熱門城市：安陽律師 敘永縣律師 湘潭律師 懷化律師 福建律師 漯河律師 涪陵區(qū)律師 桐鄉(xiāng)市律師 宣城律師

不管是個(gè)人住房還是辦公用房，都統(tǒng)一定為商品房，當(dāng)我們?cè)谫徺I商品房的時(shí)候，我們就需要簽訂一個(gè)商品房合同，那么商品房合同生效的必要條件又是什么，我們應(yīng)該如何用商品房合同來保障自己的權(quán)益，這樣的疑問小編會(huì)讓大家在今天有所了解，讓自己的權(quán)益不用受到侵害。

一、商品房合同的概念

商品房合同又稱商品房買賣合同。

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定:商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

二、 商品房合同的特征

商品房買賣合同作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的主要類型，具有如下法律特征:

1、標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出復(fù)雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。

2、標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為成立條件。我國(guó)《合同法》第一百三十三條規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

3、行政干預(yù)強(qiáng)烈。由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響很大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行政監(jiān)管相對(duì)較為嚴(yán)格。如國(guó)家實(shí)行登記制度、推行合同示范文本、實(shí)行限購政策等。三、商品房合同的內(nèi)容

三、商品房合同生效的必要條件

通常情況下，商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人、標(biāo)的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責(zé)任等。

1、 當(dāng)事人商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)注明其名稱、法定代表人、工商登記號(hào)、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以注明。如為自然人，則應(yīng)注明其姓名、身份證件號(hào)碼、住所及聯(lián)系方式等。

2、 商品房基本狀況首先要注明出賣人出售房屋的法律依據(jù)，

包括土地使用權(quán)出讓合同號(hào)、土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)證書號(hào)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預(yù)售商品房，還應(yīng)明確其預(yù)售許可證號(hào)。其次，要注明商品房的基本情況，包括具體位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當(dāng)事人自由約定。

3、 價(jià)款及支付方式商品房的價(jià)款包括單價(jià)與總價(jià)兩種。總價(jià)可以按幢、套或單元計(jì)價(jià)，不論商品房實(shí)際面積與約定是否存在誤差，均不對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。單價(jià)是按商品房面積計(jì)價(jià)，可分為依建筑面積計(jì)價(jià)、依套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和依使用面積計(jì)價(jià)三種方式。商品房買賣合同的價(jià)款支付方式一般有三種方式:

第一，以所購商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款;

第二，一次性付款;

第三，分期付款。

按揭付款方式，應(yīng)明確約定買受人應(yīng)支付的首期金額及支付時(shí)間與方式，向哪家銀行申請(qǐng)貸款，如貸款申請(qǐng)不獲批準(zhǔn)時(shí)有關(guān)事項(xiàng)的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應(yīng)明確房款或各期房款的支付時(shí)間及方式。

4、 商品房交付使用方式及條件合同需明確商品房的交付時(shí)間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則于交付使用通知送達(dá)后按約定或通知指定的日期接受交付。合同應(yīng)對(duì)商品房應(yīng)當(dāng)具備的使用交付條件約定，主要為商品房應(yīng)具備必要的驗(yàn)收文件，如建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對(duì)商品房進(jìn)行驗(yàn)收。

5、 公共配套設(shè)施設(shè)備條款由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善，因此合同對(duì)該部份應(yīng)當(dāng)予以明確約定。

6、 面積差異的處理當(dāng)事人可對(duì)房屋面積的差異作出約定，當(dāng)事人沒有約定的，依照最高人民法院的司法解釋確定。

7、產(chǎn)權(quán)登記的約定由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為要件，因此在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù)，合同對(duì)此應(yīng)作明確約定。

8、違約責(zé)任出買人的主要義務(wù)是提供合格的商品房，其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標(biāo)準(zhǔn)交付商品房，承擔(dān)的違約責(zé)任方式主要為實(shí)際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買受人的主要義務(wù)為付款并接受商品房，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是實(shí)際履行合同、賠償相應(yīng)損失和解除合同。四、商品房合同生效必要條件

合同生效的條件一般取決合同雙方當(dāng)事人的約定，雙方可以把合同公證作為生效的要件之一，如果有了這種約定，那么合同的生效是必須要經(jīng)這公證的;如果當(dāng)事人僅作一般性的規(guī)定，比如最長(zhǎng)見的簽字生效，只要達(dá)到合同約定的條件即可。

合同成立，是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意，包括要約和承諾兩個(gè)階段。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承諾生效時(shí)合同即成立;但合同當(dāng)事人如果采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同即可成立。

商品房買賣合同的成立，是指開發(fā)商與買受人之間就尚未建成或者已竣工房屋的出售達(dá)成一致的意見。一般商品房買賣合同均采用書面形式訂立合同，根據(jù)《合同法》第32條的規(guī)定，開發(fā)商與買受人在商品房買賣合同上簽字或者蓋章時(shí)合同即可成立。

綜上所述，也就是說，當(dāng)我們購買商品房時(shí)，只要開發(fā)商和買受人在商品房買賣合同上簽字或者蓋章的時(shí)候，商品房合同生效就開始了，而商品房合同生效的必要條件也就是雙方當(dāng)事人達(dá)到共同的約定，而當(dāng)我們作為買方的時(shí)候，在簽訂商品房合同的時(shí)候，就應(yīng)該注意到商品合同里面到底寫了些什么，而我們應(yīng)該注意哪些問題，不要到最后損害到自己的利益。

商品房屋買賣合同

商品房買賣合同備案的相關(guān)內(nèi)容有哪些？

商品房買賣合同的管轄權(quán)是怎樣的？