1、 房地產糾紛專屬管轄權規則的適用和解決沖突（I）。對房地產糾紛專屬管轄權規則適用的理解沖突自從《民事訴訟法》確定了房地產糾紛專屬管轄權規則以來，至今尚未形成對房地產糾紛的統一理解。對此，理論界和實務界有不同的解釋。

我國法院管轄制度中房地產糾紛管轄權的地位

我國民事訴訟中的管轄權是各級法院與同級法院之間接受民事訴訟的分工和權限初審案件。按照目前的審級制度安排，中國的法院體系分為四級：最高人民法院、高級人民法院、中級人民法院和基層人民法院。實現了二審終審制。管轄權制度的職能之一是確定法院對糾紛的具體管轄權。《民事訴訟法》將管轄權分為四類：級管轄權、地區管轄權、轉移管轄權和指定管轄權。其中，區域管轄權分為六類：一般區域管轄權、特殊區域管轄權、專屬管轄權、共同管轄權、選擇性管轄權和協商管轄權，因此，雙方不得通過協議管轄權變更專屬管轄權。房地產糾紛主要涉及專屬管轄權問題。所謂專屬管轄權，是指法律規定的某類案件的職能屬于某一特定法院管轄，其他法院沒有管轄權。雙方不得通過協議變更管轄權。協議管轄權主要適用于合同糾紛。雙方同意在法律允許的范圍內提前管轄法院。一旦發生爭議，爭議將提交給唯一有管轄權的法院解決，從而排除其他法院的管轄權。因此，專屬管轄權是相對于協議管轄權而言的。它是以管轄權是否具有法律強制性為依據的分類，不允許當事人通過協商將其變更為標準

在中國的司法實踐中，主要有兩種不同的觀點，即：，在不區分和區分房地產糾紛的性質和類型的情況下，有兩種不同的方式來處理房地產糾紛的管轄權。沒有區別

這種觀點認為應該遵循法律規定的字面表達。所有涉及房地產的爭議不需要區分其性質和類型，由房地產所在地法院管轄，即房地產爭議作為一個整體概念，不需要進一步細分，凡涉及房地產的糾紛，由房地產所在地人民法院管轄。這種觀點有兩個原因：

首先，《民事訴訟法》第34條第（1）項的規定沒有對房地產糾紛做出明確規定，因此只能從語義上進行解釋。房地產糾紛都是涉及房地產的糾紛

其次，房地產所在地對此類糾紛的管轄有很多便利。它不僅有助于主管法院對房地產進行調查和檢查，及時查明案件，而且有助于案件的順利執行。區分

這種觀點認為，并不是所有的房地產糾紛都是專屬管轄權，這應該基于立法者建立專屬管轄權制度的意圖，只有與房地產有實質性聯系的糾紛，如土地所有權、房屋質量等，可適用于專屬管轄權；然而，對于僅涉及房地產的表面糾紛，如房屋銷售、房屋租賃等，不需要專屬管轄權。然而，對于與房地產的實質聯系是什么、如何確定涉及房地產的訴訟以及什么樣的管轄權規則可以適用于房地產糾紛等問題，這種觀點的支持者沒有給出明確的答案。在實踐中，持這種觀點的法官只能依靠自己的審判經驗和判例來判斷

應該說，上述兩種處理方法及其觀點是合理的，但筆者認為第二種觀點更科學。根據第一種觀點，如果不動產糾紛一般被定義為所有涉及不動產的糾紛，而不加區分，無論它們屬于合同糾紛還是財產糾紛，那么在立法和實踐中很容易發生沖突，專屬管轄權的另一項規定是繼承糾紛。法律規定，其管轄法院是死者死亡時住所或主要遺產所在地的法院。顯然，這里的“主要地產”不僅僅是房地產。一旦具體案件中的房地產涉及房地產，是否應適用房地產糾紛專屬管轄權的規定？此時，如果將房地產糾紛擴大為涉及房地產的糾紛，顯然會使法官陷入法律適用的尷尬境地。因此，不加區別地將房地產糾紛理解為涉及房地產的糾紛，是一種典型的機械思維。沒有從立法目的和法律精神出發，是對房地產專屬管轄權制度立法意圖的誤解，因此，迫切需要從立法初衷出發，合理界定房地產糾紛的性質和類型，明確相應的管轄規則，從而彌補現行立法的不足，有效解決司法實踐中的困惑

（二）不動產糾紛管轄權規則適用偏差的解決路徑

如何更合理地解決不動產專屬管轄權的實際差異房地產糾紛是實現當事人房地產權益、減輕當事人訴訟負擔和法院管轄權糾紛的有效途徑。在實踐中，許多房地產糾紛的管轄法院大多是根據房地產所在地來確定的。雖然這種方法可以有效地解決糾紛，提高效率，但不可避免地會被懷疑為“一刀切”

因為這種方法沒有準確把握建立專屬管轄權的立法意圖，而是簡單地、不加區別地將所有涉及房地產的爭議推到房地產所在地的法院。存在并不一定意味著理性。這種做法在司法實踐中得到了多年的堅持，但并不一定完全符合法律的基本價值。在法律的運行中，司法權的實際擁有者不能僅僅根據自己的工作需要和便利，隨意解釋法律。因此，迫切需要地方法院統一認識，合理解讀房地產糾紛的概念，正確適用房地產糾紛專屬管轄權規則，并返還法律的真實價值

雙方當事人充分選擇的原則

房地產糾紛管轄法院應當遵循方便當事人特別是原告參與訴訟的原則。因為在很多情況下，涉案的房地產大多是商品房。現階段，在商品房價格居高不下、商品房銷售活躍的情況下，仍然存在一定程度的賣方市場。個人購房者往往是相對弱勢的一方，其締約能力和抗風險能力較差，因此很難與實力強大的賣方房地產開發商競爭

因此，在司法實踐中，應該賦予相對弱勢的一方選擇權，以便他們可以選擇起訴哪個法院，確保案件得到公正及時的處理。《最高人民法院關于如何確定房屋租賃糾紛管轄權的批復》支持“兩個方便原則”的觀點。答復如下：“因租賃關系發生的房屋修繕、租金、休假等糾紛，通常由房屋所在地法院管轄，被告所在地的管轄權更符合“兩個原則”的原則“本答復的精神與法律規定不相抵觸，有利于受理法院查明案件事實，正確及時地結案，仍具有指導意義。”對我們今天處理各種房地產糾紛有著重要意義

把握立法目的，區分房地產糾紛的類型

準確理解