宅基地屬于農(nóng)村集體所有制的財產(chǎn)，其所有權是不能由你繼承的。但宅基地的使用權是可以流轉的，其中就包括繼承。本文由律霸小編整理帶來宅基地繼承權的相關內(nèi)容，請閱讀下面的文章進行了解。

宅基地繼承權

一、 農(nóng)村宅基地使用權法律關系

農(nóng)村宅基地上的房屋所有權是一個帶有限制性的財產(chǎn)所有

權。從現(xiàn)行法律、法規(guī)上看，農(nóng)村宅基地只準予本村民組織成員，并經(jīng)審批后使用，房屋只能轉讓給本村村民組織成員。有很多法律作出相應規(guī)定,如《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準;《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權證和房產(chǎn)證;浙江省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法第三十六條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民建造住宅用地，應當向戶口所在地的村民委員會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出書面申請，經(jīng)村民委員會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織討論通過并予以公布，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報縣級人民政府批準;《中華人民共和國物權法》第一百五十二條規(guī)定：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施; 《中華人民共和國擔保法》第三十七條第二款規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。可見,從上述法條中得出結論,宅基地使用權人對宅基地享有使用和占有的權利，處分權受一定條件限制。但對收益權未作明確規(guī)定，本人認為宅基地使用權人有權對宅基地的使用而獲得效益。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百五十六條第一款規(guī)定：地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。第一百六十二條規(guī)定：土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。由此可見，宅基地使用權人可依法享有已設立的地役權。因此宅基地使用權人可以通過地役權的行使，獲取更大的效益。目前，農(nóng)村廣泛發(fā)展的農(nóng)家樂，實質上是國家依法保護農(nóng)民享有地役權前提下，鼓勵農(nóng)民在合法利用地役權而增加廣大農(nóng)民群眾的最大效益，因而深受廣大農(nóng)民群眾歡迎。

雖然我國修改后的《中華人民共和國憲法》和新頒布的《中華人民共和國物權法》加大保護公民合法財產(chǎn)權益力度，但就農(nóng)民宅基地使用權及宅基地上的房屋所有權保護上看，受到一定限制。隨著各級政府對新農(nóng)村建設力度加大，農(nóng)村經(jīng)濟和農(nóng)民財產(chǎn)逐步狀大，農(nóng)民的財產(chǎn)所有權應當與其他財產(chǎn)一樣，受到法律保護。但在目前情況下，應當因地制宜，制訂出一套切實可行的辦法、方案，既保護農(nóng)民的合法利益，又符合國家法律、政策規(guī)定，因而在辦理農(nóng)村宅基地上的房屋繼承公證時，應當依照《中華人民共和國繼承法》，同時兼顧土地管理方面的有關政策規(guī)定。

二、農(nóng)村宅基地上房屋繼承的方法

農(nóng)村宅基地上的房屋繼承，可以有二種方案解決：一種是繼承人之間對遺產(chǎn)繼承權及繼承份額存在爭議，無法協(xié)商解決，建議繼承人向有管轄權的人民法院起訴，根據(jù)法院民事調(diào)解書或判決書來辦理房屋繼承及變更土地使用權人。民事調(diào)解協(xié)議應約定原、被告共同到土地管理部門辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)的條款。另一種是繼承人之間對遺產(chǎn)繼承權及繼承份額協(xié)商一致，繼承人應當共同到不動產(chǎn)(房屋)所在地公證機構辦理繼承權公證。

三、怎樣辦理農(nóng)村宅基地上的房屋繼承權公證

(一)正確區(qū)分被繼承人的房屋所有權份額

因農(nóng)村宅基地上的房屋沒有房屋所有權證，僅有集體土地使用權證。房屋的所有權關系非常復雜，特別是祖輩留下的老屋，光憑土地使用證無法正確區(qū)分所有權人及份額。因此，公證員在審查當事人提供的材料后，應當重點進行實地調(diào)查，正確區(qū)分財產(chǎn)所有權人。在近幾年辦證中，常見的房屋所有權存在形式主要有二種，一是家庭共有，二是夫妻共有。

1、 家庭共有。在家庭共有財產(chǎn)關系中，關鍵看在房屋產(chǎn)權

形成過程中，是原始取得，即自己建造，還是繼受取得。共有形式：部分家庭成員共有、全部家庭成員共有。取得途徑分兩種：原始取得、繼受取得。

①原始取得房屋，即家庭成員自行建造的房屋。主要審查農(nóng)民建房審批表，以及表格上所登記的已成年家庭成員，在建房時有否出錢、出力，并對全體家庭成員進行調(diào)查詢問，確認哪些家庭成員享有財產(chǎn)所有權，從而確定房屋共有人，必要時可向鄰居或村委干部調(diào)查核實。在審查農(nóng)村宅基地上房屋共有權人時，不能僅憑農(nóng)民建房審批表上所登記的全部家庭成員作為產(chǎn)權共有人，它是農(nóng)民建房審批程序中，確定以戶為單位，共同享有宅基地使用權面積的一個依據(jù)。

②繼受取得房屋。有兩種情況;一是從祖輩繼承、贈與取得;二是符合條件，從本村村民有償轉讓取得。但有一種情況應區(qū)別對待，如果繼承的房屋系老屋，后經(jīng)家庭成員共同出資、勞動等方式，對房屋進行重大維修、改造，應視為家庭共有財產(chǎn)，不應作為繼承人個人財產(chǎn)。

2、 夫妻共有。夫妻共有財產(chǎn)是一種全社會普遍存在的財產(chǎn)

共有關系。共有人主體必須具備夫妻身份關系，因此在夫妻婚姻關系存續(xù)期間，所創(chuàng)造購買的一切合法財產(chǎn)，都是夫妻共有財產(chǎn)，但雙方另有約定的除外。農(nóng)村比較普遍形式有三種：

①經(jīng)審批夫妻自行建造的房屋;

②結婚后，由男方或女方的父母親將自己建造的房屋分給子女的，即農(nóng)村所稱分家協(xié)議，實質上是一種財產(chǎn)贈與行為;

③結婚后向其他村民購買住房。

在辦理農(nóng)村宅基地上房屋繼承權公證時，不論房屋是夫妻共有財產(chǎn)，還是家庭共有財產(chǎn)。應正確區(qū)分被繼承人的財產(chǎn)份額。繼承人須提供土地使用證，農(nóng)民建房審批表，被繼承人婚姻狀況，被繼承人涉及第一順序或第二順序法定繼承人之間的親屬關系證明。公證員除了收集審查上述書面證明材料外，必須到被繼承人所在地村二委會干部或鄰居進行調(diào)查，調(diào)查房屋有否糾紛、爭議，被繼承人生前有無進行分家析產(chǎn)，有無簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議等。

(二)認真審查法定繼承人情況

被繼承人房屋產(chǎn)權區(qū)分清楚后，要重點審查法定第一順序繼承人，即父母、配偶、子女的情況，農(nóng)村有的養(yǎng)父母子女關系是《中華人民共和國收養(yǎng)法》實施以前成立的，沒有收養(yǎng)登記，當時以遷移戶口來確認收養(yǎng)關系成立。因此繼承人應提供養(yǎng)父母與養(yǎng)子女之間的戶籍關系或證明，同時公證員應到當?shù)剡M行調(diào)查，確認收養(yǎng)關系是否真實。農(nóng)村有一種很普遍的觀念，認為嫁出去的女兒是沒有繼承權的，只有兒子或未出嫁的女兒享有繼承權，因此很多親屬關系證明中只有兒子，沒有女兒，公證員應當耐心詢問，并實地調(diào)查，查清子女詳細情況。

(三)審查被繼承人有無遺囑

在調(diào)查當事人有無遺囑時，一定要向全部繼承人進行詢問。如有遺囑，應當經(jīng)全部繼承人、見證人或代書人確認，是被繼承人親自、自愿所立，符合《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，方能確認遺囑有效。農(nóng)村老年人往往立了數(shù)份遺囑，時間一長，自己都記不清了。遇到這種情況，我們應盡可能把以前的遺囑找到，并告知繼承人有數(shù)份遺囑，一般以最后所立的遺囑為準。如果繼承人中有不同意見，我們不宜受理遺囑繼承公證，應建議繼承人通過法院訴訟解決。

四、因宅基地上的房屋繼承涉及的宅基地使用權變更登記有關政策

在查明被繼承人遺產(chǎn)，法定繼承人之后，我們應當將《繼承法》、《婚姻法》、《土地管理法》等有關法律、政策規(guī)定告知繼承人，由繼承人協(xié)商一致后，確定遺產(chǎn)繼承。公證員在告知有關政策時，一定把土地、城建、規(guī)劃等一系列政策告知繼承人，特別是農(nóng)村宅基地變更登記有關政策規(guī)定，很多群眾不了解。

(一)部分繼承人戶籍在宅基地所在村的，另有一部分繼承人是居民或非宅基地所在村的。根據(jù)一九九九年五月一日國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第四十八條規(guī)定：非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回。一般應建議，宅基地所在村的繼承人繼承比較合適，在變更登記宅基地使用證時符合政策規(guī)定。而且繼承人可以申請審批拆屋建屋手續(xù)，如果是非宅基地所在村的繼承人繼承，土地使用證雖可變更登記至繼承人名下，但今后申請建房時，符合審批條件的可以審批，不符合審批條件的就無法批準。因為目前宅基地只允許本村民組織成員使用，一旦房屋拆除后，土地使用權由集體收回。在平時實踐中，我們常采用宅基地所在村的一位繼承人繼承，其余繼承人放棄繼承。經(jīng)全體繼承人協(xié)商同意，由繼承人給予其他放棄繼承權的繼承人一定經(jīng)濟補償。我們應建議繼承人采用這種做法，必要時邀請所在村二委會負責人進行協(xié)調(diào)，做一些思想工作，在目前已辦公證來看，效果還是不錯，減少了遺產(chǎn)繼承糾紛。

(二)如果繼承人是非宅基地所在村村民，即繼承人是居民戶或外村村民，被繼承人的房屋仍然可以合法繼承。二00六年五月十六日杭州市國土資源局印發(fā)的《杭州市土地使用權變更登記若干規(guī)定》的通知第十八條規(guī)定：土地權利人死亡或受讓人死亡的，辦理土地變更時，其遺產(chǎn)的繼承處置必須經(jīng)公證機關公證。實質上允許非本村村民因房屋繼承發(fā)生的土地使用權變更登記，也就是說可以變更登記到非宅基地所在村的任何繼承人名下。但在實際操作中肯定會產(chǎn)生矛盾，在集體宅基地使用權變更登記時，應當經(jīng)土地所有權人即村委會同意。根據(jù)《中華人民共和國村民組織法》規(guī)定，經(jīng)全體村民或者村民代表大會討論，如果不同意變更登記到非宅基地所在村的繼承人名下，那么繼承來的房屋就必須轉讓給宅基地所在村的村民，這與現(xiàn)行的憲法、法律和社會制度相沖突。現(xiàn)有的《中華人民共和國物權法》仍然沒有解決這個問題。我們現(xiàn)在采用下列幾種方法：(1)是做好村委會工作，同意繼承人土地使用權變更登記;(2)建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房屋，建議繼承人辦理國有出讓住宅用地手續(xù)，繳納一定的規(guī)費、出讓金，這樣可以徹底解決房地矛盾;(3)繼承后，村委會又不同意變更登記，可以建議繼承人將繼承的房屋出售給當?shù)責o房的村民。

除了上述三種方法外，以個人觀點提出設想，既然宅基地所有權是農(nóng)民集體所有，村民委員會應當可以將宅基地使用權出租給地上房屋所有權人，并規(guī)定使用年限，統(tǒng)一由縣、市人民政府制訂比較可行的每年每平方米土地有償使用金，解決房與地分屬不同所有權人的矛盾。從現(xiàn)在以人為本，和諧社會的角度出發(fā)，應該是可行的。但是宅基地使用權出租僅限于農(nóng)村宅基地上房屋繼承情況，不能擴大到其他交易行為，禁止農(nóng)民房屋買賣、出售、贈與，防止集體土地流失。

(三)如果夫妻有一方死亡，另一方配偶仍健在，不論原宅基地登記在誰的名下，健在的一方配偶仍享有宅基地使用權，如果子女和配偶共同繼承房屋，配偶一方有優(yōu)先登記權，所以新的宅基地使用權人一般登記為仍健在的配偶方。但繼承房屋的子女也是該宅基地使用權共有人，現(xiàn)有的登記辦法中未明確共有人對宅基地使用面積的分攤，而且與一戶一宅的規(guī)定有沖突。

五、關于農(nóng)村房屋部份繼承、部份贈與如何辦理公證

農(nóng)村宅基地上的房屋，大部分是夫妻共有財產(chǎn)，沒有作過夫妻財產(chǎn)約定。如：有一方死亡，另一方配偶仍健在。死亡一方的房屋財產(chǎn)所有權發(fā)生繼承，即一幢房屋中的50%產(chǎn)權發(fā)生繼承，健在一方享有其余50%的房屋財產(chǎn)所有權。這時，他們其中一個子女要求繼承，子女戶籍是宅基地所在村，并且無房，結婚成家，符合建房審批條件。健在一方配偶同意，將自己的50%產(chǎn)權房屋贈與給子女，并辦理公證，其余50%房屋按法定繼承辦理。繼承人，受贈與人為同一個子女，其他繼承人放棄繼承權。宅基地使用權可以變更登記至繼承人名下。否則，不能辦理房屋贈與公證。

另有一種情況也可辦理農(nóng)村房屋贈與合同公證，即房屋所有權人與宅基地所有權同屬一個村，房屋所有權人自愿將農(nóng)村房屋贈與給自己的一個子女，且該子女也是成年人，無住房，戶籍地在同一個村，這樣允許辦理房屋贈與公證，但必須是附條件的贈與。具體條件：一是房屋所有權人，即贈與人將房屋贈與給子女后，不得向有關部門申請建房;二是受贈人，即房屋所有權人子女接受贈與房屋后，必須保證提供至少一間住房給父母居住;三是受贈人取得贈與房屋所有權后，同時獲得宅基地使用權，根據(jù)一戶一宅政策不得向有關部門重新申請審批農(nóng)民建房。如果贈與合同不附上述三個條件，國土資源部門是不會辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)的。

六、辦理宅基地上的房屋繼承贈與公證過程中應注意的幾點事項

(一)、因農(nóng)民文化知識不高，接受教育不多，對法律知識了解較少，特別是農(nóng)村宅基地使用權變更登記政策更是不了解。因此，要求我們公證員在辦理此類公證時，接待當事人要耐心、仔細，及時與國土資源部門聯(lián)系、溝通，把正確的政策規(guī)定告知當事人，把若干個繼承方案也告訴當事人，讓當事人自己權衡分析，選擇一個既符合宅基地使用權變更登記要求，又讓當事人比較滿意的方案。向當事人提供的親屬關系、死亡證明等材料表格，要作非常詳細說明。

(二)、被繼承人死亡較早的，公安機關已無檔案可查，公證員要求村委出具證明，然后由公證員親自上門，對鄰居進行調(diào)查核實。

(三)、受農(nóng)村重男輕女思想觀念影響，絕大部份農(nóng)村老年人認為女兒是嫁出去，不能繼承父母遺產(chǎn)，因此在親屬關系證明中沒有填上女兒的姓名，公證員應特別強調(diào)女兒享有同等的繼承權，應當把女兒一同列入繼承人。

(四)、宅基地上的房屋繼承公證應上門辦證為主。特別是被繼承人生前住在偏遠山區(qū)，子女很多，集中到公證處辦理不方便，公證員應與當事人約好時間，主動上門服務，免去當事人來回奔波。如果繼承人到公證處辦理，對房屋現(xiàn)狀、權屬以及被繼承人有關情況，公證員仍必須到實地進行一次調(diào)查。因為農(nóng)村老房屋，有共用天井，一幢房屋同時居住若干個農(nóng)戶，僅憑土地使用權證圖紙，無法判斷房屋基本情況，因此要求公證員實地調(diào)查、拍照，并將照片附在公證書后面，使國土資源部門工作人員辦理變更登記過程中一目了然。必要時可制作房屋草圖，經(jīng)當事人簽字后存檔。

(五)、空閑或房屋倒塌、拆除，兩年以上未恢復使用宅基地使用權的不得受理，若已受理，應終止辦理。根據(jù)《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第五十二條規(guī)定：空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地、不確定土地使用權，已經(jīng)確定使用權的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。

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