋和認(rèn)定“出租人在合理期限內(nèi)未通知承租人就將租賃房屋出售”構(gòu)成對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的侵害。這一規(guī)定中有一個(gè)值得考慮的問(wèn)題，即出租人出售租賃房屋時(shí)有可能不通知承租人，最終目的是賠償損失。因此，承租人的有效購(gòu)買(mǎi)權(quán)可能成為空談。（3） 以約定折價(jià)出售房屋實(shí)現(xiàn)抵押的，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人、抵押權(quán)人約定折價(jià)出售出租房屋清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的請(qǐng)求，人民法院應(yīng)予支持。”出租人以協(xié)議折價(jià)或者變賣(mài)方式實(shí)現(xiàn)租賃房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，可以在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其條件是租賃房屋原設(shè)定抵押權(quán)，承租人應(yīng)當(dāng)通過(guò)協(xié)議折價(jià)、出售等方式實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)，以取得承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這一規(guī)定還應(yīng)與第二十條規(guī)定的不違反租賃交易原則不限制抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的原則相聯(lián)系。房屋租賃實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，不受買(mǎi)賣(mài)不違反租賃的限制。承租人不能主張繼續(xù)維持租賃合同的效力，但在這里承租人受到優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)。但需要注意的是，如果抵押物是通過(guò)拍賣(mài)實(shí)現(xiàn)的，這并不是限制。（4） 司法解釋明確規(guī)定，承租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前5日通知承租人。承租人不參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”根據(jù)這一規(guī)定，租賃權(quán)以拍賣(mài)方式出售出租房屋的，無(wú)論是抵押權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而出售，還是出租人自己出售，只要是以拍賣(mài)方式出售，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)就統(tǒng)一適用于這種方式，即，出租人拍賣(mài)出租房屋的，出租人和拍賣(mài)人都有義務(wù)在拍賣(mài)前五日通知承租人，承租人不參加拍賣(mài)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這是絕對(duì)正確的。

司法解釋草案還規(guī)定，在拍賣(mài)過(guò)程中，有最高競(jìng)價(jià)時(shí)，承租人當(dāng)場(chǎng)表示高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，保護(hù)出租人的優(yōu)先權(quán)。侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。這樣的規(guī)定是不正確的。司法解釋刪除這些內(nèi)容是完全正確的。你知道嗎