【為您推薦】宿豫區(qū)律師 定南縣律師 六合區(qū)律師 金鳳區(qū)律師 中寧縣律師 三河律師 鄒平縣律師

隨著社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，人們也越來(lái)越注重如何利用自己的固有資產(chǎn)進(jìn)行新的投資以達(dá)到資本擴(kuò)大的目的，這期間人們大多都是利用房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保作為向銀行貸款擔(dān)保這種途徑獲取更多的流動(dòng)資金。接下來(lái)我們就不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保中需要注意的一些問(wèn)題進(jìn)行探討。

一、財(cái)產(chǎn)夫妻共有與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記

辦理房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，貸款銀行首先要判斷抵押物權(quán)屬狀況。在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬原則上以登記為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記簿是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定，登記部門(mén)要詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人擬登記房屋是否為共有并將詢(xún)問(wèn)結(jié)果記錄在案。房屋登記以程序?qū)彶闉橹鳎贿M(jìn)行實(shí)質(zhì)性調(diào)查核實(shí)造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記與實(shí)際權(quán)屬狀況可能存在誤差。根據(jù)《婚姻法》有關(guān)規(guī)定，除特別約定和婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)外，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)、收益歸夫妻共同所有。這就意味房屋即使登記在一方名下，只要在婚姻關(guān)系期間取得，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方可以主張登記錯(cuò)誤，或直接通過(guò)法院確權(quán)否定登記效力。司法實(shí)踐也發(fā)生過(guò)抵押物權(quán)屬變更導(dǎo)致銀行抵押權(quán)無(wú)效的案件。

應(yīng)當(dāng)看到房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)是對(duì)債權(quán)人、債務(wù)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)、義務(wù)的履行影響較大的財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度目的之一在于公示權(quán)利狀態(tài)、保護(hù)交易安全。因此法定夫妻財(cái)產(chǎn)共有與登記沖突的情況下，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得，優(yōu)先保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全，不能因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤否定基于登記產(chǎn)生的抵押權(quán)的有效性。

作為銀行辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，首選應(yīng)落實(shí)擬擔(dān)保的房地產(chǎn)是否為共有財(cái)產(chǎn)，查看抵押人戶(hù)口本、婚姻情況證明，核實(shí)抵押物取得時(shí)間，如果抵押房地產(chǎn)為夫妻共有或家庭共有財(cái)產(chǎn)，抵押應(yīng)經(jīng)各共有人書(shū)面同意，如果非共同所有，應(yīng)由抵押人出具書(shū)面說(shuō)明。其次要審查擔(dān)保人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)是否有約定，沒(méi)有約定的，抵押行為是否符合共有財(cái)產(chǎn)處分的法律規(guī)定，并在業(yè)務(wù)操作中應(yīng)注意落實(shí)共有人意思表示程序，形成書(shū)面文件，歸檔備查。

二、抵押權(quán)與租賃權(quán)

房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)可能并存于同一房地產(chǎn)之上。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)，則可能因承租權(quán)導(dǎo)致抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突。

對(duì)于房地產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)定在先、房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況，《擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同繼續(xù)有效，在租賃期屆滿(mǎn)前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除原租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)立在先時(shí)，給予租賃權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。對(duì)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先、房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況，《擔(dān)保法司法解釋》第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)”。可見(jiàn)租賃權(quán)設(shè)立的時(shí)間對(duì)抵押權(quán)影響重大。由于抵押人通過(guò)租賃行為對(duì)抵押物行使收益權(quán)，且設(shè)立在先的承租權(quán)限制了抵押物的交易或轉(zhuǎn)讓?zhuān)@都大大降低了抵押物的擔(dān)保價(jià)值。租賃關(guān)系通過(guò)當(dāng)事人之間自由協(xié)商約定即可設(shè)立，無(wú)需通過(guò)登記，使得登記抵押權(quán)面臨著欺詐風(fēng)險(xiǎn)。

處理抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系時(shí)，立法上有兩點(diǎn)尚需完善：一是應(yīng)對(duì)設(shè)立租賃權(quán)的行為予以規(guī)范，納入權(quán)屬登記的范疇，充分體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系的公示性和透明度，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)物權(quán)在不同順位上的平等保護(hù)。二是抵押權(quán)先于租賃權(quán)時(shí)，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，避免在拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，因房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買(mǎi)或降低價(jià)格，損害抵押權(quán)人利益。

防范抵押物租賃風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行應(yīng)注意以下問(wèn)題：一是做好排除租賃的盡職調(diào)查。在現(xiàn)場(chǎng)察看房屋占有和使用現(xiàn)狀，核實(shí)占有人與所有人是否相符，是否存在事實(shí)上的租賃關(guān)系，對(duì)占有狀況進(jìn)行記錄。二是與承租人協(xié)商弱化租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)不利影響。如對(duì)租賃期長(zhǎng)于銀行債權(quán)存續(xù)期的予以更改，一次性支付租金的應(yīng)變更為分期給付方式，承租人將尚未支付的租金支付給債權(quán)銀行等。

三、優(yōu)先抵押權(quán)的法定權(quán)利

在特殊情況下，法律為保障國(guó)家或其他主體的利益，設(shè)定了一些法定權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，主要包括以下三種：

(一)國(guó)家稅收權(quán)。《稅收征收管理法》第四十五條規(guī)定“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。”

(二)建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)。《合同法》第286 條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。” 2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》進(jìn)一步規(guī)定“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”

(三)商品房期待權(quán)。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))規(guī)定,“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。”根據(jù)最高人民法院司法解釋，可以推導(dǎo)出預(yù)購(gòu)人只要在支付了全部或者大部分房款之后, 其期待權(quán)必然優(yōu)先于抵押權(quán)而實(shí)現(xiàn),而不論兩者的先后順序。

為保障國(guó)家稅收收入、保護(hù)勞動(dòng)者獲取勞動(dòng)報(bào)酬權(quán)利和商品房期待權(quán)，我國(guó)法律規(guī)定國(guó)家稅收權(quán)、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)以及商品房期待權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)優(yōu)先于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。上述規(guī)定具有一定的合理性但也存在不足：建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)缺乏公示性，導(dǎo)致第三人無(wú)法了解發(fā)包人是否拖欠工程款，無(wú)法防范發(fā)包人與承包人惡意通謀，故意虛報(bào)工程款，損害一般抵押權(quán)人利益的行為。第三人處于信息不對(duì)稱(chēng)的不利地位使其隨時(shí)可能蒙受突如其來(lái)的侵害。

從保護(hù)第三人,維護(hù)交易安全、交易秩序的角度而言,對(duì)建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)確有引入登記公示方法的必要。如果建筑工程款債權(quán)已經(jīng)預(yù)先登記,抵押權(quán)人仍然同意以建筑物設(shè)立抵押,屬于自愿承擔(dān)因法定優(yōu)先受償而使其抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。考慮到建筑工程款債權(quán)的不確定性，有學(xué)者建議，登記的工程款應(yīng)是承包人法定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最高數(shù)額。如果實(shí)際結(jié)算的工程款高于登記的數(shù)額，則應(yīng)當(dāng)以登記的數(shù)額為準(zhǔn)，如果低于登記的數(shù)額，則應(yīng)當(dāng)以實(shí)際結(jié)算的為準(zhǔn)。

針對(duì)上述三項(xiàng)法定優(yōu)先權(quán)利，銀行辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)可以采取以下措施：一是關(guān)注建筑工程款支付情況。設(shè)立在建工程抵押時(shí)，要注意審查、了解《建設(shè)工程合同》約定的工程總價(jià)款、支付條件、支付方式以及是否存在承包商墊資建設(shè)的情況，承包人應(yīng)出具是否拖欠工程款的書(shū)面證明，在確定抵押物價(jià)值時(shí)扣除工程價(jià)款; 抵押權(quán)設(shè)立后，發(fā)放貸款應(yīng)用于在建工程建設(shè)(含支付工程款)，注意了解工程進(jìn)度和工程款付款情況。二是核實(shí)借款人納稅情況，設(shè)定抵押前是否拖欠稅款。三是核實(shí)抵押人擬抵押房地產(chǎn)是否已預(yù)售給第三人，在房產(chǎn)登記部門(mén)調(diào)查抵押物預(yù)售登記情況。

四、抵押登記時(shí)間在前，抵押合同簽訂時(shí)間在后

擔(dān)保合同是主合同(借款合同)的從合同。《擔(dān)保法》第44條規(guī)定，辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門(mén)提供主合同和抵押合同、抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書(shū)。沒(méi)有主債權(quán)，抵押權(quán)也不成立。但在我行的實(shí)際操作中，為將防范風(fēng)險(xiǎn)的平臺(tái)前移，往往是要求客戶(hù)先行辦理抵押登記，隨后再確定是否建立借貸關(guān)系，如若抵押登記無(wú)法辦理則意味著借貸關(guān)系不能建立。由此看來(lái)，行內(nèi)操作要求與法律法規(guī)正好相反。實(shí)踐操作中也存在抵押登記的時(shí)間在前，而抵押合同簽訂的時(shí)間在后的情形。

由于抵押登記時(shí)抵押合同還沒(méi)有簽訂，無(wú)法確定抵押登記與主債權(quán)的對(duì)應(yīng)性。且不簽訂抵押合同，先辦理抵押權(quán)登記，不符合法律規(guī)定，即使取得他項(xiàng)權(quán)證，也可能因抵押權(quán)的取得過(guò)程中手續(xù)存在瑕疵影響抵押權(quán)的效力。先登記后抵押能否取得抵押權(quán)，法律界存在較大爭(zhēng)議，司法實(shí)踐中已有抵押權(quán)不被法院認(rèn)可的判例。銀行辦理抵押貸款時(shí)，除最高額抵押外，應(yīng)首先簽訂借款合同、抵押合同，再辦理抵押登記，為防范無(wú)法登記致使抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)，可以在借款合同中約定辦妥抵押登記手續(xù)后發(fā)放貸款。

五、房地產(chǎn)分別抵押和統(tǒng)一登記

房屋與土地具有不可分離的依附關(guān)系，因此涉及二者關(guān)系處理上我國(guó)采取了“房隨地走”、“地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則。無(wú)法避免的是，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)法律上是相互獨(dú)立的物權(quán)，在我國(guó)絕大部分地區(qū)土地和房屋都實(shí)行分別登記制度，兩個(gè)部門(mén)各自發(fā)證、統(tǒng)計(jì)口徑不一、重復(fù)收費(fèi)，令產(chǎn)權(quán)人和銀行都十分不便。房屋、土地物理狀態(tài)下不可分離與法律狀態(tài)下分離導(dǎo)致分別抵押時(shí)，房屋抵押權(quán)和土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)相互影響。

《物權(quán)法》第182條規(guī)定，“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”。第182條“未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”的規(guī)定與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記生效法律原則存在矛盾。未抵押財(cái)產(chǎn)視為一并抵押，僅是未辦理登記的抵押權(quán)。《物權(quán)法》第199條規(guī)定，抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;登記順序相同的，按照債權(quán)比例清償; 抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。根據(jù)抵押權(quán)清償法定順序上述規(guī)定，視為一并抵押的財(cái)產(chǎn)如果已抵押登記給第三人，抵押權(quán)人對(duì)其享有抵押權(quán)，但應(yīng)在第三人登記抵押權(quán)消滅后方可優(yōu)先受償。

我行在接受房地產(chǎn)抵押擔(dān)保時(shí)，應(yīng)注意要堅(jiān)持房地一并抵押原則，對(duì)于抵押人將房地產(chǎn)中的房屋所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)已另行抵押給其他債權(quán)人的，均應(yīng)將該房地產(chǎn)視為已經(jīng)整體抵押給他人。對(duì)于房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證由不同的地方主管部門(mén)發(fā)放和管理的，如確實(shí)存在土地使用權(quán)未分割到戶(hù)或當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T(mén)不辦理個(gè)人土地使用權(quán)抵押的情況，須得到土地登記機(jī)關(guān)出具的土地使用權(quán)未分割到戶(hù)或當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T(mén)不辦理個(gè)人土地使用權(quán)抵押的依據(jù)后，方可單獨(dú)接受房屋抵押。如將來(lái)土地使用權(quán)可以分割且當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T(mén)可以辦理個(gè)人土地使用權(quán)抵押，應(yīng)及時(shí)辦理有關(guān)土地使用權(quán)抵押手續(xù)。

六、土地使用權(quán)期限和抵押登記期限

(一)土地使用權(quán)期限影響抵押權(quán)的存續(xù)

《土地登記辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。依據(jù)上述規(guī)定，土地使用權(quán)期限影響抵押權(quán)的存續(xù)。我行在接受?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)審查土地使用權(quán)的使用年限，注意抵押期限不能超過(guò)土地使用權(quán)的剩余年限。

(二)抵押登記期間與抵押權(quán)存續(xù)矛盾

目前，辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，部分地區(qū)登記部門(mén)實(shí)踐操作中依然要求抵押當(dāng)事人明確抵押期間，并在他項(xiàng)權(quán)證予以記載，抵押登記期間屆滿(mǎn)，登記部門(mén)要求抵押權(quán)人辦理續(xù)登記。抵押權(quán)是所擔(dān)保債權(quán)的從權(quán)利，《物權(quán)法》第202條規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)，在抵押行使期限到來(lái)前，抵押權(quán)合法存在。登記機(jī)關(guān)人為為抵押權(quán)設(shè)定期間，并要求抵押權(quán)人續(xù)登記的做法違法了抵押權(quán)法律屬性，增加了當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第十二條、《土地登記辦法》第五十五條規(guī)定，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)外，國(guó)土資源行政主管部門(mén)不得直接注銷(xiāo)土地使用權(quán)抵押登記，登記部門(mén)要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。

七、抵押權(quán)并存

房地產(chǎn)比其他抵押物價(jià)值更具穩(wěn)定性，因此用房地產(chǎn)擔(dān)保多筆債權(quán)的情形比較普遍。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。” 該規(guī)定從法律上確認(rèn)當(dāng)事人可以在同一物之上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押，但它同時(shí)要求當(dāng)事人在設(shè)定抵押時(shí)，抵押人提供抵押的財(cái)產(chǎn)必須大于或者等于其擔(dān)保的債權(quán)的數(shù)額，這在法律上引起了不少爭(zhēng)議。從抵押權(quán)價(jià)值功能來(lái)看，要求抵押物的價(jià)值必須高于或者等于被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額的觀點(diǎn)不能成立，理由是：

(一)抵押權(quán)是或然性權(quán)利，只有債務(wù)人不履行或不完全履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人方能行使抵押權(quán)。換句話(huà)說(shuō)，如果債務(wù)到期后，債務(wù)人履行或者部分履行債務(wù)，抵押物的價(jià)值也就不必用來(lái)清償已履行債務(wù)。故在設(shè)立抵押時(shí)，如果抵押物的價(jià)值小于被擔(dān)保的債權(quán)價(jià)值，在債務(wù)人主動(dòng)清償債務(wù)的情況下，不一定會(huì)影響債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

(二)抵押物價(jià)值具有動(dòng)態(tài)性。尤其是作為常用抵押物的房地產(chǎn)的價(jià)值往往受?chē)?guó)家政策、銀行利率、市場(chǎng)供求等多種因素的影響而處于變動(dòng)狀態(tài)。在設(shè)定抵押時(shí)抵押物價(jià)值可能超出債權(quán)價(jià)值，但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，卻有可能因貶值而不足清償，反之亦然。因此在設(shè)定抵押時(shí)強(qiáng)調(diào)抵押物價(jià)值大小無(wú)實(shí)際意義。

(三)房地產(chǎn)抵押權(quán)是公示的物權(quán),抵押物權(quán)利狀況和實(shí)現(xiàn)次序已通過(guò)公示為一般大眾所能知,債權(quán)人自愿放棄將來(lái)可以獲得的某些利益，或者自愿承擔(dān)債權(quán)不能清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，屬于債權(quán)人處分權(quán)的范疇，法律沒(méi)有必要進(jìn)行干涉。

從司法實(shí)踐看，幾乎沒(méi)有因抵押物價(jià)值不能涵蓋抵押債權(quán)而認(rèn)定抵押無(wú)效的司法判例。房地產(chǎn)上數(shù)抵押權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)優(yōu)先受償效力受制約主要體現(xiàn)在先登記的抵押權(quán)優(yōu)于后登記的抵押權(quán)。《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，抵押權(quán)均登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。這也就是說(shuō)后登記成立抵押權(quán)即使早于先登記抵押權(quán)到期，仍然不能就抵押物價(jià)值優(yōu)先受償，而必須等到先設(shè)定的抵押權(quán)消滅之后，抵押物價(jià)值尚有剩余時(shí)才能清償后設(shè)定的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)。

銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)應(yīng)對(duì)擬以土地使用權(quán)設(shè)定抵押且同一宗土地使用權(quán)抵押給多個(gè)債權(quán)人的貸款項(xiàng)目進(jìn)行查實(shí)，及時(shí)向土地登記部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)，以取得對(duì)銀行有利的受償順序。

八、最高額抵押決算期

房地產(chǎn)最高額抵押擔(dān)保的是一定期間的債權(quán)，擔(dān)保期間屆滿(mǎn)前，銀行信貸管理偏重于抵押額度管理，對(duì)于抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押等導(dǎo)致?lián)ｎ~度決算提前的問(wèn)題認(rèn)識(shí)不夠。如某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款中，第三人申請(qǐng)法院查封抵押房地產(chǎn)后，依然在最高額擔(dān)保額度內(nèi)發(fā)放了貸款，造成貸款擔(dān)保落空。《物權(quán)法》第二百零六條規(guī)定，發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、新的債權(quán)不可能發(fā)生、債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷(xiāo)等情況，最高額抵押權(quán)人的債權(quán)確定。為防范操作風(fēng)險(xiǎn)，辦理最高額抵押時(shí)，銀行應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化管理，關(guān)注債務(wù)人、抵押人和抵押物的變化，及時(shí)準(zhǔn)確的依據(jù)法律規(guī)定和合同約定確定最高額抵押決算期，保障最高額抵押的有效性。

通過(guò)本文的粗略探究，相信大家在房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保中需要注意的一些常見(jiàn)問(wèn)題也略有了解，合理利用自己的固有資產(chǎn)進(jìn)行自身資本的積累是這個(gè)時(shí)代大多數(shù)人所向往的，同時(shí)希望大家更加努力地去進(jìn)行知識(shí)積資本的積累與權(quán)力資本的積累，只有這些積累到了一個(gè)相當(dāng)?shù)某潭龋鹑谫Y本的積累則自然而然地完成了。