一、土地使用用途綜合的概念

土地使用用途綜合也就是通常所說綜合用地，綜合用地應(yīng)當(dāng)是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者;另一種是各用途不動產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個(gè)人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù);對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

二、綜合用地價(jià)格的評估

土地價(jià)格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的多少，而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的共同影響。但在實(shí)際土地價(jià)格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經(jīng)不會改變，唯一決定土地價(jià)格的是用途。

由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車場、設(shè)備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。

用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權(quán)帶來了一些問題。

一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權(quán)一般都為最高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費(fèi)，

銷售價(jià)格卻必然要比70年使用期的住宅低;對于購房者來說，無論是否以較低的價(jià)格購得房產(chǎn)，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。

另一方面，全國各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候，由于綜合用地的地價(jià)內(nèi)涵難以界定，除北京等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí)，沒有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。筆者認(rèn)為，綜合用地土地價(jià)格的評估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。

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