期房抵押權(quán)怎么實(shí)現(xiàn)

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提條件是財(cái)產(chǎn)抵押所擔(dān)保的主債務(wù)履行期限業(yè)已屆滿，債務(wù)人未履行其債務(wù)，抵押權(quán)人未受清償。如果債務(wù)人在主債務(wù)履行期限屆滿前已經(jīng)履行了其債務(wù)，債權(quán)人的債務(wù)以獲實(shí)現(xiàn)，則不產(chǎn)生抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，因?yàn)榈盅弘S著主債務(wù)的履行而消滅了。在期房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)中，以下問(wèn)題需要探討：

1、抵押期限問(wèn)題。

抵押期限，實(shí)際是指抵押權(quán)自取得之日至滅失之日的時(shí)間區(qū)間。故此，把握抵押權(quán)限的起至是理解抵押權(quán)限的關(guān)鍵所在。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的抵押權(quán)也消滅。因此，抵押權(quán)必須依賴于債權(quán)的存在而存在，并以債權(quán)的實(shí)際存續(xù)期為自己的存續(xù)期。

在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，抵押當(dāng)事人一般都要在抵押合同中約定債務(wù)人應(yīng)履行債務(wù)的期限，這是很必要的。一是當(dāng)?shù)盅汉贤炗啿⑥k理登記后，隨著債權(quán)債務(wù)的實(shí)際發(fā)生，債權(quán)人便取得了抵押權(quán);二是在這個(gè)期限內(nèi)，若債務(wù)人未按約履行債務(wù)，抵押權(quán)人即可自這個(gè)期限最后一日請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。在這個(gè)期限，抵押權(quán)人處于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的“期待”階段，盡管這種抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的期待是抵押權(quán)人并不希望的，卻對(duì)抵押人產(chǎn)生強(qiáng)烈的制約作用，也給債務(wù)的實(shí)現(xiàn)打下了良好的基礎(chǔ)。

總之，抵押期限就是指其對(duì)應(yīng)債務(wù)的實(shí)際存續(xù)期限，一般情況下，為使抵押活動(dòng)能夠正常開(kāi)展，宜在抵押合同中約定債務(wù)人應(yīng)履行債務(wù)的期限。

2、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的形式。

期房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指抵押權(quán)人在其債權(quán)己屆清償而未獲清償時(shí)，有權(quán)依法以折價(jià)或拍賣、變賣等方式處分抵押的期房，從而得到優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤?/p>

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。”由此可見(jiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式主要是拍賣。雖然該法未對(duì)期房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體方式做出明確規(guī)定，但筆者認(rèn)為期房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的主要方式也應(yīng)為拍賣。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值巨大，而拍賣作為一種公開(kāi)的競(jìng)賣活動(dòng)，由自愿出最高價(jià)者購(gòu)買(mǎi)，比抵押物變賣或折價(jià)等方式更能切實(shí)保護(hù)抵押人的合法權(quán)益，同時(shí)也能最大限度地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)，

所以首先要考慮拍賣的方式，只有在拍賣不成的情況下，才考慮變賣或折價(jià)等方式。

我國(guó)《擔(dān)保法》第40條規(guī)定：“設(shè)立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”。這條規(guī)定學(xué)理上稱為“禁止流押”，禁止抵押合同當(dāng)事人約定債務(wù)清償期屆滿抵押標(biāo)的物即轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人這一制度，是為了保護(hù)債務(wù)人利益而設(shè)。因?yàn)閭鶆?wù)人負(fù)擔(dān)債務(wù)，在有些情況下是因一時(shí)經(jīng)濟(jì)窘迫，以價(jià)值較高的抵押物擔(dān)保債權(quán)額較小的債務(wù)，若允許抵押權(quán)人在其債權(quán)未受清償時(shí)可以直接取得抵押物的所有權(quán)，則債務(wù)人將蒙受不必要的損失。在期房抵押合同中，當(dāng)事人也不得約定這樣的條款。當(dāng)然，在實(shí)現(xiàn)抵押過(guò)程中，若以拍賣、變賣等方式均不能賣出的情況下，抵押人也可與抵押權(quán)人訂立合同，協(xié)議將抵押的期房折價(jià)以清償債務(wù)。

辦理期房抵押的幾個(gè)應(yīng)注意問(wèn)題

1、抵押人是期房的預(yù)購(gòu)人。

期房抵押中，抵押人只能是預(yù)購(gòu)人，不能是預(yù)售房屋的開(kāi)發(fā)商。在實(shí)際生活中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金巨大，開(kāi)發(fā)商為獲得開(kāi)發(fā)資金將其所得的土地使用權(quán)連同在建工程作為標(biāo)的抵押給銀行向銀行貸款，必須明確該法律行為是“在建工程抵押”，也就是在房屋尚未出售的情況下所設(shè)定的抵押，而不是期房的抵押，對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房，開(kāi)發(fā)商不能再設(shè)定抵押。因?yàn)?，如果允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的房屋再用于抵押，勢(shì)必會(huì)引起預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)權(quán)與開(kāi)發(fā)商抵押權(quán)相沖突的狀態(tài)，使后發(fā)生的抵押權(quán)妨礙了在先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)物權(quán)法的理論，后發(fā)生的物權(quán)不能妨礙先發(fā)生的物權(quán)，故后發(fā)生的抵押權(quán)不能成立，這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能在其期房上再設(shè)定抵押的原因所在。

2、須簽訂有效的商品房預(yù)售合同。

由于期房抵押合同是對(duì)主合同起擔(dān)保作用的從合同，因而其必須以主合同的有效為前提，這個(gè)主合同即是商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同的有效須包括：一方面預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人簽訂了期房合同，并按合同約定支付了一定比例的購(gòu)房款;另一方面開(kāi)發(fā)商的預(yù)售行為必須是符合法律規(guī)定的。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書(shū);

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”

3、期房抵押必須辦理抵押登記。

期房抵押屬于房地產(chǎn)抵押范疇。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。物權(quán)的產(chǎn)生應(yīng)遵循公示的原則，物權(quán)公示的方式有交付和登記兩種。期房抵押由于并不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，因此不能由交付方式為公示，而只能采取登記形式。抵押登記是抵押權(quán)獲得公信力的必要途徑，它對(duì)充分發(fā)揮抵押的擔(dān)保功能，維護(hù)交易安全，保護(hù)第三人利益，具有非常重要的意義。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于其抵押物的特殊性，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。