江蘇房屋拆遷補償標準

一、拆遷補償安置方式

1、拆遷方式

依照《辦法》第五條規定，征地房屋拆遷補償安置方式，分為貨幣補償、統拆統建兩種。住宅房屋拆遷原則上實行貨幣補償，對于征地中未撤銷村民小組建制的，且被拆遷人仍可從事農業生產，又沒有拆遷安置房供應的個別拆遷項目，在符合城市總體規劃、土地利用規劃和城鎮建設規劃前提下，可以實行統拆統建。非住宅房屋拆遷全部實行貨幣補償。

2、補償款項

住宅房屋拆遷實行貨幣補償或統拆統建的，對被拆遷人的貨幣補償款包括6項：①拆遷補償款;②裝修補償費;③搬家費、過渡費;④電話、有線電視、空調、管道煤氣等拆移補償費;⑤圍墻、地坪、道路補償費;⑥提前搬家獎勵費。其中，實行貨幣補償的，拆遷補償款包括：①原房補償款，②購房補償款，③區位補償款;實行統拆統建的，拆遷補償款包括：①原房補償款，②建房補助款。

非住宅房屋拆遷，對被拆遷人的貨幣補償款包括7項：①拆遷補償款;②裝修補償費;③電話、有線電視、空調、管道煤氣等拆移補償費;④圍墻、地坪、道路補償費;⑤設備拆除、安裝、搬遷費用;⑥停業補償費;⑦特殊行業無法進行搬遷和再次安裝使用設備的補償。其中，設備拆除、安裝、搬遷費用和停業補償費均以拆遷補償款為基數進行測算。拆遷補償款包括原房補償款和區位補償款。

3、費用支付

住宅房屋拆遷實行貨幣補償，被拆遷人放棄申購拆遷安置房并經公證的，可以領取貨幣補償款。被拆遷人申購拆遷安置房的，其貨幣補償款中的拆遷補償款由拆遷實施單位直接支付到所在區拆遷安置房財政專戶，作為被拆遷人的購房款，實行封閉運作;其貨幣補償款中的其他補償費用由拆遷實施單位支付給被拆遷人。被拆遷人只能使用拆遷補償款申購拆遷安置房，其他補償費用均不得計入購房款。

住宅房屋拆遷實行統拆統建的，其貨幣補償款中的拆遷補償款由所在街道辦事處直接支付到統拆統建專門帳戶，作為建房費用，不支付給被拆遷人;貨幣補償款中的其他補償費用由所在街道辦事處支付給被拆遷人。《辦法》第二十三條規定的公用設施配套費和可能發生的辦理農轉用手續等費用，由拆遷人支付到統拆統建專門帳戶，實行專款專用。

按前述規定將被拆遷人拆遷補償款直接支付到區拆遷安置房財政專戶或統拆統建專門帳戶的，其利息歸被拆遷人，在選房時由拆遷安置房建設方與其結算。計息期限自資金撥入之日起，至選房之日止。計息標準按銀行同期存款利率執行。

非住宅房屋拆遷，貨幣補償款由拆遷實施單位支付給被拆遷人。

二、拆遷安置房有關事項

4、拆遷安置房計劃

按照《辦法》第六條規定，江南八區政府應當于年初統籌考慮當年度本區需要實施征地房屋拆遷的總體規模、具體項目、進度安排以及拆遷安置房的建設地點、建設進度和房源供應等計劃，報市國土資源局、市房產管理局備案后，組織實施。

5、拆遷安置房規劃

規劃部門應當依據各區拆遷安置房年度建設計劃和投資主管部門項目批準文件，根據城市總體規劃、土地利用規劃和城鎮建設規劃，按照“相對就近”的原則，做好各區拆遷安置房的規劃，保障拆遷安置房選址落實。

6、拆遷安置房價格

根據《辦法》第七條規定，由市物價局會同市國土資源局適時制定和公布繞城公路以外的拆遷安置房基準價格區間。各區具體拆遷安置房項目基準價格，由所在區政府在基準價格區間范圍內，按照市物價局規定的拆遷安置房作價辦法確定，并報市物價局、市國土資源局和市房產管理局備案;確需超出基準價格區間上限的，及位于繞城公路以內的拆遷安置房基準價格確定，需經市物價局和市國土資源局初審后報市政府審定。

各區建成后的具體拆遷安置房項目，應報市物價局據實核定價格。如區政府在建設前公告的基準價格與建成后據實核定的價格有差額，仍按已公告的基準價格供應。

拆遷安置房樓層、朝向等價格差異，由各區政府在確定拆遷安置房基準價格的同時，根據市物價局有關規定，一并制定和公布。

7、拆遷安置房資金管理和平衡

各區應當設立拆遷安置房財政專戶，原則上按項目進行資金的封閉管理，實現建設和銷售資金的基本平衡。對于由各區實行拆遷費用總額包干的拆遷項目，如供應該項目的拆遷安置房公告的基準價格與建成后據實核定的價格有差額，由各區政府自行平衡;實行拆遷費用據實結算的拆遷項目，該差額由各區政府與拆遷人進行結算。

按《辦法》第二十九條第(三)款規定，超面積申購拆遷安置房的購房款，應當納入所在區的拆遷安置房財政專戶，專項用于拆遷安置房建設資金平衡。

拆遷實施單位在獲得拆遷批準后7個工作日內，應當將不低于拆遷費用總額的30%資金，先行支付到所在區的拆遷安置房財政專戶，由區政府在落實拆遷安置房建設單位后專款專用。

8、拆遷安置房建設、供應和管理

拆遷安置房仍屬經濟適用住房范疇，是指政府提供政策優惠、限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性住房。

市房產管理局是本市拆遷安置房建設、供應和管理的行政主管部門，市住房制度改革辦公室(市房改辦)具體承辦拆遷安置房建設、供應和管理的日常工作。市政府相關職能部門的分工參照經濟適用住房原有規定執行。

拆遷安置房的建設、供應和管理及相關優惠政策參照《南京市經濟適用住房管理實施細則》的相關規定實行。

拆遷安置房的供應對象為本市征地住宅房屋被拆遷人，拆遷安置房由所在區政府負責建設。拆遷安置房建設、供應和管理，按市房產管理局制定的具體辦法實施。

9、拆遷安置房的跨區安置

根據《辦法》第六條規定，因規劃、土地等原因涉及拆遷項目確需跨區建設和供應拆遷安置房的，由拆遷項目所在區向市房產管理局提出申請，報市政府批準后，由市房產管理局牽頭，會同市建委、規劃、物價、國土等部門及有關區進行協調，落實跨區建設和供應拆遷安置房方案，該方案應包括建設主體、資金安排、費用支付、房源位置、基準價格、房屋套數、基本套型、交付時間、后期管理等內容。

三、暫停辦理有關事項

10、暫停辦理事項申請

按照《辦法》第十二條規定，征地公告后(屬于使用撤組剩余國有土地情況的，以取得用地批準文件時間為準，下同)，拆遷人應當向市集體土地房屋拆遷管理辦公室申請在征(用)地范圍內暫停辦理有關事項，申請時提交暫停辦理事項申請書、規劃批準文件、征(用)地批準文件。

11、暫停辦理事項通知和公告

市集體土地房屋拆遷管理辦公室收到拆遷人暫停辦理事項申請后，應當在7個工作內審查完畢;審查批準后，應簽發《暫停辦理事項通知》，交拆遷人送達當地規劃、建設、戶籍、工商、稅務、房產、國土等行政主管部門及所在區人民政府、街道辦事處，并由拆遷人在征(用)地范圍內張貼，予以公告。通知應當載明征(用)地批文、暫停事項、暫停范圍、暫停期限等內容。

12、暫停期限

暫停期限，自公告之日起算，最長不超過1年。拆遷人需要延長暫停期限的，應當提前30日向市集體土地房屋拆遷管理辦公室申請簽發《繼續暫停辦理事項通知》，延長期限不超過半年。其通知和公告由拆遷人按本細則第11條規定執行。

四、征地房屋拆遷調查

13、調查條件、主體、范圍

征地公告后，拆遷人應持征(用)地批準文件通知征(用)地所在區的拆遷實施單位，在簽訂《拆遷事務辦理協議》前，對征(用)地范圍內各類房屋情況進行拆遷調查登記，依據《辦法》和本細則規定測算有關費用。拆遷人也可以同時參與調查。

14、調查主要內容

拆遷調查內容主要為所涉房屋及相關情況，包括4項：①住宅房屋戶數、建筑面積及房屋性質的調查明細表;②非住宅房屋建筑面積、宗數的調查明細表;③特殊行業無法進行搬遷和再次安裝使用設備調查明細表;④違章戶數、建筑面積的調查明細表等。

15、被拆遷人權利和義務

在征(用)地范圍內所涉合法房屋，被拆遷人均有權進行拆遷登記，依據《辦法》和本細則規定獲得拆遷補償安置。

被拆遷人應當配合拆遷實施單位進行調查登記。被拆遷人阻撓拆遷調查登記，拒不提供有效權證，故意隱匿有效權證，造成調查登記不實、費用測算誤差、補償金額漏項的，由被拆遷人自行承擔責任。

五、拆遷費用審核

16、拆遷費用報審

依據《辦法》第十三條規定，拆遷實施單位應對拆遷總費用進行測算，并在征求拆遷人意見后，報市集體土地房屋拆遷管理辦公室審核，對征用集體土地(含撤組剩余國有土地)上的所涉房屋，拆遷實施單位應提交以下材料：

(1)住宅房屋戶數、建筑面積及房屋性質的調查明細表，及對該部分補償費用的測算表;

(2)非住宅房屋建筑面積、宗數的調查明細表，及對該部分補償費用的測算表;

(3)特殊行業無法進行搬遷和再次安裝使用設備的補償調查明細表，及對該部分補償費用的測算表;

(4)違章戶數、建筑面積的調查明細表，及拆違計劃;

(5)拆遷工作經費、拆遷獎勵費用、拆遷包干服務費用;

(6)處理拆遷中不可預見事務的費用;

(7)拆遷人對調查情況和費用測算的意見。

17、拆遷費用審核

拆遷費用測算未經審核的，不得簽訂《拆遷事務辦理協議》，不予辦理批準拆遷手續。拆遷費用審核包括以下方面：

(1)對拆遷實施單位報送的各類調查明細表所載內容進行內業檢查，對費用測算表所載各項測算進行復核;

(2)組織對拆遷實施單位報送的各類房屋建筑面積、戶數等情況進行實地抽查;

(3)內業復核、實地抽查中發現誤差或不實的，可以責令拆遷實施單位重新測算;

(4)聽取拆遷人對拆遷實施單位調查情況和費用測算的意見;

(5)出具審核意見書。市級以上重大項目拆遷的審核意見書，可抄報市政府。

六、拆遷事務辦理協議

18、拆遷費用結算方式

依據《辦法》第十三條規定，《拆遷事務辦理協議》簽訂前，拆遷實施單位應當對拆遷總費用進行測算，同時應當明確拆遷費用結算方式，原則上采用拆遷費用總額包干方式，個別項目也可采用拆遷費用據實結算方式。

19、拆遷事務辦理責任

依照《辦法》第十三條規定，征地房屋拆遷前，拆遷實施單位應與拆遷人簽訂《拆遷事務辦理協議》，該協議應當明確由拆遷實施單位承擔依法拆遷、補償安置、成本控制、拆遷穩定、按期拆遷等責任。

20、拆遷包干服務費用

拆遷實施單位的拆遷包干服務費用，由拆遷人按市物價局規定的標準支付。市集體土地房屋拆遷管理辦公室的管理費用從拆遷包干服務費用中支出，由拆遷實施單位在申請拆遷批準時繳納，具體標準由市物價局另行制定。

21、拆遷事務辦理協議格式

《拆遷事務辦理協議》格式由市集體土地房屋拆遷管理辦公室統一印制。

七、拆遷申請與批準

22、拆遷申請

依據《辦法》第十四條規定，征地房屋拆遷實施前，由拆遷實施單位向市集體土地房屋拆遷管理辦公室申請拆遷批準。

23、跨區項目申請

跨區的拆遷項目，應由所跨各區分別申請拆遷批準手續并組織實施。

24、跨線房屋拆遷申請

拆遷應當在經批準的征(用)地范圍內實施，但是征(用)地范圍外的房屋與拆遷范圍內的房屋不可分割時，拆遷實施單位經市集體土地房屋拆遷管理辦公室批準，可以把征(用)地范圍外的該房屋劃入拆遷范圍，按規定進行補償，被拆遷人應當服從。

25、兼有征地房屋拆遷和城市房屋拆遷情形申請

項目拆遷范圍內，涉及國有土地上城市房屋拆遷的，拆遷人應按有關規定到市房產管理局申辦拆遷許可等相關手續。

26、拆遷方案審核內容

依照《辦法》第十四條規定，征地房屋拆遷實施前，拆遷實施單位應將征地房屋拆遷方案報市集體土地房屋拆遷管理辦公室審核。拆遷方案審核內容包括：

(1)項目基本情況，包括必須的批準文件和圖件;

(2)拆遷范圍，拆遷期限;

(3)被拆遷房屋及其附屬物基本情況;

(4)拆遷方式，政策依據，補償標準;

(5)拆遷安置房落實情況，包括拆遷安置房供應地點、交付時間、基準價格、房屋套數和基本套型等;

(6)其他應當在拆遷方案中明確的內容。

27、批準通知書印制

批準通知書由市集體土地房屋拆遷管理辦公室統一印制，內容主要包括拆遷人、拆遷實施單位、項目名稱、征(用)地批文、拆遷范圍、拆遷期限、適用政策、簽發單位、簽發時間等。

八、對住宅房屋補償面積的認定

28、兩證不一致的認定

依照《辦法》第二十條規定，拆遷補償以兩證所載的合法房屋建筑面積為測算依據，對于住宅房屋被拆遷人持有的宅基地集體土地使用證(含撤組剩余國有土地使用證，下同)與房屋產權證(含建房許可證，下同)不一致的，以房屋產權證為準，確認合法房屋建筑面積，但在計算購房補償款和區位補償款時，認可的最大面積不得超過220平方米。

29、只有一證的認定

只有宅基地集體土地使用證，或只有房屋產權證的，以現有的權證作為依據確認合法房屋建筑面積，但在計算購房補償款和區位補償款時，認可的最大面積不得超過220平方米。

30、沒有兩證的處理

凡宅基地集體土地使用證和房屋產權證均不具備的，屬于違法建筑，不予補償。對住房特別困難的被拆遷人，符合所在區有關條件的，經區政府出具認定和同意申購拆遷安置房意見書后，可以申購拆遷安置房。

九、對同一戶籍家庭人口的認定

31、不計入人員的認定

依照《辦法》第二十八條規定，同一戶籍家庭人口為征地公告前戶口實際存續、實際居住并在他處無住房的人員，被拆遷人員家庭成員中屬于下列情列之一的，均不得計入人口基數：

(1)不實際居住的空掛戶口;

(2)雖戶口實際存續，但系寄居、寄養、寄讀的;

(3)戶口實際存續、實際居住，但屬于征地公告后，不符合《辦法》第十條規定違規遷入的人員;

(4)征地公告前戶口實際存續、實際居住，但在他處已有住房的人員。

32、計入人員的認定

被拆遷人家庭成員中雖無常住戶口，但屬于下列情形之一的人員，可計入人口基數：

(1)原常住戶口在拆遷地的符合規定的現役士兵;

(2)原常住戶口在拆遷地的各類在校學生;

(3)原常住戶口在拆遷地的勞動教養、監獄服刑人員;

(4)符合法律、法規規定應當計入的其他人員。

十、拆遷補償安置協議

33、拆遷補償安置協議內容

依照《辦法》第十八條規定，拆遷實施單位應與被拆遷人簽訂《拆遷補償安置協議》。實行貨幣補償的，協議應當包括房屋座落、拆遷面積、補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限、違約責任、糾紛處理等內容。

住宅房屋被拆遷人申購拆遷安置房的，協議還應當包括拆遷安置房地點、交付時間、供應價格、基本套型、申購方法、申購套型、付款方式、差價及結算方式等內容。

實行統拆統建的，街道辦事處應當與被拆遷人簽訂《拆遷補償安置協議》，協議應當包括統拆統建拆遷安置房的建設地點、交付時間、供應價格、安置套型、費用結算、搬遷要求、違約責任、糾紛處理等內容。

34、拆遷補償安置協議份數

該協議一式四份，當事雙方各執一份，其余兩份一份用于被拆遷人向拆遷安置房管理部門申購拆遷安置房(實行統拆統建的，用于備案)，另一份由拆遷實施單位向市集體土地房屋拆遷管理辦公室報結時使用。

35、拆遷補償安置協議印制

《拆遷補償安置協議》格式由市集體土地房屋拆遷管理辦公室統一印制。

十一、非住宅房屋拆遷

36、非住宅房屋沒有兩證的

未依法辦理用地與建設手續的非住宅房屋，一律按違章建筑處理。

37、具有區域功能性的非住宅房屋拆遷

依照《辦法》第二十四條第(二)款規定，拆遷具有區域功能性非住宅房屋，其拆遷補償款按寧價房(2004)61號、寧國土資(2004)92號文(以下簡稱《標準》)表4—3規定標準的1.5倍計算，其他補償費用仍按《標準》執行。

38、特殊行業工企單位設備補償

《辦法》第二十四條第(五)款所稱非住宅房屋，專指加油站、變電所、化工廠等特殊行業工企單位;所稱設備專指地下油罐、變電設施、化工管道等拆除后無法進行搬遷和再次安裝使用的特殊設備。該類設備補償，由拆遷實施單位在征得拆遷人意見基礎上，按項目匯總報所在區政府審定后，報市集體土地房屋拆遷管理辦公室備案。

對無法進行搬遷和再次安裝使用的設備，如《標準》已有規定的仍按《標準》執行。對可以搬遷和繼續使用的設備，只補償其拆裝和搬遷費用，仍按《辦法》第二十四條第(三)款執行。對所有無法進行搬遷和再次安裝使用的設備補償后，該類設備歸拆遷實施單位所有。

十二、個體工商戶自有營業用房及連家店拆遷

39、按住宅房屋拆遷的

根據《辦法》第二十五條規定，拆遷個體工商戶自有營業用房及連家店的，如其土地使用證上所載明的土地用途為宅基地的，按住宅房屋拆遷。實行貨幣補償的，被拆遷人可以申購拆遷安置房，其原房補償款部分可按1.2倍計算并計入購房款，不再另行安置營業用房和連家店;實行統拆統建的，其原房補償款部分按1.2倍計算，原房補償款相應增加的部分，由所在街道辦事處支付給被拆遷人，不再另行安置營業用房及連家店。

政府征地拆遷需要有省級政府或者國務院的批準文件，如果沒有，地方政府就是違法的。在由省級人民政府批準征地的文件的情形下，政府的補償標準是否合理，征地補償是否及時、足額的發放到失地失房農民手中，是否按照“先補償后拆遷”的原則進行征地拆遷活動，如若沒有，都是違法的。建議您咨詢律師，歡迎隨時來電免費咨詢。