如何認定商品房商業(yè)廣告的性質(zhì)

根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請，一般情況下不能將未訂立合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。

由于商業(yè)廣告、宣傳資料一般只能作為要約邀請?zhí)幚恚灰诤贤形从屑s定，便很難追究出賣人的責任。基于此，要求廣告對出賣人有所約束，是非常必要的。而《商品房買賣解釋》第3條明確將某些銷售廣告和宣傳資料視為合同的一部分。該條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋人格的確定有重大影響的，應當視為要約。

該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。對于該條的適用，應把握以下幾點：

1、所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內(nèi)容對待。

2、廣告的內(nèi)容是對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸，設備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設施等，對于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場觀察一下或向有關(guān)規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應允許出賣人作細微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應對此描述負有鑒別的義務，否則應為自己的疏忽大意承擔責任;

3、對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內(nèi)容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優(yōu)惠享受的配套設施，房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設備品牌的說明和允諾。

綜合上述，小編整理有關(guān)內(nèi)容。由此可見，所謂一級市場買賣，即在開發(fā)商和購房者之間進行的商品房買賣；所謂二級市場買賣，即在購房者之間進行的商品房買賣。如果你對這方面還有更多問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務。