一、怎么認定房屋租賃合同是否有效
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后,租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力,主要從下面四個方面進行審查。
1、合同主體是否符合規定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
2、房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根據規定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有權證的
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的
(3)共有房屋未取得共有人同意的
(4)權屬有爭議的
(5)屬于違法建筑的
(6)不符合安全標準的
(7)已抵押,未經抵押權人同意的
(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的
(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形
3、房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中,有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說,這種約定因滯納金過高有失公平,屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是,有人用租來的房屋進行違法犯罪活動,若屬實,則在出租人明知或應當知道的情況下,這樣的租賃合同均是無效的,不受國家法律保護,租金依法沒收。
4、是否進行過登記備案?!冻鞘蟹康禺a管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定,租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中,對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點,一種認為合同是無效的,另一種認為租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。
二、不按時交房租怎么辦
根據法律規定,出租人按照租賃合同的約定的金額、時間、方式取得房租,是出租人的基本權利,是受法律保護的。不按約定交納房租是一種違約的行為,不受法律的保護。
對于承租人不按合同約定交納房租的問題,出租人可以根據不同情況,通過下列四種方式進行解決:
1、自行協商解決。依據具體情況,雙方直接協商,互相交流解決,是一種比較好的解決途徑
2、求助于有關組織調解。出租人可以邀請地方組織,如居民調解委員會、村民調解委員會幫助敦促承租人按約履行交納租金,使承租人承擔交納租金的義務
3、申請房地產仲裁機構仲裁解決。出租人可以申請房地產仲裁機構仲裁,但是,采取仲裁的途徑,必須是在合同中事先有約定,或者是雖然沒有約定,但是發生糾紛后,雙方愿意接受仲裁。如果有一方要求通過訴訟解決時,仲裁機關將不予受理
4、通過人民法院依法審理。出租人有權訴訟到人民法院,請人民法院依法確認應交納的房租,并追究承租人的違約責任,來保護自己的合法權益
綜合上述,小編整理有關租賃合同的相關內容。由此可見,出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后,租賃合同就成立了。如果你對這方面還有更多相關法律問題,律霸網提供專業法律咨詢服務。
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