一、商品房認購書有什么用

認購書常見于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少?！遁^高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第四條、第五條第1次以規范的形式對認購書進行規定。以下就認購書相關法律問題進行簡要分析。

認購書為預約合同，其效力必須區別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協議。預約和本約最根本的區別在于：預約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務，不得直接就本約內容請求履行。

審判實務中，常有原告根據認購書，訴請法院判令被告履行交房，較后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內容而非認購書的內容。認購書屬于學理上的“將行談判的預約”，即哪怕雙方當事人在預約合同中規定了交易的實質性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續談判直至達成較后本約的義務，其特點：

一是當事人要對違反誠信談判義務，導致不能達成本約的行為承擔責任;

二是當事人如果盡到誠信的談判義務，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。因此可以說，認購書的效力主要體現在以下三個方面：

一是鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發商不得利用自身的優勢，免除自己的責任或加重買方的責任。三是持續談判的義務，除非出現重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續進行談判。

二、商品房認購書的法律依據

《合同法》第6條規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則?！焙贤斒码p方不僅應依照誠實信用的原則行使合同權利，而且在履行合同義務中也應以善意的方式，依照誠實信用的原則履行，不得規避合同約定的義務，在此，開發商應及時地以正確的方式通知準買受人前來簽訂合同，準買受人應積極地在開發商通知的時間內到達指定地點與開發商就買賣合同條款進一步磋商、洽談至最后簽訂合同，如果一方未積極履行合同義務，則違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，很有可能被認定為違約。

《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”第113條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！比绻斒氯艘环竭`約則應當承擔相應的違約責任，如認購書對違約責任有明確約定，則根據違約條款執行，如果違約金額不足以彌補一方的實際損失時，守約方還可以根據合同法第113條來要求相應的補償。

商品房認購書的作用非常的大，建議大家要能夠好好的了解下商品房認購書的作用，簽訂商品房認購書時也需要仔細的去看清楚它的內容。在律霸網上有許多專業的律師，對于商品房認購書作用認識不清時你可以直接詢問他們解答。