一、什么是土地使用權(quán)抵押?

土地使用權(quán)抵押是指土地權(quán)利人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

一是土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。土地抵押的標(biāo)的是土地權(quán)利而不是土地本身。

二是土地抵押的是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)利。我國(guó)法律對(duì)轉(zhuǎn)讓有禁止性或者限制性規(guī)定的土地權(quán)利，也相應(yīng)的禁止抵押或者限制抵押(《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》(法釋〔2000〕44號(hào))第五條：“以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效。以法律、法規(guī)限制流通的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，在實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理”)。

三是進(jìn)行的抵押土地權(quán)利必須已經(jīng)登記發(fā)證，債務(wù)人或第三人對(duì)抵押的土地必須享有權(quán)利。另外，權(quán)利不明或者有爭(zhēng)議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。

二、土地使用權(quán)抵押的條件

1、抵押人應(yīng)當(dāng)是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人，國(guó)家機(jī)關(guān)以及以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等一般不得成為抵押人。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》(法釋〔2000〕44號(hào))第三條明確規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效，因此給債權(quán)人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、抵押人應(yīng)當(dāng)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。抵押的土地使用權(quán)已經(jīng)登記發(fā)證是其進(jìn)行抵押的前提。另外國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一般不得單獨(dú)抵押，而是應(yīng)當(dāng)與土地上的建筑物、其他附著物一并抵押。

3、應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。實(shí)踐中以國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，土地登記機(jī)構(gòu)一般要求當(dāng)事人提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時(shí)確認(rèn)的金額補(bǔ)交，還是按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地的價(jià)格來(lái)補(bǔ)交?由于土地的市場(chǎng)價(jià)格在不斷的發(fā)生變化，因此設(shè)定抵押和實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格是不一樣的，因此需要補(bǔ)交的土地出讓金也不一樣。實(shí)踐中對(duì)此存在不同的的意見(jiàn)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地的價(jià)格來(lái)補(bǔ)交。

4、應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)市縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。國(guó)土資源部2004年1月15日發(fā)布了《關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)土資發(fā)[2004]9號(hào))，規(guī)定以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。隨后，最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)了這一通知，認(rèn)可了劃撥土地使用權(quán)抵押登記的效力。

土地使用權(quán)抵押是比較常見(jiàn)的情況，在購(gòu)買商品房時(shí)，如果涉及到按揭貸款的，就需要將商品房的土地使用權(quán)抵押到擔(dān)保機(jī)構(gòu)，銀行進(jìn)行審查和核實(shí)后再進(jìn)行放貸等操作。土地使用權(quán)的抵押應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)政府相關(guān)行政部門的行政審批，在獲得批準(zhǔn)后才能合法的進(jìn)行土地使用權(quán)的抵押。

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