近年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲日益愈演愈烈，各大商家和買家之間的需求、矛盾不斷放大。同時(shí)有不少買家為減少購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)和支出費(fèi)用，與周圍的朋友和相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行眾籌買房，但在眾籌期間并不是依法合理進(jìn)行，在不知情下有可能觸犯法律邊界。那么，在您購(gòu)房期間，眾籌買房非法集資犯法嗎?

何為“眾籌買房”

眾籌買房，以投資或投機(jī)為目的，多人湊齊首付款，共簽訂合同，合同中明確約定：其中一名出資人名義購(gòu)房，房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利按出資比例或其他方式分成，以降低投資或貸款政策。在操作中，名義購(gòu)房為支付能有限但有購(gòu)房資格的“出資者”，相較于實(shí)際出資者的貨幣出資方式，名義購(gòu)房人通常以自己的購(gòu)房資格或貸款資質(zhì)作為出資方式。

“眾籌買房”的背景

眾籌買房是當(dāng)下新趨勢(shì)，主要源于：一、房?jī)r(jià)上漲，使購(gòu)房成為投資或投機(jī)方式;二、規(guī)避戶籍資格限制。大城市為對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行限定，通過(guò)“眾籌買房”可使出資者規(guī)避此限定。三、可規(guī)避高額稅費(fèi)。因買一套或多套住房涉及的稅率不同，“眾籌買房”可降低房屋稅費(fèi)等成本。四、規(guī)避銀行對(duì)購(gòu)房比例與貸款的限制。即眾籌買房者。可利用符合條件的名義購(gòu)房，規(guī)避首付比例與貸款政策的限制。

“眾籌買房”的法律風(fēng)險(xiǎn)

一、房屋實(shí)際出資人(除名義購(gòu)房人外)的風(fēng)險(xiǎn)。

因出資人與購(gòu)房人存在合同關(guān)系，房產(chǎn)證上以購(gòu)房人為房屋所有權(quán)人。而房屋所有權(quán)以登記為要件，造成出資人和購(gòu)房人間的糾紛。為此，交易中，房屋出資人存在以下風(fēng)險(xiǎn)：若購(gòu)房人未按合同約定售房，私下將房產(chǎn)進(jìn)行出售，并過(guò)戶，出資人只能要求承擔(dān)違約責(zé)任、損害賠償責(zé)任。若購(gòu)房人對(duì)外負(fù)有債務(wù)，經(jīng)程序后，房屋可能被查封或拍賣，導(dǎo)致出資人僅能向購(gòu)房人主張賠償。若購(gòu)房人死亡，由于繼承人不知曉與出資人的合同關(guān)系，房屋可能因繼承而被購(gòu)房人的繼承人所繼承，而出資購(gòu)人與購(gòu)房人的繼承人之間產(chǎn)生糾紛。眾籌買房交易中，因出資人眾多，在操作中會(huì)因拋售時(shí)間和價(jià)格的爭(zhēng)議產(chǎn)生糾紛，致使目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。另外，在操作中，實(shí)際出資人一般為朋友或親屬，有的僅達(dá)成口頭協(xié)議，一旦反悔，實(shí)際出資人很難舉證對(duì)房屋的出資事實(shí)。若認(rèn)定為借貸關(guān)系，會(huì)造成出資人的預(yù)期損失。

二、名義購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)。

在房產(chǎn)上或合同中僅顯示購(gòu)房人的信息，為此，購(gòu)房人會(huì)因出資人在拋售時(shí)間或價(jià)格上產(chǎn)生爭(zhēng)議，給自己帶了一些風(fēng)險(xiǎn)。如購(gòu)房人代表“眾籌買房”中的出資人以自己名義購(gòu)房或進(jìn)行按揭貸款時(shí)，會(huì)在產(chǎn)權(quán)登記部門留下相應(yīng)購(gòu)房記錄，在銀行有按揭征信記錄，如果出資人沒(méi)按眾協(xié)議約定償還貸款，有可能使購(gòu)房人的個(gè)人資信受損。另外，若房產(chǎn)未達(dá)到拋售條件，導(dǎo)致房屋長(zhǎng)時(shí)間未能拋售，一定程度上占用了購(gòu)房人的購(gòu)房資格，阻礙了購(gòu)房人的后續(xù)需求。若購(gòu)房人按約定拋售房屋，并對(duì)外與買受人簽訂買賣合同，后續(xù)若在房屋買賣合同履行中與買受人產(chǎn)生糾紛，買受人追責(zé)的主體僅限于購(gòu)房人，購(gòu)房人需對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，在承擔(dān)責(zé)任后方享有向各實(shí)際出資人行使追償?shù)臋?quán)利，在一定程度上加大了自行追責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。

“眾籌買房”的風(fēng)險(xiǎn)防范

鑒于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)取得的房屋登記制，故為降低實(shí)際操作中潛在風(fēng)險(xiǎn)，出資人之間需簽訂書面協(xié)議，明確出資人與購(gòu)房人之間的義務(wù)，特別是出資比例、出資款項(xiàng)交付方式、利益分配、拋售時(shí)間、名義購(gòu)房人擅自處分或因名義購(gòu)房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責(zé)任、房屋貸款無(wú)法及時(shí)償還，導(dǎo)致購(gòu)房人資信受損的賠償責(zé)任、房屋出售后產(chǎn)生的爭(zhēng)議處理等約定，以免產(chǎn)生糾紛無(wú)據(jù)可循，最終影響“眾籌購(gòu)房”合同目的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，為了規(guī)避限購(gòu)或貸款政策而簽訂的眾籌購(gòu)房協(xié)議，在司法實(shí)踐處理中應(yīng)賦予各方以嚴(yán)格責(zé)任，保證現(xiàn)有房市的有序運(yùn)行。

綜上所述，眾籌買房非法集資的結(jié)果不容忽視，廣大網(wǎng)友應(yīng)當(dāng)合理分析眾籌購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)和防范措施。所以在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)與出資人進(jìn)行書面協(xié)議簽訂，明確相互之間的支付方式，時(shí)間，還有最后的索賠責(zé)任解決措施，做到時(shí)刻保護(hù)自己的人身財(cái)產(chǎn)安全，應(yīng)便市場(chǎng)需求。

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