五大避稅“妙招”五大法律提醒“國六條”細(xì)則規(guī)定，購買不足五年的商品房轉(zhuǎn)手買賣需要全額繳納營業(yè)稅，該規(guī)定在實施后，二手房交易市場上便出現(xiàn)了一些避稅“妙招”。從法律角度講，每種避稅“妙招”后都有法律隱患存在，不可因小失大。1、假贈代替真買賣案例：方女士想買遠(yuǎn)房親戚朱女士的一套二手房，該套房子離滿五年還有兩年時間，因有親戚關(guān)系，雙方商量不辦理過戶，直接辦理一個房屋的贈與公證。點(diǎn)評：所謂贈與避稅，是指雙方在私下進(jìn)行買賣交易后，不到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，而是以贈與的方式變相交易。法律提醒：這種方式實際上是鉆了法律空子，也給消費(fèi)者帶來了一定的風(fēng)險。買賣雙方簽訂的贈與協(xié)議雖然具有一定法律效益，但由于該交易實際上是二手房買賣，法律規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記，但如果雙方?jīng)]有去辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，買方?jīng)]有取得合法的房屋權(quán)屬證書，一旦雙方發(fā)生了利益糾紛，買方權(quán)利將得不到保障，最后給消費(fèi)者帶來損失。如果賣主將房子抵押出去，同時又將房子以贈與的形式賣出，這樣三方會形成很復(fù)雜的法律關(guān)系，買主的利益將會受到嚴(yán)重侵害。另外，贈與賣房存在相當(dāng)大的法律風(fēng)險，出現(xiàn)問題時買房人往往要吃“啞巴虧”。這是由于我國《合同法》中規(guī)定，“贈與的財產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔(dān)責(zé)任”，也就是說，買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。此外，買家還要承擔(dān)贈與人撤銷贈與和不履行贈與義務(wù)的風(fēng)險，而且如果私下交易被拆穿，雙方都要負(fù)法律責(zé)任，補(bǔ)繳稅款與罰款，這對雙方來說都得不償失。2、先付房款等房滿5年再過戶案例：劉先生欲購大關(guān)一套總價60萬元的房子，因這套房子還要再等半年時間才能滿五年。為避交營業(yè)稅，雙方私下約定，劉先生先支付25萬元首付給房東，房東收到首付款后先將房子鑰匙交給劉先生，等半年后雙方再正式簽訂合同。點(diǎn)評：這種“私訂終身”避稅是指買賣雙方商量好房屋價格后，房主先將房產(chǎn)證交付買主，買主付清絕大部分房款后，房主交鑰匙讓買主住進(jìn)房子。雙方約定，等房齡滿五年再去辦理過戶手續(xù)，以此規(guī)避稅費(fèi)。法律提醒：從法律的角度看，此方法風(fēng)險很大，因為房產(chǎn)證還是原房主的，房主就可能通過掛失來注銷原房產(chǎn)證，辦理新證后，一房兩賣，或者因欠債被法院查封等，都可能造成糾紛。等到過戶時，房價也會出現(xiàn)變化，如果漲幅較大的話，房主寧愿賠償違約金也不賣，買方只能重新選擇房源。3、合同售價往低處寫案例：王女士經(jīng)中介推薦，看中了鳳起商圈一套總價達(dá)260萬元的毛坯房，為避免高額稅費(fèi)將計稅基數(shù)降低，王女士與房東私下協(xié)商簽訂了兩份合同，230萬寫入正式合同，另外的30萬部分以精裝修款的名義付給房東。點(diǎn)評：這種“陰陽合同”避稅法是指在售房合同中，買賣雙方協(xié)商后將房價填低些，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會減少。法律提醒：二手房交易中，使用“陰陽合同”對買房人再次交易不利。一旦買房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時，將面臨著兩個問題：一是由于買入價低，房屋出售時估值也會相應(yīng)降低；二是由于買入價低，再次賣出和買入價之間的差額就會比較大，再次繳稅時也會相應(yīng)多繳。簽訂“陰陽合同”對買賣雙方都存在風(fēng)險，對賣方來說存在的風(fēng)險是，買方很可能以在房管局備案的合同為要挾，在辦理完過戶手續(xù)后，要求賣方降低房屋出售價格。對于買方來說存在風(fēng)險是，如果在過戶前繳納了房款，而賣方違約不賣，卻只賠付房管局簽訂的合同中標(biāo)示的價格，買方?jīng)]有充分證據(jù)，會遭受大額損失。