各縣(市、區)人民政府，各開發區管委會，市直各有關單位：

為保證我市城中村改造依法、快速、有序推進，根據有關法律法規，提出本意見。

一、拆遷補償安置

(一)拆遷補償安置原則

1.城中村改造拆遷補償安置采取產權置換和貨幣補償相結合方式。宅基地上的房屋原則上實行產權置換;非宅基地上的房屋原則上實行貨幣補償。

2.城中村宅基地上的房屋，二層及二層以下為合法建筑，三層及三層以上為違法建筑。非宅基地上的合法建筑給予補償，過期臨時建筑和違法建筑不予補償。

3.未經規劃、房管部門批準擅自改變房屋用途的，按原使用性質給予補償安置。

(二)宅基地上房屋拆遷補償安置和貨幣補貼標準（僅做參考）

1.房屋產權置換

(1)合法宅基地上二層及二層以下建筑，按建筑面積拆一還一標準進行置換(建筑面積以國家認定的專業測繪部門實測結果為準)。

(2)2007年5月31日轉戶前城中村有宅基地的在冊戶籍村民，每個村民安置建筑面積不低于70平方米。

(3)2007年5月31日以后新增人口安置建筑面積，由各區政府根據本區實際確定。

2.貨幣補貼

2012年1月1日前，合法宅基地上二層及二層以下建筑為合法建筑，三層以上為違法建筑。考慮到歷史因素，三層、四層、五層分別按2007年建安成本價(800元/平方米)的90%、70%、40%給予貨幣補貼;六層及六層以上不予補貼。2012年1月1日后新建的三層及三層以上部分不予補貼。不執行此規定者，依法拆除。三層及三層以上違法建筑不予補償。

3.搬遷、過渡費

搬遷費按每戶兩次、每次1000元標準支付。過渡費按每戶1200元/月標準支付。

4.附屬物及其他補償標準，按每平方米300元予以補償。

5.拆遷獎勵

自規定搬遷之日起30天內搬遷完畢的，每戶按20000元標準予以獎勵;31天至45天內搬遷完畢的，獎勵金額減半;超過45天搬遷的，不予以獎勵。

(三)其他建筑補償

集體建設用地上的其他建筑，有合法手續的，按建安成本價予以補償。

(四)城市基礎設施建設涉及城中村宅基地上房屋拆遷補貼標準

城市公共基礎設施建設中涉及的城中村宅基地上房屋拆遷完成后，二層及二層以下房屋，村集體享受政府一次性拆遷補貼，補貼標準為2380元/平方米，村民安置由村集體負責。

二、利益分配計算及改造模式確定

(一)綜合測算

區政府(管委會)負責組織改造村進行拆遷摸底、制定拆遷補償安置方案、編制修建性詳細規劃方案，委托有相應資質的工程咨詢單位進行綜合測算，由市建設工程預結算審核中心提出審核意見。

(二)改造模式

城市建成區之外的城中村，原則上采取政府主導模式進行改造;建成區之內的城中村，可采取政府主導、村集體自我改造、市場運作模式進行改造。改造收益方案確定后，區政府(管委會)對項目進行打包，提出改造模式，報市政府審定后實施。

三、規劃控制

(一)規劃設計

1.區政府(管委會)牽頭，市規劃局把關，選擇一流規劃設計單位，高起點、高標準編制城中村改造規劃方案。

2.城中村改造要與城市整體規劃相結合。鼓勵打破村與村、集體土地與國有土地界限連片改造，規劃設計范圍以城市路網為界，連片整體開發改造。

3.涉及文物保護、大遺址保護、大景區保護及經濟區、高新區等園區規劃范圍內的村莊，采取異地改造安置。

4.控制性詳細規劃編制、調整費用由市政府承擔，修建性詳細規劃編制費用由改造主體承擔。

5.按照國家有關規范要求，合理配建幼兒園、中小學、便民市場、社區醫療服務中心、文化活動中心等公共服務設施和市政基礎設施，并與村民安置房同步建設，同步投入使用。

6.合理分配住宅、產業比例，確保村民和改制后集體經濟組織長遠收益。

7.城中村改造住宅用地容積率原則上按不大于3.5控制，商業用地的容積率原則上按不大于5控制。

(二)規劃管理

1.凡涉及城中村改造的規劃及建筑方案，須報市政府審查。

2.規劃編制、設計單位應嚴格按照規劃設計條件進行設計，未達到規劃設計條件的，不得開展設計工作。

3.城中村改造項目修建性詳細規劃已經市規劃局批準但未實施的，須按上述要求重新報審規劃方案。

四、優惠政策

(一)土地處置及出讓金繳納

1.列入整村拆除計劃的城中村，改造方案已批準，并已完成村民轉居民、撤村建居、集體經濟改制的，市國土局按程序將改造用地范圍內的集體土地確定為國有土地，確權給改制后的集體經濟組織。同時對城中村改造用地之外的土地進行儲備征收。

2.改造用地全部以公開出(轉)讓方式供地。村集體或開發單位按市政府批準的土地備案價繳納的土地出讓金，

市財政返還85%用于支付村民征收拆遷安置成本。

(二)開辟審批綠色通道

市發改、規劃、國土、住建、房管、財政等部門要在各自職責范圍內為城中村改造項目手續辦理開辟審批綠色通道，實行扁平化作業，優化審批流程，并聯審批，即報即辦，不超過20個工作日。

市規劃部門出具選址意見后，規劃設計單位同步進行修建性詳細規劃(總平面規劃)與建筑單體設計方案設計工作。與此同時，市發改、國土、環保、地震等有關部門應并聯開展審查審批工作。修建性詳細規劃(總平面規劃)與建筑單體設計方案經市政府同意后，規劃部門履行規劃建設許可程序，住建部門履行施工許可程序。

(三)規費減免

1.用于安置村民的住宅項目，免交城市基礎設施配套費、城市消防設施配套費、園林配套綠化工程建設資金、中小學建設資金、新型墻體材料專項資金、散裝水泥專項基金、人防工程易地建設費。

2.用于發展經濟的項目，除城市基礎設施配套費外，其余6項費用免收。

(四)村民回遷安置房建設

1.村民安置房不開工建設，發展經濟用房不得開工建設;村民安置房不竣工分配，發展經濟用房不得對外銷售。

2.對于取得開工建設計劃的村民安置房項目，市供電、供水等單位應及時提供施工用電、用水，確保工程按時開工。

3.村民安置房戶型按照村民回遷要求設計。

(五)配套設施建設

啟動整村拆除的城中村所涉及的市政基礎設施，屬于市政府建設的，優先列入城市年度建設計劃，與整村拆除同步進行。

(六)生活保障

城中村改造完成后，原村民依法享有集體收益分配;按規定納入城鎮居民醫療和城鎮居民養老等保險體系。達不到城市最低生活保障的，按照規定享受城鎮居民最低生活保障。

(七)享受政策

城中村改造項目全部納入棚戶區改造范圍，享受國家、省、市棚戶區改造優惠政策。

五、工作要求

(一)按照“政府主導、規劃引領、整村拆除、安置優先”原則，全面啟動，重點突破，快速推進，五年完成。每年每個區完成5個城中村整村拆除并開工建設。

(二)規劃、國土、城管、公安等部門要聯合行動，強化對征收拆遷的組織領導;工商、稅務部門要依法對改造村非法租賃行為進行查處;各區要根據法律規定收集整理相關資料，做好征收拆遷準備，強化依法征收的規范性、有效性。

(三)整村拆除工作由各區政府組織，一般在3個月內完成，原則上不超過6個月。

(四)各區政府(管委會)應加大對城中村違法建設的查處力度，凡違反規劃建設和設計水平低的建筑，堅決予以拆除，保證城中村改造規劃順利實施。

本意見自下發之日起施行。本市過去有關城中村改造的政策規定與本意見不一致的，按本意見執行。