案情：

2005年1月1日，原、被告簽訂房屋租賃合同一份，合同約定將原告所有的房屋一層出租給被告作為營(yíng)業(yè)用房，租賃期限2年，即自2005年1月2日至2007年1月3日。每年租金250000元，第一年租金分兩期給付(每半年付一次)，第二年租金于2006年3月31日前付清。合同訂立后，原告將房屋交付被告使用，第一年的租金被告已經(jīng)付清，第二年的租金履行期限屆滿(mǎn)后被告尚未支付租金。原告向被告催告，指出其違約，并要求其付清全年租金。被告于2006年5月1日發(fā)函給原告，表示由于其已停止經(jīng)營(yíng)，需要解除租賃合同，并愿意承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，并于次日將租賃房屋騰空，原告遂向法院提起訴訟，要求被告繼續(xù)履行合同并按約支付租金250000元。在訴訟中被告表示其不愿繼續(xù)履行合同，請(qǐng)求以承擔(dān)違約損害賠償金為代價(jià)提前解除房屋租賃合同。

分歧：

此案存在兩種不同意見(jiàn)。合同法第二百二十七條規(guī)定承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或者遲延支付租金，出資人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同法第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。被告不支付租金的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，原告獲得了法定解除合同的權(quán)利或者選擇要求被告繼續(xù)履行合同的權(quán)利，此案是應(yīng)當(dāng)判決解除雙方之間的合同，由被告承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，還是判決被告繼續(xù)履行租賃合同，由被告支付一年租金?對(duì)此，存在兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：由于被告已經(jīng)停止經(jīng)營(yíng)，租賃房屋對(duì)被告已不具有使用價(jià)值，被告愿意就提前解除合同承擔(dān)違約責(zé)任，強(qiáng)制被告繼續(xù)履行合同對(duì)被告也不公平，同時(shí)會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，因此可以由法院判決解除合同并判決被告承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：被告未按約支付租金，屬于違約方，根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，只有守約方享有合同解除權(quán)，違約方不享有合同解除權(quán)，在原告沒(méi)有訴請(qǐng)的前提下，法院不可以主動(dòng)做出解除合同的判決。本案被告主要義務(wù)為交付租金，并非不可以強(qiáng)制履行的債務(wù)，承租人因自己的原因不需要使用房屋，導(dǎo)致房屋空置，為被告在訂約時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的正常損失。根據(jù)合同必須信守的原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任。

評(píng)析：

筆者同意第二種意見(jiàn)。允諾不得反悔，合同必須信守是合同法確立的重要原則。合同一經(jīng)有效成立，在當(dāng)事人之間便具有法律效力，雙方都必須嚴(yán)格信守，不得擅自變更或解除。被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，根據(jù)合同法的規(guī)定，原告獲得了解除合同的權(quán)利或者選擇要求被告繼續(xù)履行合同的權(quán)利。繼續(xù)履行在性質(zhì)上是一種救濟(jì)制度，又稱(chēng)為特定履行、實(shí)際履行，是指在違約方不履行合同時(shí)，相對(duì)方請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的責(zé)任方式。繼續(xù)履行的真諦在于它要求合同債務(wù)人應(yīng)當(dāng)實(shí)際地履行合同而不得任意地以賠償損失或支付違約金的方式來(lái)代替履行合同債務(wù)。我國(guó)合同法賦予繼續(xù)履行制度以一席之地。1999年頒布的合同法確立了強(qiáng)制履行制度。當(dāng)合同一方當(dāng)事人不履行合同，且無(wú)正當(dāng)理由時(shí)，守約方有權(quán)要求法院強(qiáng)制違約方按合同規(guī)定的標(biāo)的繼續(xù)履行義務(wù)。也就是說(shuō)，在一方違約時(shí)，不論違約方是否愿意，只要守約方有繼續(xù)履行的要求，違約方有繼續(xù)履行的可能，就必須履行合同債務(wù)。守約方可借助國(guó)家法律即通過(guò)公力救濟(jì)，迫使違約方繼續(xù)履行合同，并且是按合同約定的內(nèi)容全面履行。本案承租人的主要義務(wù)是支付租金，為金錢(qián)債務(wù)，可以強(qiáng)制實(shí)際履行。

合同的解除包括約定解除和法定解除。《合同法》第九十四條對(duì)合同的法定解除作了相應(yīng)的規(guī)定，該條第(三)款規(guī)定當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以解除合同。依合同法原理，只有合同守約方才享有合同法定解除權(quán)，違約方不享有提前解除權(quán),將解除權(quán)賦予守約方是合同解除制度的意旨。因此，依照合同法第九十四條第(三)款規(guī)定、合同法第二百二十七條規(guī)定，本案出租人享有合同法定解除權(quán)，承租人不享有提前解除合同的權(quán)利。

法院判決應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人行使請(qǐng)求權(quán)為前提，是否要求解除合同還是要求繼續(xù)履行合同，取決于解除權(quán)人的意思，如果出租人認(rèn)為繼續(xù)履行合同對(duì)自己更有利，則可以向法院請(qǐng)求繼續(xù)履行合同;如出租人認(rèn)為繼續(xù)履行合同在經(jīng)濟(jì)上不合理，或確實(shí)不利于維護(hù)自己的利益，則可以要求解除合同，并要求違約方賠償損失或采取其他補(bǔ)救措施。因此，解除合同與否，乃是解除權(quán)人意思自治的范疇。在本案中只能由出租人向法院提出，法院不能依職權(quán)主動(dòng)做出。

綜上，根據(jù)法律的規(guī)定，在本案中承租人不享有法定的解除權(quán)，法院對(duì)承租人提前解除合同的請(qǐng)求不能支持。本案原告的訴訟請(qǐng)求是要求被告繼續(xù)履行合同并支付租金，并拒絕變更訴訟請(qǐng)求。基于法律的規(guī)定，法院只能依據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng)判決被告繼續(xù)履行租賃合同，支付租金。

引發(fā)的一點(diǎn)思考

合同當(dāng)事人要講誠(chéng)實(shí)、守信用，非經(jīng)當(dāng)事人的同意或法律的規(guī)定，不得任意解除合同，如果允許合同一方當(dāng)事人隨意解約，這將嚴(yán)重?fù)p害守約方的合法利益。如果任由這種違約行為發(fā)展下去，將會(huì)破壞整個(gè)社會(huì)的正常秩序，簽訂的合同成為一紙空文，合同無(wú)人信守，這將從根本上危害交易安全。由于被告不享有法定的合同解除權(quán)，法院對(duì)被告要求解除合同的請(qǐng)求不予支持是正確的。

在本案中承租人愿意就提前解除合同承擔(dān)損害賠償責(zé)任，出租人可以解除合同，謀求補(bǔ)救辦法，減少損失，經(jīng)法院釋明后原告仍然拒絕變更訴訟請(qǐng)求。基于法律的規(guī)定，法院不能判令解除合同，只能判決被告繼續(xù)履行租賃合同，即使繼續(xù)履行合同會(huì)造成房屋空置、社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，租賃房屋對(duì)被告而言已無(wú)使用價(jià)值，被告愿以支付違約損害賠償金為代價(jià)提前解除合同，原告可以采取補(bǔ)救辦法來(lái)減少損失，如重新招租。如判令被告繼續(xù)履行與原告的合同，這無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。我國(guó)合同法沒(méi)有賦予承租人以支付違約金為代價(jià)提前解除合同的權(quán)利。我個(gè)人認(rèn)為，法律應(yīng)當(dāng)賦予承租人在自愿承擔(dān)違約責(zé)任的情況下享有提前解除租賃合同的權(quán)利。我國(guó)合同法第二百六十八條規(guī)定，定作人可以隨時(shí)解除承攬合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。這其實(shí)賦予毀約方一定的合同解除權(quán)。合同法之所以賦予了定作人隨時(shí)解除合同的權(quán)利，是基于承攬合同的特殊性，即定作是為了滿(mǎn)足定作人的特殊要求。租賃合同也是為了滿(mǎn)足承租人的使用房屋的特殊需要，如果承租人確實(shí)無(wú)租賃的需要，而且承租人愿意支付違約金或者賠償損失，應(yīng)當(dāng)賦予承租人在自愿承擔(dān)違約責(zé)任的前提下享有提前解除合同的權(quán)利。合同存在的基礎(chǔ)是當(dāng)事人的意思表示一致和自愿，如一方不愿履行而強(qiáng)制其履行的話，不但不能維護(hù)合同應(yīng)有的效力，反而容易引發(fā)不必要麻煩，且會(huì)浪費(fèi)更多的資源。在承租人拒絕履行合同時(shí)，許可承租人享有解除合同的權(quán)利對(duì)雙方利益都是有效的救濟(jì)，承租人享有解除合同的權(quán)利并不是對(duì)任意解約行為的縱容，其必須承擔(dān)相應(yīng)的代價(jià)。因此，賦予承租人提前解除合同的權(quán)利也并非是對(duì)合同必須信守這一原則的破壞，這有利于對(duì)出租人和承租人利益的平衡，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)意義上的社會(huì)公平。