商品房買賣合同是否成立怎么認(rèn)定

1、合同形式要件應(yīng)為書面形式。

《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。

2、房屋買賣合同的主體合乎要求。

房屋買賣合同的主體上要求買方一般須為公民個人，賣方須對房屋有完全的財產(chǎn)所有權(quán)，并有相應(yīng)的民事行為能力。

對于兩人以上人共有的房地產(chǎn)，根據(jù)《民法通則》第七十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)出賣一方應(yīng)由全部共有人同意，部分共有人未經(jīng)授權(quán)或有法定情形是不能代表其他共有人的。

3、買賣雙方的意思表示要真實。

我國《民法通則》第55條第2款規(guī)定，民事法律行為必須符合意思表示真實的條件，這也是私有房地產(chǎn)買賣合同成立和有效的法律條件。在實踐中經(jīng)常出現(xiàn)一些房地產(chǎn)買賣合同，一方采用欺詐、威脅、或乘人之危的手段訂立合同，這樣的合同違背了意思表示真實的法律原則，如此訂立的合同顯然是無效的。

購房合同成立的條件

1、賣方必須要具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。

2、買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進行單位買房者如需購買私房的須得到有關(guān)機關(guān)的批準(zhǔn)。

3、房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實可信。房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當(dāng)事人的真實意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。

4、房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。如果購房者通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。

5、房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該采用書面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。

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