侵犯承租人優先購買權的買賣合同是否有效
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。”該條司法解釋明確了侵犯承租人的優先購買權,并不會導致《房屋買賣合同》無效,但是承租人可以要求出租人(出售人)承擔賠償責任。該條也隱含了尊重《房屋買賣合同》所產生的法律后果的意思,即房屋買受人因《房屋買賣合同》所取得的房屋所有權或所有權的期待權不受影響(即便該買受人不是善意買受人)。因為
1、在房屋買賣雙方已經簽訂《房屋買賣合同》(甚至已經辦理過戶手續)的前提下,承租人要想繼續“優先購買”取得標的房屋,就首先要確認房屋買賣雙方的《房屋買賣合同》無效,使房屋的所有權維持在或回復到出租人享有所有權的狀態,否則,承租人不可能向買受人行使“優先購買”的權利。
2、根據2016年03月01日生效的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》第12條的規定【其他按份共有人的請求具有下列情形之一的,不予支持:(二)以其優先購買權受到侵害為由,僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。】按份共有人行使優先購買權的“必經之路”即請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。參照該規定,承租人要想行使優先購買權也要撤銷房屋買賣合同或者確認房屋買賣合同無效,在《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條明確規定承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持【暗含撤銷房屋買賣合同也不予支持】的前提下,承租人的在出租人與買受人已經簽訂《房屋買賣合同》的前提下再想“優先購買”已不可能。這樣有利于維護交易安全,有利益維護現有的法律秩序,也有利于促進交易。當然,該規定也給承租人的優先購買權的權利范圍設定了比較大的限制。
此外,需要說明的是,即便買房人知道房屋存在租賃合同且承租人沒有放棄優先購買權(即買房人非善意),房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同也不屬于“惡意串通損害第三人利益”的行為,因為根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條的規定,承租人的“優先購買權”僅僅是一種受到很大限制的權利(通俗地講就是一種比較弱的權利),侵犯該權利并不會嚴重到導致房屋買賣合同無效的程度。且承租人的重要權利(租賃權)不因房屋買賣受到影響,其權利基本能夠得到保護。
出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。如果你情況比較復雜,律霸網也提供律師在線咨詢服務,歡迎您進行法律咨詢。
該內容對我有幫助 贊一個
私營企業法定代表人怎么定
2021-02-09注冊公司需要提供的資料及步驟有哪些
2021-01-05企業轉讓后原債務該由誰承擔
2020-11-23行政處罰的管轄和適用
2020-12-08前夫未經授權代簽房屋租賃合同有沒有效
2021-03-03家暴離婚起訴書
2021-03-24合并審理是否能超越級別管轄
2020-11-08民事調解強制執行可以申訴嗎
2021-02-02商標侵權是否必須要物證
2021-02-19試用期不給轉正可以申請賠償嗎
2021-02-16未還清貸款的房子,離婚時如何分割
2020-11-26婚后離婚財產分割規定有哪些
2021-02-09二婚不拿離婚證可以嗎
2020-11-16勞務派遣是否計入應付職工薪酬
2020-12-17人身保險可以適用代位追償嗎
2021-02-18財產保險意外傷害險種的理賠流程
2021-03-22保險索賠有什么規定
2021-03-03沒上牌的新車保險公司是否賠償
2021-01-31什么是無過失責任險
2021-02-14醉酒肇事逃逸,保險公司是否需要進行理賠
2021-02-03