對(duì)格式合同條款理解發(fā)生爭議如何裁判

在商品房買賣過程中，買受人與房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同都是房產(chǎn)公司事先擬定好的，買受人只是在買房時(shí)在合同上直接簽字即可，這樣的合同在法律上稱為格式合同。對(duì)格式合同或合同的格式條款理解發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式合同或條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。

基本案情

原告訴稱：2010年4月，我在被告處購買房屋一套，約定7月1日交房。7月10日我去收房并出示了證件，可被告委托的物業(yè)公司說必須先交暖氣、燃?xì)饧坝芯€電視初裝費(fèi)用，并簽訂物業(yè)合同才能交房。由于物業(yè)公司不具備收費(fèi)主體資格，且沒有出示委托收費(fèi)手續(xù)，收費(fèi)沒有法律依據(jù)和合同依據(jù)，我拒絕交納費(fèi)用，物業(yè)公司就拒絕交房。我認(rèn)為該三項(xiàng)費(fèi)用必須是有權(quán)征收的部門征收，和交房不是同一法律關(guān)系，被告不交房的行為已構(gòu)成違約。故訴于法院，請(qǐng)求判令被告交付房屋，按日萬分之二支付違約金22320元(暫算至起訴日)，并賠償因延期交房所受到的房租損失每月3000元(自2010年7月至判決執(zhí)行之日)，本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告辯稱：雖然原告自認(rèn)為所提的三項(xiàng)費(fèi)用不合理，但在訴訟請(qǐng)求中并未起訴。根據(jù)雙方簽訂的購房協(xié)議，原告應(yīng)向被告交納相關(guān)費(fèi)用后才能交房，但原告未交納，故我方不存在違約問題，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：2010年4月16日，原告購買被告**公司開發(fā)的商品房一套，并與被告**公司簽訂了編號(hào)為YS0066739的商品房預(yù)售合同。合同中對(duì)所購商品房的基本情況、付款方式及雙方的違約責(zé)任等進(jìn)行了約定，并約定被告**公司應(yīng)當(dāng)在2010年6月30日前將房屋交付買受人使用。合同第二十一條規(guī)定：合同附件與合同具有同等法律效力。其中附件四——合同補(bǔ)充協(xié)議第1條規(guī)定：暖氣、天然氣、有線電視初裝費(fèi)由買受人承擔(dān)，按國家有關(guān)部門收費(fèi)規(guī)定于交房時(shí)繳納。

2010年7月10日原告去收房，但因原告對(duì)其所繳納的暖氣、天然氣、有線電視初裝費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用有異議，并拒絕繳納上述三項(xiàng)費(fèi)用，故被告拒絕向原告交付房屋。

裁判結(jié)果

根據(jù)審理查明的上述事實(shí)，洛陽市洛龍區(qū)人民法院于二〇一一年四月二日依法以(2011)洛龍民三初字第199號(hào)民事判決書判決：

駁回原告冀*嬌的訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，原告不服上訴至洛陽市中級(jí)人民法院。洛陽市中級(jí)人民法院于二〇一一年十月十二日依法以(2011)洛民終字第1830號(hào)民事判決書判決：

一、撤銷洛陽市洛龍區(qū)人民法院(2011)洛龍民三初字第199號(hào)民事判決;

二、**銀潤置業(yè)有限公司于本案判決生效后十日內(nèi)向冀*嬌交付雙方簽訂的編號(hào)為YS0066739的《商品房預(yù)售合同》所確定的房屋;

三、**銀潤置業(yè)有限公司賠償冀*嬌逾期交房損失(自2010年7月10日起以冀*嬌已交付房價(jià)款為準(zhǔn)按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算至實(shí)際交付之日止);

四、駁回冀*嬌的其他訴訟請(qǐng)求。

裁判理由

一、二審法院認(rèn)為：

一、本案爭議的關(guān)鍵是對(duì)原被告雙方簽訂的商品房預(yù)售合同附件四即合同補(bǔ)充協(xié)議第一條的理解。

我國《合同法》第三十九條規(guī)定：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而予先擬定并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。本案中的合同補(bǔ)充協(xié)議是作為商品房預(yù)售合同的一部分，由房產(chǎn)商即被告**公司予先擬定，未與購房人進(jìn)行協(xié)商的合同條款。只要購房人在被告**公司處購買房屋，并簽訂商品房預(yù)售合同，就意味著購房人也接受了合同補(bǔ)充協(xié)議的約定。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同第二十一條規(guī)定：“合同附件與合同具有同等法律效力。”其中合同附件四第一條又規(guī)定：“暖氣、天然氣、有線電視初裝費(fèi)由買受人承擔(dān)，按國家有關(guān)部門收費(fèi)規(guī)定于交房時(shí)繳納?！睋?jù)此，一審法院認(rèn)為，既然合同雙方約定了三項(xiàng)費(fèi)用由買受人承擔(dān)，在交房時(shí)繳納。那么原告就應(yīng)繳納該費(fèi)用，原告未能舉證證明其已繳納三項(xiàng)費(fèi)用，因而被告**公司不交房不應(yīng)構(gòu)成違約，原告的訴訟請(qǐng)求無證據(jù)證明，故予以駁回。

二審法院認(rèn)為，合同補(bǔ)充協(xié)議雖約定了暖氣、天然氣、有線電視初裝費(fèi)由買受人承擔(dān)，按國家規(guī)定于交房時(shí)繳納。但該協(xié)議中并未明確約定，應(yīng)由購房人直接向被告**公司繳納，被告亦無證據(jù)證明其向購房人告知并公示了上述三項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)。《合同法》第四十一條規(guī)定：對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。本案中，二審法院對(duì)合同補(bǔ)充協(xié)議第一條的理解顯然更符合我國合同法的相關(guān)規(guī)定，被告**公司以原告未依約定繳納三費(fèi)為由拒絕向其交付房屋的行為確屬不當(dāng)。兩級(jí)法院對(duì)該案中合同補(bǔ)充協(xié)議第一條的不同理解，致使裁判結(jié)果不同，二審法院的裁判結(jié)果符合對(duì)合同格式條款的理解，維護(hù)了購房者的權(quán)益。

二、被告房產(chǎn)公司或其委托的物業(yè)公司是否有權(quán)向購房人收取暖氣、天然氣、有線電視初裝費(fèi)用?

本案中，雙方爭議的暖氣、天然氣、有線電視初裝費(fèi)屬于行政事業(yè)性收費(fèi)，所謂行政事業(yè)性收費(fèi)是指“國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、代行政府職能的社會(huì)團(tuán)體及其他組織根據(jù)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，依照國務(wù)院規(guī)定程序批準(zhǔn)，在向公民法人提供特定服務(wù)的過程中，按照成本補(bǔ)償和非盈利原則向特定服務(wù)對(duì)象收取的費(fèi)用。”據(jù)此，行政事業(yè)性收費(fèi)具有以下特點(diǎn)：1、行政事業(yè)性收費(fèi)的征收主體是國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、代行政府職能的社會(huì)團(tuán)體及其他組織。國家機(jī)關(guān)及事業(yè)單位毫無疑問可以作為行政事業(yè)收費(fèi)的主體，但是社會(huì)團(tuán)體和其他組織在作為收費(fèi)主體時(shí)，必須以代行政府職能為前提;2、行政事業(yè)性收費(fèi)必須以法律法規(guī)為依據(jù)，并且依規(guī)定的程序批準(zhǔn);3、行政事業(yè)性收費(fèi)是在向特定服務(wù)對(duì)象提供服務(wù)的過程中向其征收的費(fèi)用。

本案中，被告**公司或其委托的物業(yè)公司作為其他組織，如若向購房人征收該費(fèi)用，必須向購房人出示其有權(quán)征收費(fèi)用的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，以證明其是代行政府職能，否則即是不合理收費(fèi)，購房人有權(quán)拒繳。此外，根據(jù)合同補(bǔ)充協(xié)議第一條的約定，并沒有明確規(guī)定購房人應(yīng)先交費(fèi)，房產(chǎn)公司才交房。如若對(duì)該條理解為“只有購房人先交費(fèi)，房產(chǎn)公司才能交房”，顯然不符合對(duì)合同格式條款的解釋方法。

綜上，被告**公司以原告未繳納三項(xiàng)費(fèi)用為由拒絕向原告交付房屋，同時(shí)又片面曲解合同約定的格式條款，二審判決在準(zhǔn)確適用相關(guān)法律對(duì)頂?shù)幕A(chǔ)上，對(duì)雙方所爭執(zhí)的問題作出合理分析并予以恰當(dāng)處理，維護(hù)了廣大購房者的合法利益。

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