商品房預(yù)售合同免責(zé)條款效力審查掌握的標(biāo)準(zhǔn)

(一)免責(zé)條款違反法律和社會公共利益的無效。

我國《民法總則》第八條民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗。這是對免責(zé)條款進(jìn)行限制的法律依據(jù)。因此，在預(yù)售商品房中，有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。應(yīng)注意的是，這里所指的違反法律，是指違反法律的強(qiáng)行性規(guī)范，只有違反強(qiáng)行性規(guī)范的免責(zé)條款才為無效。

(二)免責(zé)條款不得免除故意和重大過失責(zé)任。

如果允許當(dāng)事人在合同中訂立免除故意或重大過失責(zé)任的條款，則無異于鼓勵(lì)當(dāng)事人不履行合同或不負(fù)責(zé)任地履行合同，這就與民法總則規(guī)定的誠實(shí)信用的原則相違背，且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對免除故意或重大過失責(zé)任的免責(zé)條款均持否定態(tài)度，如《德國民法典》第276條第2款規(guī)定：“債務(wù)人因故意行為而應(yīng)負(fù)的責(zé)任，不得預(yù)先免除。”《希臘民法典》第332條規(guī)定：“旨在預(yù)先免除或限制對故意或重大過失所負(fù)責(zé)任的協(xié)議無效。”我國合同法亦規(guī)定因故意或重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款無效。目前有些商品房預(yù)售合同約定：“因售房方的過失行為導(dǎo)致的損害，購房方不得要求賠償”，這一免責(zé)條款中的“過失行為”應(yīng)視為不包括重大過失行為在內(nèi)。

(三)免責(zé)條款不得免除合同當(dāng)事人的基本義務(wù)。

也就是說，免責(zé)條款的免責(zé)以合同的基本義務(wù)得到履行為前提。如果允許當(dāng)事人不履行合同的基本義務(wù)而不承擔(dān)任何責(zé)任，就背棄了合同的本來目的，且與法律的原則相違背。例如：商品房銷售商有將質(zhì)量合格的、權(quán)屬明確合法的房屋交付給購房者的義務(wù)，如果在合同中訂立“銷售方不對房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任”或“與出售房屋有關(guān)的所有權(quán)糾紛、土地使用權(quán)糾紛，本公司不負(fù)責(zé)解決”等條款，即屬免除基本義務(wù)，當(dāng)然無效。此外，如果違約行為嚴(yán)重到使當(dāng)事人訂立合同的目的落空，即嚴(yán)重違約或根本性違約的情況下，也不得援用免責(zé)條款，因?yàn)檫@種情況同屬于不履行合同的基本義務(wù)。

(四)免責(zé)條款不得違反公平原則。

公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它的要求之一就是民事主體在承擔(dān)民事責(zé)任上要合理。如果商品房銷售商憑借自己的優(yōu)勢，訂立對購房人顯失公平的免責(zé)條款，購房人就可以向法院或仲裁機(jī)關(guān)申請撤銷或變更。例如在合同中訂立“對由于施工單位和設(shè)計(jì)單位的過錯(cuò)造成的損失，售房方不承擔(dān)責(zé)任”，即屬顯失公平的條款。因?yàn)樵谑┕挝换蛟O(shè)計(jì)單位等第三人過錯(cuò)造成售房方違約的情況下，售房方可以依據(jù)與第三人的合同追究其違約責(zé)任，獲得賠償。而買房人與第三人無直接法律關(guān)系。不能向第三人索賠，如果再免除了售房者的違約責(zé)任，則購房人的損失得不到任何補(bǔ)償，不公平性顯而易見。

(五)免責(zé)條款不得免除人身傷害責(zé)任。

免責(zé)條款一般是對違約責(zé)任的限制或免除，目前隨著合同中違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合情況的增多，一般認(rèn)為免除人身傷害責(zé)任的條款是被嚴(yán)格禁止的。如英國1977年《不公平合同條款法》規(guī)定免除或限制過失造成的人身傷害或死亡責(zé)任的條款無效。我國合同法規(guī)定，造成對方人身傷害的免責(zé)條款無效。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槊獬松韨ω?zé)任的條款與法律基本原則及社會公共道德標(biāo)準(zhǔn)相違背。