離婚中的房產分割問題簡析

一、夫妻共有房產與個人房產的界定

1、夫妻共有房產

(1)根據我國《婚姻法》的規定，夫妻在婚姻關系存續期間取得的財產為夫妻共同財產，因此，對于夫妻在婚姻關系存續期間取得的房屋，包括通過繼承、接受贈與和購買所得的房屋，均應當認定為夫妻共同財產，在離婚時列入財產分割范圍。

(2)我國《婚姻法》允許夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的分配問題進行書面約定，如夫妻約定婚前取得的房產歸雙方共同所有。則該房產同樣應認定為夫妻共同財產。

2、個人房產

對于以下情況取得的房屋，則應當認定為夫妻一方的個人房產，另一方在離婚時無權主張分割。

(1)新《婚姻法》明確規定除當事人之間另有約定外.一方婚前購買的房屋已付清了全款并取得房屋產權證，屬于個人財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。

(2)一方婚前或在夫妻關系存續期間因繼承或接受贈與取得的房產，并且被繼承人或贈與人在遺囑或贈與合同中明確約定遺囑繼承人或受贈與人只為夫妻一方的，應當認定為夫妻一方的個人財產。

(3)夫妻婚姻關系存續期間雙方書面約定取得的房產歸一方所有。

二、離婚時房產分割的一般原則

1、協議原則

我國《婚姻法》對于離婚財產分割充分體現了當事人意思自治原則，夫妻在離婚時可以對共同財產協議處理，也就是說.離婚時夫妻對財產的分割，雙方應在協商一致的原則下進行，不能由一方單方作出決定。

2、均分原則

根據婚姻法“男女平等”的原則，對于在夫妻關系存續期間取得的財產，一般予以平均分配，涉及到房產時，如果房屋歸一方所有的，應當對另一方予以適當的補償。

3、照顧子女和女方權益的原則

在離婚分割夫妻共同財產時，應充分尊重和保護婦女的權利，我國《婚姻法》規定，雙方協商不成時，由人民法院根據財產的具體情況，以照顧子女和女方權益的原則判決。

4、有利生產，方便生活的原則

部分離婚案件中涉及的夫妻共同房產較多，包括住宅、商鋪、寫字樓等，人民法院一般會從有利于生產和生活的需要來考慮，盡量在分割時不損害房產的效用、性能和經濟價值。

5、照顧無過錯一方的原則

由于一方有過錯(包括重婚、與他人同居等)而判決離婚的案件或者一方隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產的，在分割財產時，法院會照顧無過錯一方的利益，適當多分給其一些財產。

三、房產分割的處理方式

根據《婚姻法》解釋(二)的規定，人民法院對夫妻共同財產中的房產按如下方式處理：

l、首先由雙方對房屋價值及歸屬進行協商;

2、如雙方無法對房屋價值及歸屬協商一致，人民法院按以下情形分別處理：

(1)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，則采用競價方式，價高者競得后再給對方相應的補償：

(2)只有一方主張房屋所有權的，由法院委托評估機構對房屋進行評估，由取得房屋所有權的一方給予另一方相應的補償;

(3)雙方均不主張房屋所有權的，法院一般會根據當事人的申請拍賣房屋，將房屋評估拍賣所得價款扣除評估、拍賣所需費用后進行分割，如存在貸款的，則由銀行作為抵押權人優先受償.余款再作為夫妻共同財產進行分割。

四、幾種特殊情況的房產分割

1、已取得產權證。但存在按揭貸款的房產分割。

近幾年來，由于房屋價格居高不下，大部分工薪階層均無法一次性付清巨額的購房款，因此實踐中存在大量的按揭貸款買房的情況，由于尚未還清銀行按揭貸款，所以房產證上登記的產權人尚不是完全的房屋所有權人，銀行作為借款人對房屋同時享有抵押權。根據房屋產權取得的時間的不同，夫妻離婚時存在按揭貸款的房屋一般適用以下原則進行處理：

(1)婚后夫妻以共同財產購買并按揭貸款，產權證登記在一方名下，但由夫妻共同還貸的情況。這種情況下，房屋應當認定為夫妻共同財產，在對房屋進行分割時，如雙方無法對房屋的價值及歸屬達成協議，雙方均主張房屋所有權且一方不同意競價的.法院一般會在評估確定市場價的基礎上進行分割，判決房產歸一方所有，另一方獲得房屋首付款和已還按揭款的一半。

(2)夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，產權證登記在該方名下，婚后夫妻共同還貸的情況。根據《婚姻法》的規定，一方婚前取得的財產不屬于夫妻共同財產，同時，根據《物權法》的規定，物權的取得以登記為準，因此，上述情形應當確定房屋產權為婚前按揭一方個人婚前財產，另一方婚后參與清償貸款，不改變該房屋為個人財產的性質，但對于雙方在婚嫻關系存續期間，以夫妻共同財產償還的按揭貸款，則應認定為夫妻共同財產，房屋產權人應當返還其中的一半給對方。對于房產的增值部分，基于配偶一方共同參與償還按揭貸款，對房屋的保值、增值做出了一定的貢獻，因此，法院一般會認為房屋在婚姻關系存續期問的增值是雙方共同付出的結果，房屋所有權人應當就房屋增值部分對另一方進行適當補償。

2、政府安居房的分割

根據國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》等有關政策的規定，安居房是指出售或出租給國家機關事業單位職工的準成本房、全成本房、全成本微利房或社會微利房，出售實行市場價、成本價和標準價三種價格政策。出售價格不同，職工對房屋享有的權利也不同，職工以市場價和成本價購買的住房，房屋所有權歸個人所有;以標準價購買的住房，職工只有部分房屋所有權，單位享有另外部分的房屋所有權。目前，法院對處理安居房一般分兩種情況：

(1)已取得“紅本”的安居房。

已取得“紅本”的安居房即已完全取得房屋的所有權，法院對此的處理方式采用商品房的處理方式，首先由雙方對房屋的價值和歸屬進行協議，如雙方無法達成協議，雙方均主張房屋所有權且一方不同意競價的，法院一般會進行評估確定市場價的基礎上進行分割、補償。

(2)對已取得“綠本”的安居房。

取得“綠本”的安居房即取得該房的部分產權，法院對此的處理方式同樣先征求雙方對房屋的價值及歸屬的意見，如雙方無法達成協議，均主張房屋所有權且一方不同意競價的，法院則會在評估確定市場價的基礎上按照照顧子女和婦女權益的原則判決房產歸屬，以市場價減去取得房產一方“綠本”轉“紅本”所需補交的差價及稅費作為補償給另一方的基數確定補償另一方的數額。

3、父母為子女購置的房產的分割

根據《婚姻法》解釋二的相關規定.父母為子女購置的房產應當根據婚前購買還是婚后購買，以及父母有無贈與的明確表示等具體情況來認定：

(1)當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資該出資一般認定為對自己子女的個人贈與，該房屋屬于子女一方的婚前財產，不作為夫妻共有財產進行分割，但如果父母明確表示該房屋是給子女及其配偶雙方的，那么該房屋視為父母對子女及其己偶雙方的贈與，屬于夫妻共同產.在離婚時應作為共同財產進行分割。

(2)當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資一般認定為對子女及其配偶雙方的贈與.在離婚時作為夫妻共同財產予以分割。但父母目確表示僅贈與自己的子或女，那么該房屋屬于一方的財產，不認定為夫妻共同財產。

4、房產證上有他人名字的房產的分割

(1)房產證上有未成年子女名字的房產的分割。

夫妻雙方婚后共同出資購買的房屋.若產權登己中有子女的名字，一般情況下認定為夫妻雙方與子女共同所有。如產權人只登記為子女一人.則應考慮夫妻在購買該房的真實意思，除非有相反的證吾.否則通常情況下仍然認定該房為夫妻及未成年子女共同的財產，但對于因房屋產生的債務，鑒于未成年子女未出資，也不承擔還貸義務，則應當由夫妻負責償還.法院在處理房產權利時一般會適當調整子女所得的比例。

(2)房產證上有未成年子女外的第三人名字的房產的分割問題。

離婚案件的當事人是夫妻雙方，因此法院一般允許第三人參加訴訟，根據最高人民法院《關于民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具扛意見》的規定，法院一般會采取如下方式處理：

①根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴;

②將案件中止審理，告知當事人另行提起析產訴，待析產的判決結果對夫妻共有部分的房屋進行分割。

5、離婚時尚未取得產權證的農村自建房的分割

農村自建房涉及違法建筑、歷史遺留問題建筑箏，由于當前違法私房建筑相當普遍，經濟利益特別顯著，離婚時完全不予處理顯然對弱勢一方不公平，但若處理則涉及復雜的地方性政策，因此根據《婚姻法》解釋二的規定，離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就該房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。審判實踐中，如行政主管機關已通知拆除尚未取得產權證的農村自建房，人民法院則不予受理。

6、軍產房的分割

所謂軍產房是指軍隊享有房屋所有權的房屋。根據《解放軍房地產管理條例》第4條規定，軍隊房地產統歸軍委、總部。其產權產籍由各級后勤基建營房部門歸口管理，按其用途分別由有關業務部門具體負責使用和管護。這類房產是由國家專門劃撥的軍事用地，由部隊蓋建，并且只分配給所屬部隊的軍人使用。使用者每月交納一定的租金，只有使用權，沒有所有權.不能上市交易，也不能繼承。然而，現實生活中卻存在大量的出售軍產房使用權或居住權的情況，因此，法院在離婚訴訟中一般按如下原則處理軍產房：

(1)對分配給軍人使用的軍產房的處理。

在軍婚家庭中，對于非軍人一方，在離婚財產分割時，如果該軍產房僅分配給軍人使用的話，則法院不會將該房作為夫妻共有財產加以分割，亦不會判決對非軍人作價補償。

(2)對轉讓使用權或居住權的軍產房的處理。

由于目前關于軍產房的買賣的法律適用及合同效力的認定缺乏明確的法律規定，所以在離婚訴訟中，對通過轉讓使用權或居住權方式取得的軍產房，法院一般情況下不會判決房屋所有權的歸屬，而是根據實際情況判決由一方當事人使用。如果當事人就該房屋取得完全所有權后產生爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

7、丈夫私贈“二奶”的房產的處理

由于現實生活中存在大量的在包養“二奶”的過程中為“二奶”購買房產的現象.故合法妻子在離婚時，會以購房款是其夫妻共同財產.所購房屋是其夫妻共有財產為由，要求分割該房產，但由于產權證在“二奶”名下，法院無法在離婚訴訟中追加“二奶”參加訴訟，因此，對于當事人申請分割該房產的，法院一般不予審理，由當事人另案起訴或依職權主動將案件中止審理，告知當事人另行提起確認產權之訴，待確權的判決結果進行處理。而目前法院對這類丈夫擅自出資為“二奶”購買房產的情況，一般認定該出資屬贈與關系，系丈夫為保持與“二奶“的不正當關系而進行的贈與行為，并認定贈與的是購房款而并非房屋，而丈夫擅自將夫妻共有財產贈與他人，侵犯了財產共有人即妻子的合法權益，應認定陔贈與行為無效。但該贈與行為尚不足以損害國家利益或社會公共利益，只是損害個人利益。那么，贈與的出資依法應返還給贈與人，而不應當追繳收歸國庫，因此，法院一般會判決房屋產權歸“二奶”，但“二奶”應返還贈與的資款額.

8、離婚時承租公房使用權的處理

公房，是在特定的歷史條件下出現的一種產物.是指當事人只享有使用權或承租權而沒有所有權的房屋。.雖然隨善這兒年房改政策的實施.公房數量已經減少了很多，但是由于種種原因，仍然還有相當數量的公房還沒有實施房改或者是正在房改，因此，在為數眾多的離婚案件中，就不可避免地涉及到這類公房權益的分割，.由于公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。根據現行法律和司法解釋的精神，可以以結婚的時間為節點將公房的承租權的分割如為如下三類：

(1)一方在婚前取得了公房承租權，離婚時承租權仍歸一方享有，男一方無權分割;

(2)雙方在婚前各自取得了公房承租權，婚后合并調換房屋的，承租權歸雙方享有，離婚時雙方都有權分割;(引一方或者雙方在婚后取得房屋承租權，承租權歸雙方所有，離婚時雙方都有權分割。對于上述雙方均可承租的公房，法院在處置公房的使用權時，一般適用《婚姻法》解釋(二)對于產權房的處理方式.=、具體方法是：雙方均主張公房承租權并且同意競價取得的，應采用競價方式由出價高者得，并給予對方相應的補償：

(2)一方主張公房承租權的.由法院委托評估機構對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款進行評估，取得房屋承租權的一方應當按照評估價的一半為標準給予另一方相應的補償;

(3)雙方均不主張公房承租權的，經征得產權單位同意.且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權。就所得價款進行分割;

(4)雙方均不主張公房承租權的，產權單位也不同意將承租權轉讓給第三方的，則可按照實際情況及照顧子女和女方權益的原則判決由一方使用，由該方按照評估機構的評估價的一半為標準向另一方作出補償。、

五、如何避免離婚時引發房產糾紛

1、婚前財產公證

婚前財產公證是指公證機構依法對夫妻(未婚夫妻)雙方就各自婚前財產權利歸屬等問題達成協議的真實性、合法性給予證明的活動。婚前財產公證分為未婚夫妻在結婚登記前達成協議辦理公證和夫妻雙方在婚后對一方或雙方婚前的財產達成的協議辦理公證兩種形式。，婚前財產公證是對雙方財產的一種保護，可避免雙方及其子女在財產上的糾葛，是解決婚姻糾紛的可靠法律依據。因此，為避免離婚時出現房產分割糾紛，在結婚前或結婚后對房屋做婚前個人財產公證，明確房屋歸某一方所有，有利于避免糾紛和維護自身權益。

2、簽署書面財產協議

根據《婚姻法》的規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻雙方對此的約定對雙方均具有約束力，能夠避免離婚時就房產的分割問題出現紛爭。