一、租賃合同如何交付租金

租金，是承租人向出租人必須交納的租賃費(fèi)用，主要包括租賃物的折舊費(fèi)、維修費(fèi)、出租人的合理盈利等費(fèi)用。承租人按合同規(guī)定向出租人支付租金是承租人的基本義務(wù)之一，體現(xiàn)了租賃合同的本質(zhì)特征。實(shí)踐中，承租方違反該項(xiàng)義務(wù)的情形經(jīng)常發(fā)生，為避免糾紛的發(fā)生，當(dāng)事人應(yīng)注意以下問題：

1、交付租金的時(shí)間。雙方當(dāng)事人應(yīng)該把租金交付的時(shí)間明確規(guī)定在合同中，最好用一個(gè)確定的時(shí)間點(diǎn)來(lái)表示。短期租賃的，一般在租賃期完畢時(shí)交付租金;長(zhǎng)期租賃的按年、月或季度分次支付租金，不管是一次支付還是分次支付，支付的時(shí)間都應(yīng)該明確而肯定。

關(guān)于租金支付期限的確定，首先，要尊重當(dāng)事人的意愿，即由當(dāng)事人協(xié)商確定;其次，在協(xié)商不成或無(wú)合意時(shí)采用后付原則，即一般在租賃期間屆滿時(shí)支付。

2、交付租金的標(biāo)準(zhǔn)。衡量租金高低的標(biāo)準(zhǔn)是：國(guó)家有統(tǒng)一規(guī)定的，按統(tǒng)一規(guī)定確定，沒有統(tǒng)一規(guī)定的，由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。但如果出租人利用承租人處于劣勢(shì)即緊迫或缺乏經(jīng)驗(yàn)而與之確定了很高的租金款額，超出了法律允許的限度或?qū)Τ凶馊嗣黠@不公平，承租人可以向有關(guān)部門主張撤銷出租人的民事行為，使其行為自始無(wú)效。

3、交付租金的形式。按支付時(shí)間間隔的不同分為按月支付、按季支付、半年支付、一年一付等;按每次支付金額的不同分為均等付租、不均等付租。還可分為期初付租和期末付租等。

4、租金的收取。如果租金標(biāo)準(zhǔn)合理，承租人應(yīng)按時(shí)交納租金，不得無(wú)故不交或拖欠。當(dāng)事人一方對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)提出異議，在新租金標(biāo)準(zhǔn)未商定以前，應(yīng)按原租金標(biāo)準(zhǔn)交納，出租人拒收的，不視為拒交或欠交租金。承租方因出租方不及時(shí)修繕租賃物造成承租方利益受到損害而欠租的，一方面應(yīng)責(zé)令出租費(fèi)那個(gè)交清租金，另一方面，出租方也應(yīng)修繕租賃物，維護(hù)承租方的合法權(quán)益。

二、終止租賃合同的情形有哪些

(一)租賃合同期限屆滿

租賃合同有定期租賃合同與不定期租賃合同。在不定期租賃合同，出租人及承租人均可隨時(shí)主張解除租賃合同。在一方當(dāng)事人提出解除主張并經(jīng)過(guò)相當(dāng)期限之后，該租賃合同可以終止，當(dāng)事人之間的租賃關(guān)系因此而消滅。在定期租賃合同，雙方當(dāng)事人在合同期限屆滿而又未續(xù)簽的，合同關(guān)系消滅。當(dāng)事人對(duì)租賃合同期限約定不明確或未約定期限，以及未采用書面形式且當(dāng)事人對(duì)期限有爭(zhēng)議的，均視為不定期租賃。

另外，《合同法》第236條規(guī)定，租賃合同期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。由有期限的租賃合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U合同的要具備如下要件：第一，原租賃合同到期后，承租人仍對(duì)租賃物使用、收益，而未將租賃物返還給出租人以履行其返還租賃物的義務(wù)。第二，承租人對(duì)租賃物的使用、收益，出租人并未即時(shí)表示反對(duì)。所謂未即時(shí)反對(duì)，就是指對(duì)于承租人對(duì)租賃物的使用、收益雖在租賃期屆滿以后，出租人也未馬上表示反對(duì)的。上述兩個(gè)條件同時(shí)具備的，則使租賃合同期滿后仍可轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U。不過(guò)，出租人是否必須明知承租人有對(duì)租賃物使用、收益的事實(shí)，學(xué)說(shuō)上有不同意見。我們認(rèn)為，一般而言，合同期滿當(dāng)然應(yīng)當(dāng)終止，雙方之間合同關(guān)系即告消滅，承租人自然應(yīng)當(dāng)返還租賃物而不得繼續(xù)對(duì)租賃物使用、收益，這是承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，不必出租人特別請(qǐng)求或主張。因此，如果出租人并不知道承租人繼續(xù)對(duì)租賃物使用、收益，當(dāng)然也就無(wú)法向其表示反對(duì)意思。對(duì)于出租人不知道承租人在租賃期滿后仍對(duì)租賃物使用、收益這一事實(shí)的，不能認(rèn)為租賃合同可以當(dāng)然地繼續(xù)，并成為不定期租賃。

(二)當(dāng)事人解除

租賃合同期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或約定情事，而由當(dāng)事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同也因此而消滅。

1、依《合同法》規(guī)定，可以由當(dāng)事人雙方任何一方主張解除合同的，主要有不定期租賃，租賃標(biāo)的物滅失等情形。其中，不定期租賃有約定為不定期、約定不明確而被視為不定期、未采用書面形式，且當(dāng)事人對(duì)期限有爭(zhēng)議被視為不定期租賃，以及合同終止后雙方又默示地繼續(xù)合同的不定期租賃四種。這四種不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人，均可主張隨時(shí)解除租賃。

2、出租人主張解除合同的，主要有這幾種情形：

(1)承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用、收益租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

(3)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。這里的條件是：承租人未支付或遲延支付租金。承租人未支付或遲延支付租金無(wú)正當(dāng)理由;承租人主張的何種理由方能構(gòu)成“正當(dāng)理由”，不易作出一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)視當(dāng)事人自身的狀況而依誠(chéng)信原則為判斷，如承租人因失業(yè)而不能支付房屋租金，雖然并非不可以借債以償還租金，然而終究過(guò)分艱難，因此，此時(shí)認(rèn)為其無(wú)正當(dāng)理由，而強(qiáng)令支付租金，否則即解除合同，實(shí)有落井下石之嫌，不值提倡。出租人已另行定出合理期限，但在該期限內(nèi)承租人仍未支付租金。不過(guò)定出合理期限不是出租人主張解除合同的必要前提，因法律規(guī)定是以“可以”表述的，說(shuō)明出租人對(duì)此有選擇權(quán)，因此也可以不定出期限而直接要求承租人支付;前述種種解除理由為法定理由，出租人事先不必另行通知或定出延緩期限，即可直接解除合同，不論是定期合同還是不定期合同，對(duì)此均無(wú)影響。而且這種解除對(duì)出租人一方而言，是一種權(quán)利，出租人既可以解除也可以不解除，承租人無(wú)權(quán)干涉和主張。

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