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寧波
租賃合同未履行買賣不破租賃適用嗎？
一、租賃合同未履行買賣不破租賃適用嗎?
買賣不破租賃得以適用須同時滿足其生效要件。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。雖法律條文略顯簡單，但通說認為，買賣不破租賃的構成要件包括：租賃合同和買賣合同均合法有效;出租人或租賃物的所有人在租賃期間將租賃物的所有權變動給了買受人;租賃物已交付承租人使用，買賣發生在租賃物交付承租人使用之后。其本意旨在通過維持原租賃合同的效力來保證承租人對租賃物的實際租賃控制和使用。承租人的請求因買受人的實際占有使用而發生履行不能。履行不能使債的目的客觀上無法實現，因而導致債務消滅或轉為為損害賠償之債，債權人無法請求繼續履行。
二、哪些情況不得主張買賣不破租賃?
以下這些情況，是不該原則限制的：
1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外，如果租賃物所有人被宣布破產，法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時，通常也被認為不適用買賣不破租賃。
除了以上情況，在以下兩種情況出現時，新房東也有權要求原租客騰讓房屋：
3、當事人另有約定
如果原房東與租客在租賃合同中約定：在租賃期內房屋的產權發生變動，租賃合同將于產權變更之日終止。那么房屋通過買賣產權完成變更后，原房東和租客的租賃關系就結束了，此時新房東有權要求租客搬走。
如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉租等行為，嚴重影響租賃合同的繼續履行，那么新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規定行使解除權，要求解除租賃關系，讓租客騰出房屋。
綜上所述，簽訂租賃合同后，雙方就應該履行合同，房東交付房屋，承租方按月支付租金。如果合同沒有履行，則之后房屋發生買賣的情況，就不能適用于買賣不破租賃這個原則。作為承租方，也無權請求繼續租賃房屋，作為房屋買方，可以隨時收回房屋。
買賣不破租賃的法律規定有哪些
買賣不破租賃四種例外有哪些
買賣不破租賃的法律規定有哪些？
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