一、住房三十八年土地使用權到期怎么辦?

根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

據悉，在《物權法》出臺之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，并依照規定支付土地使用權出讓金。也就是說，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。而《物權法》出臺后，雖然規定了可以自動續期，但實際上并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規定。

二、商品房土地使用權到期后怎么辦?

商品房一般都是建在國有土地上的房屋，商品房的使用年限其實指的是商品房所在的國有土地的使用年限。國有土地即全民所有的土地，通常與商品房相關的土地類型包括商業用地和住宅用地，商業用地的土地使用權年限是40年，住宅用地的土地使用年限是70年。這里所說的40年和70年是指開發商拿地之后開始計算的40年和70年。

從開發商拿地到開工建設，再到房屋建成業主入住，這之間的時間不等，至少需要兩三年時間。也有一些特殊情況，土地被開發商拍下之后，由于種種原因遲遲未開工，甚至被多次倒手，十幾年過去之后才開始開發。而這里面耽誤的兩三年或者十幾年都是包含在商品房使用年限的40和70年里的。

商品房土地使用年限到期后怎么辦呢?關于此問題，目前還沒有執行的實例。《物權法》第一百四十九條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。 ”

因此商品住宅土地使用年限期滿之后續期的問題不用擔心，但是，目前尚無關于續期的細則，是免費續期還是收費續期，收費標準是什么，都沒有定論。而商業用地屆滿之后的續期，則無明確的規定。

三、土地使用權到期后具體操作如下：

2007年10月1日起施行的《物權法》中第一百四十八條規定：建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

《物權法》第四十二條規定:為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

第一百四十九條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

雖然物權法明確提出“自動續期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，目前來說難以操作。

大家看到自己住房的土地使用權還有38年才到期的話也根本無需擔心，如今，國家致力于建設公正嚴明的法制社會，所以根本不可能在土地使用權的期限到期了以后就強制性的去把公民的住房給拆除了的。如果簡單的來理解，基本上就是住房的土地使用權期限不受到國家法律制度的任何影響。

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