一、租賃合同無效：

1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。(一審辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，應(yīng)認(rèn)定有效)

2、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。(一審辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，應(yīng)認(rèn)定有效)

3、租賃期限超過法定20年期限的部分無效。

4、租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。(一審辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，應(yīng)認(rèn)定延長(zhǎng)期限內(nèi)的租賃期間有效)

二、出租人的解除權(quán)：

1、因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的

2、承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的

3、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的

4、承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的

5、承租人未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的，致使租賃物受到損失的(同時(shí)有權(quán)要求賠償損失)

6、不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同

三、承租人的解除權(quán)：

1、因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的

2、出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的

3、因不可歸責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的

4、不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同

5、租賃物危及承租人安全或健康，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同

6、司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的

7、租賃房屋權(quán)屬爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的

8、不符合建筑法、消防法等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的

9、一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。