1、怎么辨別假房源

首先，假房源最明顯的特征是“低價(jià)”，價(jià)格永遠(yuǎn)是一大殺器，購(gòu)房者撿漏的心理永遠(yuǎn)不會(huì)消失。

通常情形是這樣的，我們通過(guò)網(wǎng)上搜索房源時(shí)，經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)一些環(huán)境優(yōu)美、戶(hù)型合理的低價(jià)優(yōu)質(zhì)房源，不過(guò)電話過(guò)去看房時(shí)，卻被告知房子已售或暫時(shí)無(wú)法看房。接下來(lái)就是推薦其他房源了，怎么樣，是不是和中關(guān)村買(mǎi)電腦一回事!

遇到這種情況，我們首選藥明確一點(diǎn)，價(jià)格與行情明顯不符的房源肯定會(huì)存在一些問(wèn)題，假房源的可能性非常大，他們的目的大多數(shù)吸引來(lái)訪，帶客量也算業(yè)績(jī)呢!即使是真房源，房子本身存在問(wèn)題的可能性就上升了，比如房子存在物理缺陷，比如漏水，兇宅等，還有一種情況，房子產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，比如已經(jīng)被業(yè)主抵押給銀行卻仍然在中介掛牌銷(xiāo)售，買(mǎi)房者有房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)。

2、查看房子產(chǎn)權(quán)

這一點(diǎn)相信所有的購(gòu)房者都不會(huì)漏掉，但市場(chǎng)上各種產(chǎn)權(quán)的房子很多，比如普通住宅、商住兩用房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、回遷房等。不同的房子產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差異很大，上市的條件也各不相同，所面臨的稅費(fèi)和貸款政策都不一樣，這一點(diǎn)不是所有的購(gòu)房者都清楚。甚至可以說(shuō)，很多人對(duì)普通商品房之外的房源一無(wú)所知。

在這里，我們想強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于普通商品房交易，產(chǎn)權(quán)只需要核實(shí)房主是否有完全產(chǎn)權(quán)即可，剩下的只需要符合現(xiàn)行交易稅費(fèi)政策就可以了。

而非普通房源，則需要搞清楚上市條件。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，前幾年在北京比較流行，它是一種政策性住房，購(gòu)房者只擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿(mǎn)5年不得上市交易，因特殊需求確需轉(zhuǎn)讓的，須由政府按照原價(jià)參考物價(jià)和折舊水平回購(gòu)，不得轉(zhuǎn)賣(mài)他人。滿(mǎn)5年上市交易，需向有關(guān)部門(mén)補(bǔ)交同地段經(jīng)適房和普通商品房之間的差價(jià)，而且政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。

3、實(shí)地查看

實(shí)地查看是重要的一環(huán)。這一環(huán)節(jié)，要查看房子物理狀況，戶(hù)型、樓層采光、所處小區(qū)位置、小區(qū)交通狀況、物業(yè)狀況、配套設(shè)施等。外部環(huán)境主要關(guān)注出行交通、噪音源、空氣狀況(假如小區(qū)東邊有條河，河?xùn)|邊有個(gè)養(yǎng)豬場(chǎng)，那可就不大好了)等。

4、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

這事有多少人知道?所謂承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指“出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，須在出賣(mài)前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”，這一條已經(jīng)被寫(xiě)入《合同法》。

這一條對(duì)我們買(mǎi)二手房有什么影響呢?舉個(gè)例子，業(yè)主王先生打算將名下一套出租房出售，他通過(guò)中介聯(lián)系到了意向購(gòu)買(mǎi)人胡女士。胡女士看后對(duì)房源也比較滿(mǎn)意，于是雙方簽訂了購(gòu)房合同。但胡女士簽完合同才發(fā)現(xiàn)，這套房子正處于出租狀態(tài)，由于已經(jīng)簽約，胡女士要求承租人葉先生搬出。但葉先生拿出租房合同，表示租房合同尚未到期，不支付違約金不搬。但違約金該由誰(shuí)出，業(yè)主王先生和購(gòu)房者胡女士之間產(chǎn)生了分歧。

上面所說(shuō)的還是一般情況，只涉及到違約金情況，我們要說(shuō)的“承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”才是要命的，因?yàn)橛辛?a href='http://www.7756740.cn/contract/354.html' target='_blank' data-horse>合同法規(guī)定，如果承租人葉先生以胡女士同等條件購(gòu)買(mǎi)承租房源，他具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，胡女士與業(yè)主王先生所簽合同將會(huì)自動(dòng)失效。這是相對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)的，避免這種狀況只有一種方法：讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)聲明。

5、戶(hù)口問(wèn)題

很多人買(mǎi)房時(shí)為了戶(hù)口，比如孩子教育問(wèn)題，這就涉及到戶(hù)口問(wèn)題，簽約買(mǎi)房時(shí)，一定要在合同中約定交易完成后限期完成戶(hù)口遷出遷入手續(xù)。因?yàn)楹芏鄬W(xué)校要求戶(hù)口遷入幾年后才能讓子女入學(xué)。

當(dāng)然在二手房交易中還有很多需要注意的，比如定金問(wèn)題、抵押狀態(tài)的房子怎么出售等，下回再表。說(shuō)了這么多，我們只是希望作為買(mǎi)房者，不要因?yàn)橘I(mǎi)房而讓自己陷入囧境。