租賃合同的期限

根據《合同法》二百一十四條的規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。下面就跟著案例來具體看看情況吧。

【案情】

甲、乙雙方約定，甲將其400余畝的土地及地上房產租賃給乙，每月租金5萬元，租賃期從合同簽訂之日起至甲要在該租賃場所進行房地產開發或轉讓給第三人而要收回為止。甲方收回之前一定要提前一個月通知乙方，該一個月用于乙方的搬遷工作。租賃合同簽訂后，乙依約對租賃該場所進行了使用。三年后，甲方因需進行房地產開發提前通知乙方，要求騰空、返還租賃場地。雙方對合同中約定“甲要在該租賃場所進行房地產開發或轉讓給第三人而要收回為止。甲方收回之前一定要提前一個月通知乙方，該一個月用于乙方的搬遷工作?！币l糾紛，遂訴至法院。

【分歧】

對本案涉及租賃合同的租賃期限存在以下三種意見：

第一種意見認為，該案租賃合同未約定租賃期限，根據合同法二百三十二條規定，對租賃期限沒有約定或約定不明確的，視為不定期租賃，故甲方可隨時提前一個月要求解除合同。

第二種意見認為，從合同中約定“甲要在該租賃場所進行房地產開發或轉讓給第三人而要收回為止。甲方收回之前一定要提前一個月通知乙方，該一個月用于乙方的搬遷工作。”可以認定租賃合同為定期租賃合同，租賃期限至甲方進行房地產開發或轉讓他人需要回租賃物時止。甲方提前一個月通知乙方搬遷只是一個終止合同后的附隨義務。是否提前一個月履行通知乙方搬遷不影響合同終止效力。

第三種意見認為，不宜將合同中約定“甲要在該租賃場所進行房地產開發或轉讓給第三人而要收回為止。甲方收回之前一定要提前一個月通知乙方，該一個月用于乙方的搬遷工作?！眮碇苯诱J定租賃合同期限，而應將該條款認定為雙方約定附條件解除權的民事法律行為。租賃合同自甲方行使約定解除權通知到達乙方后終止。

【評析】

筆者贊同第三種意見。主要理由有：

一是該租賃合同雖然沒有約定一個不變的租賃期限，但其所附解除條件成就的時間點是清楚明確的。附解除條件的租賃合同，其所附條件可能不能成就，簽訂時也無法預測其準確的截止時間，從這一角度來看，租賃期是不能確定的。筆者認為，對合同法規定租賃期限不明確的理解，應側重于對“限”是否明確作出判斷。只要“限”的條件約定明確，就不屬于租賃期限約定不明。

二是雙方已合意對租賃合同解除作出限制，以保證租賃物利用的持續性。也就是說雙方當事人不期望有不定期租賃合同賦予當事人任意解除權，其對解除條件作出特別限制。當事人意思自治是民事活動的靈魂，只要當事人約定不違背法律強制性規定，不違背公序良俗，不損害國家、集體和第三人利益，該約定就應受到法律的保護和尊重，要優先于法律規定適用。隨著我國市場經濟的高速發展，經濟流轉也越來越快，對他人動產或不動產利用，追求物的價值最大化，客觀上要求租賃合同具有相對穩定性，才有利于合同雙方權利義務的保護。

三、本案所附解除租賃合同的條件非基于合同當事人的違約行為，條件成就時，合同雙方均享有解除租賃合同的權利。所附解除條件成就時作為租賃期限的界點，對出租方、承租人均有約束力，其選擇所附條件應符合以下幾個條件：首先它必須是訂立合同時尚未發生的事實，將來可能發生、也可能不發生。其次是合法的事實，附有與強制性規范、公共秩序或善良風俗相抵觸的解除條件無效。最后，所附條件不能是合同一方當事人的違約行為。若所附條件系守約方對違約方單方解除權，其就不能作為解除條件確定租賃期限對雙方有約束力，不然就會讓違約方主動實施違約責任，不僅不要承擔責任，還可以獲取法外利益。如可以約定“租賃期至租賃物需被征收、拆遷、租賃物毀損、轉讓、子女從外國回來時止”等條件，這些條件的成就不受合同當事人控制，或即使需合同當事人行為實施來實現，也是一種客觀需要，不是合同相對人不可容忍的違約行為。相反，若約定“租賃期至租賃物需另行出租、出租人轉租時止”等條件，則不能作為確定租賃期限的條件，這種附解除條件的租賃合同就應視為不定期租賃合同。

四、租賃期限應計算至解除租賃合同通知到達對方時止。所附解除條件成就時，只有權利方行使并告知對方后才能解除合同。合同法第四十五條規定，當事人對合同效力可以約定附條件。附解除條件的合同，自條件成就時失效。合同法第九十五條又規定，當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。權利消滅后，該租賃合同轉為不定期租賃合同，雙方當事人可隨時解除。還需要說明的是所附條件租賃合同超過20年仍不能成就，根據合同法規定，超過20年部分不予保護。

綜上，附非基于當事人的違約行為為解除條件租賃合同，且合同雙方當事人均享有解除權，該租賃合同應認定為定期租賃合同，合同當事人不能隨意解除。

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