購(gòu)房者如何進(jìn)行收房以及注意事項(xiàng)

收房第一步：關(guān)注收房通知

購(gòu)房者一般可以通過(guò)以下三種途徑了解收房的事宜：

第一，開(kāi)發(fā)商以掛號(hào)信的形式進(jìn)行書(shū)面通知。

按照之前留下的聯(lián)系地址，購(gòu)房者會(huì)收到開(kāi)發(fā)商寄來(lái)的掛號(hào)信。掛號(hào)信內(nèi)一般包括收房通知書(shū)、當(dāng)日收房流程圖、收費(fèi)通知單等文件。購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)查看收房通知書(shū)內(nèi)容，準(zhǔn)備好相應(yīng)的材料，牢記收房時(shí)間，按時(shí)去收房。

第二，售樓人員電話口頭通知。

在沒(méi)收到書(shū)面通知之前，如果購(gòu)房者著急了解情況，可以直接打電話向售樓員咨詢(xún)情況，如詢(xún)問(wèn)收房時(shí)間、面積是否有變、需要交納的費(fèi)用等。

第三，開(kāi)發(fā)商在報(bào)紙或網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布收房信息。

有些開(kāi)發(fā)商會(huì)提前將收房信息刊登在當(dāng)?shù)貓?bào)紙或房產(chǎn)類(lèi)網(wǎng)站上。因此，在臨近收房期間，購(gòu)房者應(yīng)該多注意當(dāng)?shù)貓?bào)紙新聞或房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)上的信息。

小貼士：臨近收房日期時(shí)，一定要勤問(wèn)、勤關(guān)注!

收房第二步：準(zhǔn)備收房所需提供的業(yè)主材料

購(gòu)房者應(yīng)在收房通知單上注明的時(shí)間內(nèi)(通常是30天左右)，帶齊收房當(dāng)天所需的文件資料，包括收房通知書(shū)、業(yè)主身份證復(fù)印件、已交房款收據(jù)等單據(jù)、購(gòu)房合同等，到開(kāi)發(fā)商指定地點(diǎn)(一般是樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng))辦理收房入住手續(xù)。

很多購(gòu)房者以為收房日期不是特別重要，也沒(méi)什么可準(zhǔn)備的，反正錢(qián)都交了，到時(shí)候拿鑰匙入住就可以了。其實(shí)，如果購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際交付了房屋。因此，購(gòu)房者自己就必須從收房通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任以及稅費(fèi)。大家應(yīng)重視收房通知書(shū)，積極準(zhǔn)備收房材料，按照要求履行收房驗(yàn)房的權(quán)利和義務(wù)。

收房第三步：審核開(kāi)發(fā)商必須提供的材料

購(gòu)房者在接到收房通知后，應(yīng)該審查開(kāi)發(fā)商的交房手續(xù)是否完善。根據(jù)約定，房屋在竣工并經(jīng)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后才能交付使用，因此，驗(yàn)收合格的房子都有驗(yàn)收合格的證明文件：住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和竣工驗(yàn)收備案表，有了這“兩書(shū)、一表”，才能說(shuō)明該房屋經(jīng)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，并且合格。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)察看“兩書(shū)、一表”中的內(nèi)容和驗(yàn)收部門(mén)的蓋章，如有異議應(yīng)該馬上詢(xún)問(wèn)。

牢記：一旦簽了入住交接單或類(lèi)似文件，就視為對(duì)房屋質(zhì)量的認(rèn)可。因此，收房前千萬(wàn)記住要求開(kāi)發(fā)商出示“兩書(shū)、一表”，確定該房屋已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致。只有證件齊全了，才能簽署入住單。但時(shí)下不少開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，大多未能出具完整的文件，若確實(shí)急于收房，在驗(yàn)收過(guò)住宅質(zhì)量保證書(shū)以及有關(guān)部門(mén)出具的關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證書(shū)后，確保項(xiàng)目具備居住條件，也可自愿收房。

收房第四步：爭(zhēng)取先驗(yàn)房后收房

購(gòu)房者當(dāng)然希望按照先驗(yàn)房再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)的正常程序進(jìn)行收房，但能先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓購(gòu)房者先在收房文件上簽字，再發(fā)批條，然后到物業(yè)管理處去拿鑰匙。因?yàn)橘?gòu)房者已經(jīng)在相關(guān)驗(yàn)收文件上簽了字，待進(jìn)入房間后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)執(zhí)起來(lái)也會(huì)軟弱無(wú)力。也許一些負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商會(huì)積極地對(duì)提出的問(wèn)題進(jìn)行善后解決，但也可能遇到一些開(kāi)發(fā)商不解決問(wèn)題而一拖再拖，讓購(gòu)房者勞心勞力。為了避免這種事情發(fā)生，律霸網(wǎng)工作室提出幾個(gè)妙招，讓購(gòu)房者能夠更加穩(wěn)妥地實(shí)施驗(yàn)房活動(dòng)。

小貼士：

購(gòu)房者可以事先在購(gòu)房合同中特別約定先驗(yàn)房后收房。如果購(gòu)房合同中沒(méi)有明確約定，則可采取在收房文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣，表明購(gòu)房者在簽署文件時(shí)并沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行認(rèn)可，以便于今后如發(fā)生房屋問(wèn)題可以得到更有效的解決。

購(gòu)房者可以在房子蓋好后上鎖前去看，細(xì)節(jié)問(wèn)題雖然不明顯，但主要毛病已經(jīng)能看個(gè)八九不離十了。

購(gòu)房者可以跟開(kāi)發(fā)商交涉組織集體看房，這樣通過(guò)集體驗(yàn)房的形式，可以保障購(gòu)房者的利益。如果有共性的問(wèn)題，可以與開(kāi)發(fā)商交涉集中解決。

收房第五步：綜合驗(yàn)收，對(duì)自己的家負(fù)責(zé)

在收房當(dāng)日，購(gòu)房者最需要了解的是國(guó)家專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)自己購(gòu)買(mǎi)的房屋給予的標(biāo)準(zhǔn)審核。開(kāi)發(fā)商必須按照規(guī)章要求，出示專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)的合格證書(shū)，購(gòu)房者才能夠繼續(xù)驗(yàn)房活動(dòng)。如果開(kāi)發(fā)商不能提供這些文件，購(gòu)房者可以拒絕收房。這些證書(shū)主要有：

規(guī)劃驗(yàn)收合格證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)

房屋質(zhì)量合格證明、住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)

建筑工程竣工備案表(看其上有沒(méi)有當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會(huì)同意備案的章)

商品房面積測(cè)繪報(bào)告(蓋測(cè)繪隊(duì)公章)

住戶(hù)驗(yàn)房交接表

樓宇驗(yàn)收記錄表

管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))

驗(yàn)房具體內(nèi)容主要包括：

檢查所交付的房屋是不是所購(gòu)買(mǎi)的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符;

房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異;

檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象;

核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符;

檢查墻體平整度，是否滲水，是否有裂縫;

仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況;

水、電、煤暢通情況和能否正常使用;

打開(kāi)龍頭查漏、堵;

用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)、弱電是否暢通;

驗(yàn)收下水情況。

小貼士：

在驗(yàn)收過(guò)程中如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的地方，一定要在驗(yàn)樓單上詳細(xì)注明，并同開(kāi)發(fā)商或物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，一般情況是15日內(nèi)解決。如果房屋問(wèn)題較大，確實(shí)不能當(dāng)時(shí)收房的，要詳細(xì)寫(xiě)明不能收房的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字蓋章，以明確責(zé)任。

在驗(yàn)收過(guò)程中，購(gòu)房者如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，是不是都可以退房呢?那倒不一定。因此，購(gòu)房者需要搞清楚，什么情況下才能夠要求退房。只有四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，二是開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，三是面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%，四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。

只要具備上述條件之一，購(gòu)房者就有權(quán)利提出退房。如果開(kāi)發(fā)商不同意，購(gòu)房者可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴;如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的應(yīng)由開(kāi)發(fā)商賠償。

小知識(shí)：面積誤差核算方法

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的，按照合同約定處理。

如果當(dāng)時(shí)簽訂的購(gòu)房合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

面積誤差絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款。

面積誤差絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可要求退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買(mǎi)房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者，超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。

牢記：

套內(nèi)墻體中的非公用墻體水平投影面積，全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積;公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。也就是說(shuō)，購(gòu)房者只擁有公用墻體水平投影面積一半的產(chǎn)權(quán)。

封閉陽(yáng)臺(tái)建筑面積按照其外圍水平投影面積的全部計(jì)算，不封閉陽(yáng)臺(tái)按照其外圍水平投影面積的一半計(jì)算，陽(yáng)臺(tái)僅是安裝防盜網(wǎng)的不能按封閉式陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積。

收房第六步：簽署入住交接單，成為真正的業(yè)主

辦理入住手續(xù)的主要步驟為：

換發(fā)票、交納各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用。

填寫(xiě)住戶(hù)檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書(shū)等表格。

收房后的其他注意事項(xiàng)：

物業(yè)：這一階段物業(yè)的電話比較忙，打10次能有8次占線，效率比較低，請(qǐng)做好心理準(zhǔn)備。

水：若是用卡的水表，在插卡后會(huì)聽(tīng)到水表里有嘰里咕嚕的聲音，顯示剩余水量為1.0后，說(shuō)明水表已讀出水卡，然后去買(mǎi)水才有效。

電：剛收房的樓電不穩(wěn)定的可能性更大。

小知識(shí)：

購(gòu)房者要了解商品房保修期限和維修范圍，這樣在今后居住中也能夠更加舒心。

商品房保修期從購(gòu)房者收房的當(dāng)天開(kāi)始計(jì)算，具體的保修期限和范圍是：

地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi);

屋面、外墻面的防水為3年;

廚房和衛(wèi)生間的防水為1年;

地下室及管道滲漏為1年;

內(nèi)墻面、頂棚抹灰層脫落和外墻粉刷自動(dòng)脫落為1年;

地面空鼓、裂縫、大面積起沙為1年;

門(mén)窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;

燈具、電器開(kāi)關(guān)、電氣箱(盤(pán))和線路設(shè)備損壞為6個(gè)月;

給排水管道設(shè)備工程質(zhì)量、各種通水管道、截門(mén)漏水、通氣孔或煙道不通為6個(gè)月;

供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期;

國(guó)家對(duì)住宅工程另有規(guī)定的按國(guó)家規(guī)定;

其他部位、部件的保修期限，可由買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定。