商品房買賣合同的注意事項有哪些

1.房產證的取得時間：按照正常、合法的房地產開發程序，自房屋竣工交付之日起半年之內應該能夠取得房屋所有權證，最多不會超過一年。若手續齊備，目前大約半個月至一個月就可以辦好。購房者要求開發商將取得房屋所有權證的確切時間寫在合同中，如果到期不能取得房產證，則買方有權退房、或者開發商按日、按一定比例支付違約金。

2.貸款方面：要求在合同中注明“如果因開發商原因不能取得公積金貸款或商業貸款的則買方有權退房、退款并要求發展商承擔違約責任;如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。”

另外，銀行對貸款的審查較嚴格，如果開發項目不合法，或者說缺少一些證件，銀行是不會貸款的。

3.銷售許可證：開發商拒不提供預(銷)售許可證的原件，則應在認購書中注明開發商最遲應在一個月之內到房地產管理部門做好預售登記，否則買方有權退款、退房。

4、質量方面：要求開發商在合同中注明交付時或交付后的一定時間內，出現質量問題(如滲水、開裂等)的處理方式，最好買方能夠退房、換房。

5、面積方面：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，和開發商約定在合同面積與實際面積發生誤差時的處理方式。杜絕“按實際面積多退少補”的字樣。

6、保修：開發商應當承擔保修責任，簽合同時，應當就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。法律規定保修期從交付之日起計算。

最好在補充協議中將發展商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求發展商承擔連帶保修責任，并負擔一定的維修費用。

7、延期交付問題：和開發商在合同中約定，如果出現滲水、開裂等質量問題或者開發商不能提供《工程質量竣工核驗證書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，造成延期交付時的處理方式(換房、退房等)和開發商應承擔的責任。

導致發展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關法律規定難以對不可抗力事件一一列明，發展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任，對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時發展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發展商給予一定數額的經濟補償。

8、開發商的承諾：為配合商品房的銷售，發展商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區環境、會所、托幼、學校、醫院、停車位、物業管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現，必定會使購房者的期望值大打折扣。

對于發展商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，要求開發商把售房時的各種承諾在合同中用白紙黑字寫清楚，一一在補充協議(或合同附件)中予以落實，并明確發展商違反該約定的違約責任。

合同中的措詞要盡量清楚、詳盡。例如“送電話”詳細寫為“開發商贈送已安裝入戶并已在電信局開通使用的電話線路”，防止賣方只贈送電話機一部，贈送平臺及閣樓的，要在合同中注明產權問題。

總之，購房者不能僅憑開發商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購買某一處房產，而應從法律、房地產專業知識和開發商的實力等多方面綜合分析決定是否購買某一房產。合同條款的文字力求清楚，明了，特別防止賣方和你玩文字游戲。

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