合同的解除，是合同有效成立后，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系歸于消滅的行為。

(一)約定情形

《合同法》第93條第2款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。這是通知解除的約定情形。

(二)法定情形

《合同法》第94條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(1)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(2)在履行期限屆滿之前，當事人方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(3)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

(4)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同;

(5)法律規定的其他情形。

①因不可抗力致使不能實現合同目的

《合同法》第117條第2款規定：“本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”不可抗力是阻卻違約責任的法定事由，但發生不可抗力的時候，并不一定就發生法定解除權。這要視不可抗力對合同履行的影響程度而定。只有不可抗力的發生影響到合同目的實現時，才發生合同解除權。

②在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(預期違約)，所謂明確表示不履行主要債務，即指當事人一方在訂立合同以后以明示的方式拒絕履行合同的主要義務，通常人們稱此種行為為“撕毀合同”。當然，如果當事人只是明確表示不履行次要的義務，尚不能成立對方當事人的解除權。所謂以自己的行為表明不履行主要債務，是指當事人一方的行為已經表明他不可能履行合同上的主要義務，例如當事人負有交付特定物的義務，但在合同成立以后，他卻把特定物出賣于第三人，并且第三人已經取得該特定物的所有權;當事人負有在特定時間內提供勞務的義務，而在此期間他卻外出旅游;當事人負有在約定的時間交付產品的義務，而在此前他根本沒有作生產的安排等。在此情形，為了保護對方當事人的利益，《合同法》規定了對方當事人的解除權，使對方當事人可以解脫合同的約束，以尋求其他的方式來實現自己的利益。

③當事人遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。所謂“主要義務”指合同關系所固有、必備，并用以決定合同基本類型的基本義務，如買賣合同中賣方交付并轉移標的物所有權的義務，以及買方支付價款的義務均屬之。遲延履行主要債務，會導致當事人訂立合同所期望的經濟利益不能實現，或者說主要合同意圖不能實現。在此情況下，當事人經過催告程序即可解除合同。合同法規定當事人遲延履行主債務時，對方當事人必須經過催告程序，才可以解除合同。這就照顧了當事人雙方的利益，比較公平。

④當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。遲延履行是否嚴重應考慮時間對合同目的的重要性。如果時間因素對合同目的之實現至關重要，則違反規定的交貨期限將導致合同目的落空，應允許解除合同，否則應采取其它補救措施而不能解除合同。在確定遲延履行是否嚴重時，還應考慮到遲延時間的長短以及因遲延履行給受害人造成的實際損失等問題。如果因債務人遲延履行時間過長，市場行性發生重大變化，繼續履行不僅對債權人無任何利益，反而會使其蒙受重大損失，在此情況下，應允許解除合同。不過，如果遲延時間很短，市場行情在履行期到來時已發生變化，債權人的不利益非遲延造成，則債權人無解除合同的權利。

其他違約行為主要指如下情形：

A、完全不履行。是指債務人拒絕履行合同規定的合部義務。完全不履行是一種較為嚴重的違約行為，可以直接賦予債權人解除合同的權利。換言之，如果一方無正當理由完全不履行合同，則表明該當事人具有完全不受該合同約束的故意，合同對于他來說已形同虛設。故此，另一方當事人應有權在要求其繼續履行和解除合同之間作出選擇。當債權人選擇解除合同時，合同對雙方不再有拘束力。

B、不適當履行。即質量有瑕疵的履行，亦稱瑕疵給付。如果瑕疵并不嚴重，一般采取降價、修補或其他辦法予以補救，只有在瑕疵嚴重的情況下才可以解除合同。

C、部分履行。是指債務人僅履行部分合同義務。因債務人可以補足履行不足的部分，所以在部分履行情況下，應限定合同的解除。一般來說，除非債權人能夠證明部分履行將構成根本違約，導致合同目的不能實現，否則不能解除合同。