首先從契稅的征收方法角度來看：

按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平(包含90平)的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

當(dāng)然，首次購買和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

其次從增值稅的征收方法角度來看：

增值稅的叫法是今年5月份“營(yíng)改增”之后這么叫的，原來叫營(yíng)業(yè)稅。

過去營(yíng)業(yè)稅的征收分幾種情況，普通住宅：不足5年收取房屋總價(jià)的5.6%，超過5年(含5年)則免征;非普通住宅不足5年收取房屋總價(jià)的5.6%，超過5年(含5年)收取房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買入價(jià)格差額的5.6%。正是因?yàn)檫@個(gè)營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)于房屋滿5年免征的規(guī)定，滿足條件的房子就都把“滿五”作為優(yōu)勢(shì)之一進(jìn)行宣傳。

但是“營(yíng)改增”之后，這個(gè)五年就變?yōu)閮赡炅耍瑺I(yíng)業(yè)稅也改為增值稅，按照新的規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。于是又有了“滿二”的說法。根據(jù)目前的政策，我們將不同類型的房子分為四類：不滿兩年，兩年到五年之間，滿五年非唯一、滿五唯一。這里我們假設(shè)這樣一個(gè)購房場(chǎng)景：一套面積在100平米，網(wǎng)簽價(jià)格200萬(以網(wǎng)簽價(jià)為準(zhǔn))，原價(jià)格為160萬的二手房，購房者是第一次買房。

第一種不滿兩年的二手房

不滿兩年的二手房征稅最多，一套房子在交易過程中要產(chǎn)生契稅、增值稅和個(gè)稅。

①增值稅為全額征收，稅額=[200萬/(1+5%)]×5.6%=10.67萬

②契稅為全額征收，由于是90平米以下，稅率為1%，稅額=(200萬-已征收的增值稅)×1%=1.89萬

③個(gè)稅=(200萬-原價(jià)格-原來契稅-200萬×10%-利息-此次增值稅)×20%=1.54萬

三個(gè)稅種共14.1萬元。

第二種兩年到五年之間

這種情況免征增值稅，只征收契稅和個(gè)稅。

①契稅仍然是全額征收，上文已經(jīng)注明計(jì)算方式，稅額=(200萬-已征收的增值稅)×1%=1.89萬

④個(gè)稅=(200萬-原價(jià)格-原來契稅-200萬×10%-利息)×20%=3.68萬

兩個(gè)稅種共5.57萬元。

第三種滿五年非唯一

這種房子的稅費(fèi)成本和第二種完全一樣，免征增值稅，所以稅費(fèi)成本也是只有契稅和個(gè)稅，共計(jì)5.57萬元。

第四種滿五唯一

這種房子只征收契稅。

契稅額=200萬×1%=2萬元。

以上我們能看出，如果購買滿五唯一的住房比不滿兩年的住房要節(jié)省一大筆支出，如果面積越大，稅費(fèi)差距越大。所以我們?cè)谫I二手房時(shí)，盡量選擇購買滿五唯一的住房，即使價(jià)格高點(diǎn)，也能在稅收支出上找補(bǔ)回來。當(dāng)然，如果不介意稅的或者想要房子盡量新一點(diǎn)的可以不介意稅的問題。